9只公募REITs上市首秀：18.6億總成交掀熱浪，漲幅最高14%最低僅0.7%，多家公募提示理性投資，關注機會與風險
財聯社（記者，沈述紅 韓理）訊，曾引發我國公募基金史上最低配售比例的基礎設施公REITs，今日正式上市了。
上午一經開盤，首批9只公募REITs迅速集體上漲。不到40分鐘，中航首鋼生物質REIT漲20%，博時招商蛇口產業園REIT、紅土創新鹽田港倉儲物流REIT漲10%。隨後，9只公募REITs交易價格均有不同程度的回落。截至下午收盤，9只公募REITs總成交額達到了18.6億元，中金普洛斯以3.05億元的成交額居首，博時招商蛇口產業園漲幅為14.72%，是9只公募REITs中漲幅最大的產品。
單單依靠首日表現來判斷不同公募REITs未來成長空間未免有失偏頗，其在未來更長時間的運行無疑是更為重要的事情。接下來，9只公募REITs如何持續呵護流動性，保證投資者“買能買到、賣能賣掉”，也成為了值得關注的課題。
9只公募REITs上市首日分化明顯
6月21日，9只公募REITs正式上市，很快便引來了資金追捧。
開盤不足40分鐘，中航首鋼生物質REIT漲20%，博時招商蛇口產業園REIT、紅土創新鹽田港倉儲物流REIT漲10%。
11:00點，9只公募REITs成交額突破12億元。其中，中金普洛斯倉儲物流REIT以2億元成交額居首，紅土創新鹽田港倉儲物流REIT成交金額最小，為8081萬元。漲幅方面，博時招商蛇口產業園REIT以15.76%的漲幅領漲；中航首鋼生物質REIT次之，漲幅達9.93%。
截至上午收盤，首批基礎設施公募REITs總成交額達到13.51億元，9只產品分化漸顯。
其中，中金普洛斯倉儲物流REIT以2.18億元成交額居首，博時招商蛇口產業園REIT成交額也達到了了2.05億元，紅土創新鹽田港倉儲物流REIT成交金額最小，為9016萬元，與中金旗下產品差距達1.28億元。
與此同時，上述9只產品漲幅分化也較為顯著，博時招商蛇口產業園REIT以15.58%的漲幅領漲；中航首鋼生物質REIT次之，漲幅達12.32%，東吳蘇州工業園區產業園REIT高開低走，漲幅最低，僅有0.49%。
隨着時間的推移，9只公募REITs交易價格出現了不同程度的回落。
截至下午收盤，9只公募REITs總成交額達到18.6億元。其中，中金普洛斯倉儲物流REIT以3.05億元成交額居首，紅土創新鹽田港倉儲物流REIT成交金額最小，為1.21億元，該基金與今日全天成交額最高的中金普洛斯倉儲物流REIT相差1.85億元。
這也意味着，作為該類產品運行重要指標之一的流動性，在目前的9只公募REITs中已出現了不同表現。
漲幅方面，博時招商蛇口產業園REIT最終以以14.72%的漲幅領漲；中航首鋼生物質REIT次之，全天漲幅達9.95%；東吳蘇州工業園區產業園REIT漲幅最小，僅為0.70%。
多家公募提示理性投資REITs
儘管公募REITs火爆，但是其風險也不容小覷，尤其是公募REITs上市首日的漲跌停限制是30%。
博時基金指出，當一隻REITs出現價格暴漲的時候，其IRR會下降，此時買入的投資者在價格轉跌的時候會產生賬面浮虧，同時其持有期收益率也會較一級發行時有所降低。
富國基金也表示，公募REITs在發行時得到了配置資金的青睞，但絕不代表上市交易後依然會得到交易資金的認可。如部分封閉期較長的公募基金，在發行時得到了大量資金申購，甚至啓動確認比例配售，但上市交易後，由於封閉期較長，時間成本過高，依然可能折價交易。所以從公募REITs發行時得到認可推導出上市後其二級市場價格會上漲是沒有依據的，對於公募REITs二級市場的交易價格要理性看待。
華安認為，資金對首批各產品追捧力度分佈不均可能引起產品間價格相對波動。
以產權類REITs為例，倉儲物流、產業園區、數據中心等各類資產的市場供需和透明度狀況有明顯差異，且此前主流機構在一級市場參與相關資產投資的經驗積累程度不一，因此不排除機構本身對於資產類別有先期偏好，進而影響後市交易定價。
此外，考慮到經營權類REITs獨特的產品形態，各機構對於其投資價值的看法在短期可能仍不統一，這可能也會帶來價格上的波動。最後，也應注意到目前已經公示的首批產品在外部配售比例和管理人方案上的差異，可能也會對各自的產品流動性和增長預期造成影響。
多家公募基金還建議投資者理性投資，不要盲目追高或殺跌，公募REITs因為分紅預期較為穩定，因此適合長期持有獲取分紅收益，並不適合作為交易品種。
此外，還有業內人士建議在公募REITs發行、上市及上市後，基金公司也要進行線上、線下的投資者教育活動，引導投資者理性投資和長期投資。
而在百嘉基金董事、擬任副總經理王羣航看來，公募REITs還存在其他兩類風險，一是基礎設施基金風險，包括基金價格波動風險、基礎設施項目運營風險、流動性風險等；二是基礎設施項目相關風險，包括基礎設施項目管理風險、行業政策風險、市場風險等。
引進做市商，擴大流動性
流動性是該類公募產品生態鏈較為重要的一環。流動性更好意味着投資者在買賣時交易衝擊成本會更低，進出更便利。
首批公募REITs發行時，關於流動性的問題也一直備受討論。不過，單單依靠首日表現來判斷不同公募REITs未來成長空間難免有失偏頗，其在未來更長時間的運行更顯重要。
博時基金基金經理胡海濱看來，公募REITs是以基礎設施為投資目標的封閉式公募基金，是一種具有類固收性質的、創新型的權益類投資產品。投資一種全新的資產類別，對於機構投資者和個人投資者都是一種挑戰。投資者對於REITs產品的風險收益特徵、投資價值判斷還需要一個不斷完善的過程。
因此，他預計首批產品上市後，如果沒有做市商的話二級市場流動性可能相對不足，此外視基礎資產類型的不同，流動性還會出現一定的分化。從歷史經驗來看，新產品容易出現炒作情緒，疊加流動性相對不足，可能導致二級市場的價格波動偏大。
“做市商可以持續為市場提供雙邊報價，提升流動性，降低價格非理性波動，助力我國公募REITs市場的長期健康發展。”他強調。
而在實際運作中，多家公募基金管理人選擇了四五家機構作為做市商，目的就是為REITs的流動性“保駕護航”。
比如，平安基金就選定了平安證券、中金公司、申萬宏源、華泰證券、東方證券、中國銀河證券、廣發證券等7家公司，自 2021 年 6 月 21 日起為廣州廣河流動性服務商。
浙江杭徽也選擇了申萬宏源、中信證券、廣發證券、中信建投、東方證券、中金公司等6家做市商。東吳蘇園和首創水務的做市商達到5家，此外其餘只產品的做市商為3-4家不等。
此外，胡海濱還補充道：“公募REITs的交易機制上已經引入了做市商制度，在這種情況下，流動性弱並不是一個問題，而是REITs產品的一種特徵。隨着時間的推移，真正願意長期持有這些基礎資產的機構投資人基本不會再進行賣出，因此導致二級換手率較低，這屬於REITs產品的產品特徵。”
機會與風險
REITs與債券相比，REITs雖然沒有固定的利息回報，但有強制分紅機制，且並在此基礎上有未來資產增值帶來的基金份額價值提升的空間。
分紅率比較高，是否意味着每年能有穩定的現金流？
對此，平安基金REITs有關負責人表示，REITs產品的底層資產現金流持續穩定且來源合理分散，相關項目預計未來3年淨現金流分派率原則上不低於4%，在符合分配條件的情況下公募reits的分配每年不得少於1次，把基礎設施基金年度可供分配金額的90%以上分配給投資者。
另有公募人士指出，從目前9只公募REITs的募集材料來看，不動產類REITs（含倉儲類REITs、園區類REITs）2021年現金分紅率在4.1%-4.74%之間，而特許經營權REITs相對較高，在6.19%-12.4%之間。
然而，也不排除REITs產品的基礎資產在極端條件下（如出現基礎設施大修等情況）存在未能達到分紅條件的可能。投資者投資時應當慎重分析基礎資產的具體情況，清晰理解風險收益特徵後再行購買。“這個分紅率並非固定的，會根據情況而變化，要注意風險。”
REITs產品收益究竟如何？前述公募人士指出，此類產品年化收益率由兩個因素決定，一是底層項目的分紅情況，二是REITs上市後二級市場的交易折溢價。從首批REITs的募集材料看，底層項目的分紅率大概率可以在4%以上。不過交易折溢價的情況，需要視市場情況而定。
“總體而言，根據試點基金以及底層資產回報來看，其絕對收益在股債之間。”
博時基金也指出，REITs同樣存在風險，其風險主要是收益風險及運營風險。收益風險方面，對資產進行評估，包括評估原始權益人財務報表、整體的業務經營、公司治理結構等多個方面。產品發行完畢後將會進入到運營階段，運營風險可能包括運營期間現金流出現波動、其他突發事件等。