本文來源：時代財經 作者：陳澤旋
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1月5日，保利發展發佈的業績快報顯示，2022年全年公司實現營業總收入約2811.11億元，同比降1.37%；利潤總額約352.34億元，同比下降29.58%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為183.03億元，同比下降33.17%。
2021年，保利發展實現的營業總收入為2850.24億元，利潤總額為500.35億元，而歸屬於上市公司股東的淨利潤為273.88億元。
在房企依靠“高槓杆、高週轉”實現大舉擴張的時期，保利發展由於採取相對保守的經營策略，規模增長較為緩慢，後來者不斷趕超。不過，2021年下半年，房地產行業進入深度調整期，民營地產龍頭銷售規模大幅倒退，這給了保利發展反攻的機會。克而瑞的數據顯示，2022年保利發展憑藉4573億元的全口徑銷售金額，實現對萬科的超越，成為行業“老二”。
但近幾年，房企盈利出現滑坡，保利發展也不例外。在公告中，保利發展指出，報告期內公司收入保持基本平穩，而營業利潤及歸屬於上市公司股東的淨利潤出現同比減少的原因，主要是房地產項目竣工交付並結轉收入，同時受項目結轉毛利率、權益比例等下降的影響。
實際上，毛利率持續下探是近幾年房地產行業的普遍現象，主要因為2017-2018年低毛利率項目進入了結轉高峯期，這帶來的結果是同樣的營收水平創造的利潤總額降低。時代財經統計得知，2019年至2021年，保利發展的毛利率由35.0%降至26.8%，2022年前三季度繼續降至24.5%。
通過對比其它房企可知，多年來，保利發展的毛利率雖隨行就市地出現下降，但在行業內仍是“優等生”。以30強上市房企的表現為例，2022年中期，這30家房企中僅有3家毛利率高於25%，為路勁、華潤置地和保利發展；而在2019年，30強上市房企中僅有5家房企的毛利率低於25%，3家房企毛利率高於35%，分別為萬科、華潤置地和保利發展。
按照所有權歸屬，淨利潤會被分配給母公司股東和少數股東，少數股東權益的增加意味着母公司股東能得到的淨利潤減少。實際上，在2022年少數股東分走了保利發展更多的淨利潤，2021年、2022年中期和2022年前三季度，保利發展在結轉項目中的權益佔比逐步走低，少數股東損益在淨利潤的佔比分別為26.36%、27.46%和30.68%。
值得一提的是，國泰君安證券在一份報告中指出，2022年前三季度的少數股東損益的佔比處於“歷史高分位”。
保利內部人士告訴時代財經，受到行業客觀環境及利潤率普遍下滑的影響，公司的營收和利潤數據雖然有所下降，“但整體公司表現符合行業趨勢”，至於在未來利潤率是否有望改善，該人士未予以回應。
國泰君安證券預計當前邊際利潤率的修復依賴於當前房價企穩，假設2023年能夠企穩，則保利發展利潤率改善的實際體現將在2025年出現，同時，2022年減值計提條件變嚴格，若公司有減值計提，利潤率則有望在2023年改善。
在房地產的調整期，地產大環境對國央企更為友好，外界對作為央企龍頭的保利有更多的期待。2022年12月上旬，一名投資者在上證e互動平台表示，保利發展作為行業頭部企業並未明顯從行業出清中獲益，詢問董秘是否會有相應的經營策略和融資計劃，保利發展方面僅稱“公司將結合市場機會及經營需要，合理鋪排融資計劃”。
隨後於2022年12月底，保利發展發佈2023年度非公開發行A股股票預案，擬定增募集不超過125億元投向保利位於廣州、南京、西安等地14個住宅項目的建設，以及補充流動資金。
申萬宏源研究指出，若定增足額落地後，保利發展三道紅線指標有望繼續優化，預計剔預後資產負債率將降至65.5%，淨負債率將降至66.5%，現金短債比將提升至2.1倍，也為後續更積極經營奠定基礎。