文 | 研究員王子羣
非住宅物業服務成為行業新的增量空間，以萬科物業、龍湖智慧服務、保利物業、招商積餘為代表的物業服務企業紛紛試圖搶灘登陸先行一步。當前，業內更多企業處於多業態發力的探索階段。
借中報披露之機，克而瑞物管以企業2020年中報為依託，結合2020年上半年市場監測動態，對物業服務企業在非住宅業態方面的表現進行梳理，試圖量化呈現當前傳統物業服務企業在非住宅物業服務市場方面的表現。
數據解讀：
上市企業的物業服務
非住宅項目營收貢獻度均值為38.87%
26家上市企業主要服務項目類型包含非住宅服務業態。在當前上市的30家企業中，有17家企業在2020年業績中提及非住宅服務項目相關數據，結合企業官網主營業務信息，共計26家已經在服務一定規模的非住宅物業項目。
就營收和規模而言，非住宅項目類型多樣，各家企業佈局各有不同，今天僅粗略地對住宅和非住宅進行拆分。
能夠對住宅和非住宅物業服務企業進行拆分披露的企業，相對而言已經取得一定成果，可以藉此一窺相對在非住宅物業服務拓展走在前面的企業。
僅從30家上市企業來看，近半數（14家）企業在年中業績中披露非住宅物業服務營收、規模具體數值。由於其中，只有8家企業營收與規模均進行了披露，3家僅披露的營收數值，2家僅披露了規模數值，所以在下文的分析中，將從10家企業數據看規模、11家企業數據看營收，以此來整體呈現上市企業的非住宅物業服務拓展情況。
上市企業非住宅物業服務營收貢獻佔比差異大。由於企業發展基因不同，以服務非住宅項目為主發展的浦江中國佔比高達91.63%，招商積餘、浦江中國佔比也分別高達75.10%、71.53%，而整體來看則上市企業非住宅物業服務收入貢獻佔比均值僅為38.87%。
披露數據的10家企業中，非住宅物業服務面積佔總服務面積比例均值為34.80%。其中，時代鄰里、金融街物業、保利物業分別為59.40%、54.14%、52.71%。
非住宅物業服務面積佔總服務面積比例小於營收的貢獻佔比，可見非住宅物業服務單位面積貢獻能力高於住宅物業服務管理。
未來戰略：
通過自身拓展、投資併購、合資合作
實現多業態並舉
通過對企業2020年中期業績報告中發佈的未來戰略進行梳理，16家企業明確列出，將繼續加大非住宅物業服務發力力度。
在戰略中各家也多頻次提到，通過自身拓展、投資併購、合資合作方式是企業獲取非住宅服務項目的主要方式，企業將通過多業態並舉完成物業管理業態全產業鏈佈局。
關於自身拓展，克而瑞物管通過對市場公開中標信息進行梳理，發現招商積餘、明德物業、金地物業、世茂服務等多家企業表現非常突出，上半年中標大量非住宅物業服務項目。另外，企業中標項目類型非常多元，涉及碼頭、公園、祠堂、機場、水庫等；整體而言，公建物業、園區物業、學校物業項目出現頻次相對較高。
就投資併購，2020年上市企業重大收購的企業37.5%為非住宅物業項目提供服務。通過對上市企業2020年中報披露的重大收購事件梳理，被收購企業涉及24家，被收購企業主營業務主要包含行業上下游企業，物業服務企業，社區增值、智慧科技等專業服務企業展開，其中為非住宅物業項目提供服務的有9家，在今年收購中佔絕對優勢。
就合資合作，非住宅物業服務項目中多以佈局城市服務為導向。合資合作是強強聯合及資源置換，據監測信息可見物業服務企業合作企業類型非常多樣，但就非住宅物業服務項目方面，多以與政府、與大型國資背景企業進行合作，共同探索城市服務新模式。
小結
物業服務企業不斷增長的動力空間有兩個，一個是管理規模，一個是盈利規模。不管是從管理規模、還是盈利規模，物業服務企業都有探索非住宅物業服務領域的動力，而不斷向城市服務概念的擴張，則是整個行業在管理規模到達一定程度的升維發展。
市場廣闊，行業未來更多是專業化發展，且不談增值服務模式成熟之後未來為企業帶來的盈利能力，專注於物業服務細分領域的發展，在大城市服務的概念之下，尚有廣闊天地。物業服務企業對非住宅服務領域的擴張，是一場行業的升維之戰。
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