圖片來源：物業深度觀察
記者| 陶婷
退三板、重組、遞表、上市，主打“綠色科技服務”的第一服務花費近一年，如願在港交所敲鐘上市。
10月22日，當代置業旗下物業第一服務控股（2107.HK）正式登陸港交所，海通國際為獨家保薦人。
但資本市場的預期並沒有想象中的好——第一服務開盤即破發，開盤價22港元/股，較發行價2.4港元/股跌16.67%。截至早盤收盤，第一服務報價1.94港元/股，跌幅19.17%，總市值19.3億港元。
招股書披露，第一服務的營收從2017年的3.79億元增長至去年的6.25億元，複合年增長率為28.4%。截至今年前4月，公司收益為2.25億元。其純利由2017年的4180萬元增加至2019年的8390萬元，複合年增長率41.6%。
就其規模來看，第一服務的體量在目前上市物企中屬於末尾梯隊——截至今年4月末，公司在管面積約1500萬平方米，合約面積約2700萬平方米，目前合約面積業務版圖涵蓋19個省市52個城市。
據界面記者統計，截至今年上半年，在管面積低於2000平方米的上市物企包括奧園健康、濱江服務、和泓服務、弘陽服務、興業物聯、燁星中國及祈福生活服務。
這其中，來自第三方開發商開發項目的在管面積在2017年僅佔總量的12.9%，去年提升至23.6%，今年進一步增長至27.4%。來自第三方開發項目的收益則從2017年的840萬元增值去年4090萬元，今年前4月為1460萬元。
“過去三年，我們在第三方的比例，不管是在收入、管理面積還是合約面積上都會有一個非常高比例的增長，所有項目都是通過招投標獲取而來，並沒有通過收併購的方式獲取。” 第一服務管理層在10月9日舉行的上市媒體發佈會上表示。
儘管第一服務在第三方拓展上實現兩年翻番，但其項目來源於第三方及關聯方的比例仍近三七開，對關聯方的依賴程度較高。
除此之外，第一服務在第三方開發商項目的議價能力較弱。截至2020年4月30日，來自當代置業以及關聯方項目的整體平均收入為4.33元/平方米/月，第三方開發商項目平均收入為每月2.18元/平米。
對於第三方外拓，第一服務也提出了努力的目標。管理層稱，相信仍然會維持並且超過過去三年的發展速度，預計在2022、2023年，努力做到當代置業提供的面積佔到總體管理面積的1/3以下。
業績中規中矩、體量迷你，第一服務讓外界記住的是“綠色科技服務”的故事。
董事長兼非執行董事張鵬向媒體表示，“當代物業公司不是跟別人拼保安保潔、管理面積、增值收入，而是做科技人居，用科技的力量解決人體的舒適度。”
按業務條線分，公司的業務組合分為物業管理服務、綠色人居解決方案及增值服務三個部分。
2017年至今年前4月，第一服務物業管理服務部分的收入佔比分別為41.6%、40.8%、43.7%及41.4%；綠色人居解決方案部分的營收佔比分別為26.7%、26%、24.7%及30.6%；增值服務營收的佔比分別為31.7%、33.2%、31.6%及28%。
不難發現，物業管理服務依然是第一服務的主要收入來源。但從毛利貢獻來看，綠色人居解決方案和增值服務成為公司盈利增長點。
數據顯示，第一服務近幾年整體毛利率穩定在32-34%之間。領先的是增值服務，對第一服務的盈利能力起到一定的提振作用。2017年至今年前4月分別為43.4%、47.1、46.3%及 45.7%，該部分的社區增值服務最新一期毛利率更是達到了62.1%。
綠色人居解決方案的毛利率有所波動——2017年為30.6%，2018年降至28.8%，去年又回升至34.3%。而物業管理服務的毛利率最低，不超過30%。
事實上，第一服務的“綠色基因”由來已久。
1999年及2014年，張雷分別創辦了第一物業的前身北京當代和第一人居的前身第一摩碼人居環境科技（北京）有限公司。隨後，第一物業和第一人居分別於2016年5月及2018年3月在新三板掛牌。
而第一人居主要從事提供綠色人居解決方案，即通過應用技術和科技創新改善人居環境，包括綠色標識的獲取、最終項目的產品特色和定位，提升產品價值。
由於“集團的實際價值並未於新三板準確反映，且新三板缺乏流動性”等原因，第一服務決定將第一物業和第一人居從新三板退市，二者均由股份有限公司轉製為有限責任公司。
考慮到物業和人居兩個業務單元有諸多業務的協同性，今年2月第一物業收購第一人居72.1%股權，兩家公司合二為一重組為如今的第一服務。此後，公司又經過一系列股權騰挪，赴港上市。
目前，第一服務由張雷、張鵬、李熠、劉培慶、龍晗、呂曉彤、上海鼎暉耀家、上海鷗堤藹、 CICC Global、 上海矗源、庭子天顧問諮詢及公眾共同持股。
憑着綠色科技服務，第一服務讓外界有了記憶點。但隨着智慧、綠色、科技等概念不斷為人接納與試用，想獨樹一幟、打造差異化核心競爭力還是有不小的挑戰。