摘要：鑑於目前國內相對穩定的經濟環境，部分商辦運營商相對活躍，新增租賃、開工、投資動作時有發生。
觀點指數8月，全國商辦市場的整體供應趨穩，開發投資信心持續恢復，但銷售方面離去年同期還有較大差距。
一線城市中，廣州月內寫字樓交易較少，同比和環比均處於下降狀態，成交物業也主要集中於非核心商務區。
然而成交市場較為低迷之下，獨棟寫字樓卻頗受青睞，吸引不少買家購入。據相關機構統計，廣州上半年已售出15棟相關物業。
此外，從半年報數據來看，大部分商辦運營商上半年收入均有所下降，但出租率較為穩定，波動幅度並不大。
疫情之後，除租金收入外，穩定的出租率和優質的租户結構已然成為商辦運營商考慮的重點。
月內，鑑於目前國內相對穩定的經濟環境，部分商辦運營商相對活躍，新增租賃、開工、投資動作時有發生。
中海商業蟬聯第一，陸家嘴首進前二
月內，中海商業再次蟬聯第一。
從官方披露的數據來看，中海商業旗下現有項目規模依然排在行業前列。截止2020上半年，寫字樓在營面積287萬平方米，期內6個項目更是創下了當地交易市場大單TOP10。
數據來源：中海商務官微，觀點指數整理
此外，中海商業目前寫字樓租户中，世界500強、獨角獸企業及優質企業超600家，佔比達35%。整體出租率方面，據觀點指數了解，截至8月底出租率為90.6%，環比提升了0.2%，今年至今出租率始終維持在90%以上。
陸家嘴商業本月首次拿下第二，旗下商辦物業主要以甲級寫字樓和高品質研發樓為主。據2020中報數據顯示，目前長期在營的甲級寫字樓22幢，總建築面積約173萬平方米。
除規模較大外，區位優勢也較為明顯，旗下商辦物業大多位於上海陸家嘴核心地段、前灘國際商務區和天津虹橋區。
上半年疫情衝擊下，陸家嘴位於上海的甲級寫字樓平均租金水平為8.87元/平方米/天，相比2019年末8.66元/平方米/天還略有提升，但出租率有所下降，由2019年末91%下降2%至二季度末89%。
總體而言，整體表現依然較為優越，到目前為止表現出較強的抗風險能力。
華潤置地本月排名第三，據最新中報數據顯示，截至2020年6月，華潤在營寫字樓總樓面面積為80.84萬平方米，旗下共有19個在營寫字樓項目。期內，寫字樓租金收入為7.3億元，同比增長5.8%，而出租率為73.7%，同比上升1.8個百分點，在疫情下實現了逆勢增長。
另一方面，截止到2020年6月，華潤置地目前在建和擬建寫字樓總樓面面積約230萬平方米，未來發展潛力很大，屆時新項目入市將帶來可觀的租金收入。
此外，據華潤置地披露的8月份營運數據顯示，月內投資物業實現租金收入約12億元，按年增長16.2%；2020年累計投資物業實現租金收入約74.5億元，按年下降4.7%。
租金收入中，寫字樓雖不如購物中心佔比大，但作為投資物業的重要組成部分之一，收益相對可觀。
市場維持投資信心，整體處於回温過程
回顧本月全國商辦市場，可以發現整體都處在回温過程中。
新增供應上，8月全國辦公樓新開工面積累計值為4220.15萬平方米，累計增長-5.8%，環比有所改善，但整體仍未恢復至去年同期水平，或與上半年新增投資項目較少有關。
本月新增竣工面積累計值錄得1282萬平方米，累計增長-16.9%，與上月相比略有下降，但整體波動不大，仍在正常區間內。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
開發投資層面，8月開發投資額累計值為3821.21億元，累計增長-1%，雖然仍為負數增長，但已經是今年疫情以來最好的、水平，説明近期恢復情況良好。
銷售方面，本月錄得辦公樓銷售額為2646.42億元，累計增長-18%，但與去年同期相比仍有一定差距。目前來看，還是要寄希望於後續產業發展帶來的需求增長。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
一線城市主要市場方面，據合富大數據顯示，廣州8月寫字樓成交量僅2萬多平方米，同比下降35%，環比下降39%，主要集中在黃埔區、南沙區、花都區及番禺區等周邊區域，一半以上交易由小獨棟物業支撐。
新增供應方面，8月新增供應面積近24萬平方米，達到近兩年的供應峯值，目前寫字樓庫存環比上升20%，給去化帶來較大壓力。
從上述數據可看出，廣州寫字樓目前存在去化不理想、供應量較大等一系列問題，打破這一局面還需要強勁需求來帶動。
與此同時，獨棟寫字樓受到了較多企業的青睞。據中原研究發展部數據顯示，2020上半年廣州小獨棟寫字樓成交活躍，共售出15棟物業。
相較於傳統寫字樓租賃項目，小獨棟寫字樓具有自身獨特優勢。一是能夠根據企業需求進行定製；二是通常分佈在各類產業園區中，入駐企業有機會享受園區各類產業扶持政策；三是銷售價格及租金在寫字樓產品中相對較低。
因此，對於追求性價比的買家及租户而言，小獨棟寫字樓產品是目前的較佳選擇。
頭部運營商出租率企穩，月內項目發展活躍
月內，大部分商辦運營商均發佈了上半年業績。從數據來看，因疫情衝擊，大部分企業收入和出租率有所下降。
因此，不少商辦運營商愈發意識到除租金收入外，出租率穩定和客户結構優質的重要性。這方面頭部商辦運營商具有較大優勢，在疫情衝擊下即使收入有所下滑，但出租率還是維持在較好水平。
觀點指數選取17家樣本企業進行數據梳理，發現12家企業出租率均在80%以上，而出租率在80%以下的企業只有5家，出租率較低的企業除疫情衝擊外，部分還受到新入市項目出租率較低，疫情期間未能較快增長的影響。
數據來源：企業中報，觀點指數整理
雖然疫情帶來一系列挑戰，但下半年以來商辦運營商的投資步調還是逐漸正常化，月內相對活躍，相關項目動態較多。
據官微信息披露，世茂旗下6月底入市的長沙世茂環球金融中心，目前已簽約入駐世界500強企業湖南總部近10家，其中包括北京神舟航天軟件技術有限公司湖南分公司、保樂力加（中國）貿易有限公司、招商蛇口等多個知名企業。
中海商業方面，月內亞太最大規模律師事務所之一，北京盈科律師事務所也正式落户成都中海國際中心，在新增租賃客户方面再有突破。
除了引進新租客外，鑑於目前逐漸回温的經濟和需求，部分商辦運營商的項目也有了新進度，新項目開業或開發建設消息傳不時傳來。
月內，廣州首座5G智能寫字樓——匯金中心舉行發佈會，該項目由世茂聯合華潤、合景泰富共同打造，總高320米，8月15日已對外開放。
金地商置旗下金地威新國際中心也於本月開幕，該項目總建築面積約22萬平方米，包含4棟標準甲級寫字樓，其中辦公面積7萬平米。
時代商業旗下的時代E-PARK（番禺）二期開工儀式也於本月舉行，二期將與一期融合形成集15萬平方米甲級寫字樓、3萬平方米購物中心、1萬平方米商業街、4萬平方米生態景觀為一體的複合型商業綜合體，有望成為其代表性項目。
此外，綠地集團月內成功摘得了武漢黃陂臨空經濟區7幅核心地塊，總地價逾164億元，擬投建武漢綠地天河國際會展城項目。
這是武漢有史以來單次供地規模最大的項目，將建成全球已披露室內淨展面積最大的會展項目。