◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）
◎ 編輯 | 密探君
試問各大房企：你們，辛不辛苦？當然，肯定很辛苦。既要面對調控加碼政策風險，又要保證房子能賣得出去的存貨風險，還要讓公司背後默默支持的投資人滿意。
然而，如果一家房企規模看似不斷飆漲，卻難以給公司股東創造更多利潤，那又會是什麼結果？
如果是上市房企，無論是主要股東，抑或是中小股東，尤其是中小股東，自然會不滿意，肯定用腳投票。
4月23日，“福建房企”融僑集團發佈2020年財務報告，去年實現營業收入221.58億元，同比增幅近33%；總利潤20.87億元，同比增幅16%；淨利潤約12億元，同比增幅近19%。
注意！融僑集團去年歸母淨利潤只有2.2億元，同比大跌近7成，解釋説“主要受當年結轉收入的項目公司結構不同所致”。 這個説辭，讓外界一頭霧水。
2020年收入結轉週期的項目多為合作項目，淨利潤需在母公司與少數股東之間進行分攤。此外 ，未進入結轉週期的大部分項目為全資項目淨利為負，攤薄了整體歸母淨利。
意思就是説，去年，融僑獲取的12億元淨利潤，其中只有2.2億元為公司股東所有，剩餘的全部被合作項目的少數股東所拿去。
注意！相對於營收增幅近33%，去年融僑營業成本增幅逾44%，遠超收入增幅，致使房地產開發的毛利率只有20.61%，同比下降6.25個百分點。
去年，地產密探曾刊發《融僑豪賭“地王”，舉債470億狂奔，不經意間卻暴露“段位”》一文，為迅速擴張規模，近些年在樓市上升期不斷搶地，斬獲不少熱門城市“地王”或高價地。
注意！為了分攤市場風險，融僑與其他房企一樣加大項目合作，在項目選擇上勢必會選擇一些讓人棘手、“頭疼”的項目。
從銷售規模上看，各大房企總是拿全口徑對外吹捧多厲害。以融僑為例，參考克而瑞數據：
去年，融僑全口徑銷售額859億元，排名第50位，相比2019年675.4億元，排名第53位，小幅前進；
去年，融僑權益銷售額704.4億元，排名第42位，相比2019年604.6億元，排名第41位，銷售額增長百億，但排名有所後退。
截至2020年末，融僑集團所有者權益254.29億元，歸屬母公司股東權益約146.84億元，而少數股東權益約107.45億元，佔比42.25%，相比2019年對應占比36.68%則增加5.6個百分點。
這意味着近兩年融僑少數股東權益佔比明顯增加，但頗為蹊蹺的是，少數股東為何會分食走如此高比例的淨利潤？
截至2020年末，融僑集團剔除預收款後的資產負債率48.6%，現金短債比大於1，但淨負債率逾100%，所以仍踩了一道紅線。
具體來看，融僑截至去年底貨幣資金152.1億元，其中受限資金18.36億元，短期借款15.03億元，一年內到期有息負債112.27億元，現金短債比雖大於1，但資金鍊依然“緊繃”。
注意！去年10月份，融僑集團全資子公司四川融僑房地產開發有限公司引入“金融股東”興業信託，增資7.2億元持股45%，融僑集團從最初出資5億元增資到8.8億元，持股55%。
2018年底，融僑曾與興業信託達成過50億元規模的信託融資戰略協議。上述鉅額增資或只是雙方合作的“冰山一角”，但信託這種持股是否為“真股權”，業內一直爭論不休。
去年11月份，融僑藉助中建投信託發行融僑鄭州集合信託計劃4億元規模，為信託貸款，期限15個月，預期收益5.8%-7.1%，應是投向了“融僑·雅筑”項目開發；今年3月份，融僑又藉助中建投信託發行9.5億元規模募資，投向福州“融僑·瀚林郡”。
值得注意的是，截至去年底，融僑預收款282.34億元，相比2019年末明顯下降34億元，作為未來收入結轉的關鍵性財務指標，這種下降又意味着什麼？
編輯：密探君
文章來源：地產密探
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