銀城國際： 做好“特長生” | 年報風雲㊺
（從左至右：銀城國際執行董事兼副總裁 邵磊 女士、銀城國際執行董事兼副總裁朱力 先生、銀城國際董事會主席兼非執行董事黃清平 先生、銀城國際執行董事兼總裁馬保華 先生、銀城國際財務管理中心總監程曦 女士。）
文/樂居財經房慧
3月末，40多家內房股集中“交作業”，不管成績如何，能不申請“晚交卷”，又能與投資者直面交流，已是一種自信。
31日上午，在萬科鬱亮發聲後不久，銀城國際的業績會也開始了。
這是一場坦誠的業績會，管理層並未迴避投資人的質疑和擔心，正面回應了關於銷售目標未達成和裁員的敏感問題。
對於未來，銀城國際有了方向指引，用黃清平的話來説就是：聚焦和堅守地產開發主業，提高對行業變化的洞察能力，實現有質量的增長。
而對於銀城國際這樣的企業來説，怎麼做？馬保華給出了答案：形成自己的產品和服務特色，做到人無我有，人有我優。
252.94億銷售額&106%回款率
“的確沒完成年初制定的目標。”對於銷售業績，執行董事兼副總裁朱力誠懇表示。
他還進一步説明：如果按照公司上半年的銷售勢頭和推進計劃，是可以超預期的。但市場急劇變化後，大部分房企都未能如願達成目標，即便如此，銀城國際銷售額較前一年還有了較大幅度正增長。252.94億銷售額是銀城國際的歷年新高，且較2020年增加約9.0%。
從城市分佈來看，南京、杭州仍是主戰場，但杭州已反超南京，貢獻了總銷售額的34%，南京為31%。表現突出的項目有4個，分別是南京金陵玖園、南京雲望府、杭州觀湖之宸、杭州青山湖畔，合計貢獻總銷售額的約42%。
面對市場變化，銀城國際將回款重要性提升，其2021年的回款率達到了106%，做到了和行業“優等生”綠城中國齊平。
能有這樣的回款表現，企業的開發運營效率必須跟得上。據瞭解，2021年，銀城國際做到了3.8個月地塊四證齊全，9個月自有資金回正、18個月經營性現金流回正，所有項目均按時或提前完成交付。
6060元/㎡拿地成本&15%毛利門檻
考慮當下市場環境，結合銀城國際現有情況，朱力表示：2022年，銀城國際的銷售目標定為250-260億元。
2021年，銀城國際全年新增土地14幅，新增總建築面積約297萬平方米，新增貨值443億元。這些地塊主要分佈在南京、浙江和蘇南。總土儲建面近725萬平方米，其中應占權益土儲建面約為471萬平方米。
朱力介紹：銀城國際避開了過熱的土拍市場,新增貨值中，收併購項目佔比達到了21%，平均拿地成本僅為6060元/平方米。
截至報告期末，銀城國際已售未結轉貨值為341億元，總可售未售貨值為685億元，其中南京及蘇南佔總貨值81%。總可售未售面積為289萬平方米，這部分產品均價約2.37萬元/平方米。
對於接下來的投資，朱力強調：要做到投拓穩健，嚴格評估市場因素，維持和提升收併購等方式的拿地比例。以不低於15%以上的毛利作為準入門檻。准入新項目堅守經營性現金流回正週期18個月，自有資金回正週期9個月。
談及當下的市場環境，馬保華認為：優秀的企業都應該根據外部環境變化，適時調整發展策略，下階段，銀城國際會更注重公司的健康度，降槓桿、保現金流，就自身的安全度要留有足夠餘地。
更具體一點，銀城國際要做市場上的“特長生”。大家都認為房子不好賣，市場上不缺房，但是缺好房。馬保華表明：銀城國際要發揮自身優勢，拿好項目，打造好產品，好服務。在產品中形成自己的服務特色，比如健康管理、養老服務等。在深耕的長三角區域，形成自己的品牌優勢。
17.2%毛利率&7%融資成本
2021年，銀城國際毛利率為17.2%，同比上升了6.4個百分點，淨利率為5.5%，同比上升了1.9個百分點。
對此，投資者拋出了一個這樣的問題：在行業利潤空間下行的市場環境下，17.2%的毛利水平能否保持？
“這個數字，是我們認為較為正常的水平”，程曦解釋道：2020年主要是現房銷售，導致了毛利率較低。未來憑藉我們的開發運營能力，不斷降低的融資成本，以及優質土儲，已售未結轉的狀況。毛利率將會比較平穩，目標是做到穩中有升。
從各項財務指標來看，銀城國際的負債在持續優化。截至報告期末，其總有息負債下降了5.1%，短期借款佔比進一步下降至35%，短期負債下降14.5%，平均融資成本為7%，較前一年7.7%的也有優化。
2021年，銀城國際總有息負債約人民幣136億元，其中90.3億元為銀行借款，佔比達到66.3%。銀行借款的平均利率約為5.2%。有意識、有目的的降負債舉動，也造成了銀城國際在手現金的同比下降，對此，程曦表示：這是公司的主動行為，出於降低經營風險的考慮，並不會有流動性風險。
此外，對於年內將到期的美元債，程曦表示，公司近期已悉數妥善安排了多筆票據的兑付，避免了票據違約。銀城國際會不斷修煉自己的內功，提升銷售和回款速度。財務也會合理的安排好現金流，安排好兑付計劃，維護好公司對資本市場的承諾。
文章來源:樂居財經