克而瑞：5月土地市場成交量創年內新高 溢價率實現五連漲

中國網地產訊  近日，克而瑞研究中心發佈《2020年5月土地月報》。報告顯示，5月土地市場成交量創年內新高，溢價率實現五連漲。

2020年5月，在推進生產要素市場化的大環境下，土地市場交易景氣持續回升，成交面積創下年內新高，溢價率也在上月上升的基礎上再漲0.2個百分點，實現2020年來的5連漲，市場熱度持續上升。

各能級城市表現方面，一線和三四線城市的成交體量均環比上漲，僅二線城市受供地節奏變化影響，本月城市成交建面出現環比回落，但是從月內供地規模激增來看，二線城市“促供應”的決心仍未改變，下月成交量預計將會出現明顯上漲。

市場走勢：供求兩側環比均上漲，預計下月成交規模仍將延續高位

2020年接近過半，土地市場基本恢復正常，5月份土地供應規模繼續上行，據CRIC統計數據顯示，全國土地市場經營性土地供應總建築面積為29014萬平方米，環比再漲6%。就各能級城市表現來看，一線和三四線城市土地供應量均和上月相差不大，二線城市本月土地掛牌量環比激增，較上月大幅上漲了41%，其中重慶、青島、南京、太原、杭州、福州等城市表現尤其突出，土地供應量環比增幅均超40%。

在近兩月土地供應持續充裕的背景下，5月全國土地市場成交量繼續回升。據CRIC統計數據顯示，全國土地市場經營性用地成交建築面積增至21945萬平方米，環比增加了5%，但同比仍有4%的差距。受供應增量和市場熱度延續的影響，6月份的成交規模仍將延續較高水平。各能級城市市場表現則較為分化，其中一線城市本月表現突出，成交量同比實現翻番；三四線城市成交量也穩步回升，1-5月累計成交建面和去年同期的差距縮小至13%；二線城市則因推地節奏放緩成交體量明顯下降，同環比均呈下行趨勢，不過，結合二線城市本月供應量井噴這一現象來看，二線城市 “促供應”的決心並未改變，整體成交量預計在下月將會有明顯上漲。

價格方面，受能級成交結構變動影響，本月平均地價高位回落，降至2936元/平方米，和上月相比下跌3%。各能級城市表現各異，其中一線城市在北廣深均有稀缺高價地塊入市成交的帶動下，成交樓板價較上月明顯上漲；二線城市的平均樓板價也在多城市有優質地塊入市成交的影響下，今年來首次突破5000元/平方米的大關，並創下2019年以來的最高紀錄；三四線城市的平均地價則出現下跌趨勢，環比下降4%，主要是受普通條件地塊入市增多影響。

圖1  CRIC監測城市經營性用地月度成交量價走勢（單位：萬平方米，元/平方米）

市場熱度：溢價率連續5月上漲，重點城市流拍率小幅下降

市場熱度方面，在北京、深圳、寧波、成都等熱點城市土地出讓增加且有優質土地高溢價成交的帶動下，溢價率依舊延續上行趨勢，增至16.2%，環比微增0.2個百分點，實現2020年以來的五連漲。

分能級城市來看，一、二線城市溢價率環比上行，三四線城市溢價率則出現回落趨勢。具體而言，一線城市本月平均溢價率為14.9%，較上月增加9.9個百分點，主要是北京和深圳均有優質高價地塊出讓，譬如北京分鐘寺、深圳前海地塊溢價率均在25%以上，帶動一線城市溢價率明顯上漲；二線城市儘管供地節奏放緩，但優質地塊成交佔比並未減少，溢價率也得以延續高位，升至16.5%；三四線城市熱度不及上月，受更多普通三四線城市大量土地入市成交影響，整體溢價率回落至16.3%左右。

圖2  CRIC監測城市經營性用地溢價率走勢圖

與市場熱度小幅上揚保持一致，流拍現象也繼續好轉。據CRIC重點監測的城市來看，本月土地流拍率小幅下降至8.5%，較上月下降0.7個百分點。從流拍地塊所在城市來看，三四線城市仍是流拍主力，不過深圳、合肥、長沙等一二線城市也有地塊流拍。但無論是一二線還是三四線城市，流拍的土地多位於偏遠郊縣，譬如南通的海安市、如東縣、合肥長豐縣、長沙瀏陽市等等，這些地塊大都遠離城區、配套欠缺，房企競拍意願不強，因此遭遇流拍。

圖3  重點監測城市的經營性用地流拍率走勢圖

重點地塊：稀缺優質地塊成為入榜主力，北京、深圳分攬兩榜榜首

繼上月多宗優質用地入市後，本月重點城市再有多宗優質土地入市，特別是一線城市，出讓地塊中有多宗稀缺優質土地，如北京分鐘寺的三宗宅地、深圳前海片區的限價宅地、廣州番禺漢溪大道地塊，均是難得一見的優質好地。這些優質地塊的入市也吸引了多家房企的爭奪，帶動整體市場熱度上行。聯繫成交溢價率來看，在本月總價前10地塊和單價前10地塊中，僅有3宗地為底價出讓，其餘地塊的溢價率也基本在10%以上。

在這些優質地塊中，市場關注度最高的當屬北京分鐘寺的三宗宅地和深圳前海的一宗限價宅地。這四宗地都自帶“稀缺”屬性，其中分鐘寺宅地極有可能是北京四環內最後的商品住房用地，深圳前海宅地則是以商辦規劃為主的前海片區較為稀少的住宅用地。因此，這兩宗地在出讓時都吸引了多家規模房企爭奪，最終分鐘寺宅地由合生創展以180億元的總價包攬，其中一宗地塊的成交樓板價更是創下今年成交單價新高，深圳前海宅地則由龍光以116億元的總價斬獲，可售樓板價也超過了8萬元/平方米。

表1  2020年5月全國城市經營性土地成交總價排行榜

表2  2020年5月全國城市經營性土地成交單價排行榜

總結

綜上來看，在土地供應量持續高位的影響下，5月份土地市場成交規模得以繼續上漲，溢價率也在北京、深圳為代表的重點一、二線城市有優質土地出讓的帶動下再度上行，創下年內新高。

接下來，在成交規模方面，由於1-5月成交規模同比仍有一成多的差距，因此預計各城市後續還會有大量土地掛牌供應，成交體量也會在近幾個月內維持年內較高水平。而在市場熱度方面，前幾個月市場熱度的持續上行很大原因是由於優質地塊成交佔比較高所致，但為了保障供應，完成年度供地計劃，各城市未來不免會有更多普通素質的地塊入市，由此來看，溢價率指標在下月難再度走高。