提問：星叔好，座標常州，目前在西太湖認購了一套103平的房子，首付50萬元，首套首貸，家庭收入不高，在十萬左右，想問下1，是買新房還是周邊二手房，投資為主，自住可能性較小。2，我父母有三套安置房，一套自住一套入股一套出租，入股的年底可以拿房也可以繼續入股，出租的那套是學區房暫時不能賣，我是賣哪套比較好，準備賣了房子減輕貸款壓力和孩子開銷。
回答：1.如果你買房的目的是投資為主，我建議買二手房，即買即租，避免新房2年空置期，也可以減輕部分還貸成本。現在省下的就是以後的利潤。
如果是想自住，就可以考慮買新房，畢竟居住體驗性更好。
今天聊聊買新房還是二手房？若是換成去年，我會説，儘量搖號剪刀差大的新房，可是今年，對於剛需跟投資這兩類人羣，我會斬釘截鐵的告訴你，買二手！三房！
對於剛需來説，稍微有一點剪刀差的新盤基本上都是萬人搖。這其中，有一大半都是衝着剪刀差來的偽剛需。你夾雜其中無法自拔的時候，錯過了購買二手房的最佳階段，這些偽剛需買不到就算了，可是你浪費了購買二手的最好機會。
等你搖了一圈發現，不僅剪刀差沒掙到，二手又漲了一輪了。
對於投資來説，當前果斷下手部分優質樓盤的二手，是能看到比較好的收益的，只要挑的好，不會比這幾個萬人搖差，更何況，今年這幾個萬人搖真的只能算勉強湊合。
對於哪些人，可以繼續買新盤呢？那就是不差錢的改善自住。
2.只能賣那套入股的安置房，其餘2套，一個父母需要剛需自住動不了，另一個有學區你暫時賣不了，所以把剩餘那套賣了，減輕壓力。
提問：您好，明年初社保滿5年，工作在天河、海珠一帶，不想上班太遠，打算在市區買二手房，請問亞運城，二手2房怎麼樣呢？
回答：亞運城，坦白説，不是領漲的區域，後續會因為番禺萬博、番禺廣場、市橋等的漲幅順延過去，會補填亞運城價格的低位。
但是亞運城的缺陷在於越新的樓盤，除了亞運城五號，其他的都越來越離地鐵遠了。目前也未見有深入到裏面的地鐵安排。後續是隻能靠大水蔓延續命的地方。
放在一整個樓市週期而言，廣州的房子是會普漲的，只不過是先漲與晚漲之分。因此，如果你是安心地自住的話，亞運城自然是可以買的。大水灌溉下，天下皆普恩。投資無非其實是考量一個效率而已。
提問：星叔好！孩子在備考21年的研究生，想用孩子的本科學歷在一二線城市投資買房，不知道選哪個城市好？北京、上海沒有房票，杭州要1年的社保，之前想過去南京、蘇州，哪個更好？
回答：北京和上海一線城市房票要求比較高，獲取房票的時間週期太長，如果確實沒有房票，可以考慮強二線城市，房票會更容易一些。
投資來看，杭州>南京>蘇州。
所以我建議你優先考慮杭州，其次南京。
杭州機會要比蘇州大一些，一是因為杭州是浙江省會，能級高，二是從週期上來看，蘇州在2018年、2019年已經漲過一波了，下一輪週期大概率表現不會很猛，而杭州蓄力時間更長一些。
最近杭州的人口表現也很強，所以推薦你優先考慮杭州。杭州回報率高的板塊詳見內部分享
提問：星叔你好，請問一些二線城市沒有地段價格差是為什麼？中心城區和高鐵之類的新城價格差不多。上海在城市的發展過程中有過類似的情況嗎？回答：一般是二線城市房子價值沒有得到發現，也就是説房子作為一個投資品的價值沒有得到充分體現的時候，二線城市地段差就不明顯。
這種城市一般二線市場也不發達。房子主要是用於居住的消費品，而不是金融投資品。
比如西安、長沙，內外的價差都不明顯。
上海的房子，很早就市場化了，所以2000年以後上海房價就有價差了，內環內和內環外還是差的挺多的，絕對值上雖然只差幾千一平米，但是比價上可能就是一二倍的差距。
地段永遠要用發展的眼光去看。
買房子，就是買下面的土地，我們看的是土地的增量，就是看土地未來周邊能帶來的配套改善，比如地鐵、產業等。
所以我們投資上很少去買市中心的成熟地段，更喜歡近郊。
提問：星叔。新人求助，請問買沒滿二的二套房，有些税是可以降免的？怎樣操作？回答：未滿二可以2個方案免除税費，操作詳見內部分享。
提問：老師，現在中介費很高，據説賣家1個點，買家2個點，如果上家要到手價，下家就要承擔3個點。怎麼樣在買二手房過程中儘可能把中介費談低些？謝謝！
回答：一是上來不要給帶看的中介費太高預期，讓他感覺到你對這裏很熟悉，有很多中介幫你帶看，形成競爭思維。
二是不要老是讓一箇中介帶你看，車馬費帶來的人情成本就不好還價。
三是找一些小中介來買，小中介費用抵，但是有一些盡職調查不周到的隱患，這個可能需 要你自己多上點心，多掌握些信息。
實際談判中，先讓中介去砍客户價格，中介因為能力原因，大部分都砍不下來，這個時候再提出來，要求中介減免中介費。
和中介打交道其實比房東難，因為中介行業進入門檻低，很多中介一年只能成一單，你讓他降價的確是讓他很難生存。
一般我們遇到的情況是中介口頭答應你的減免中介費請求，然後去向房東要補償，這個過程是隱性的，最後房東的補償還是在房價裏體現，損失的還是買房人。
提問：星叔請問怎麼湊首付款？回答：詳見內部分享《無息貸款科技樹》《渠道融資成本如何選擇最划算》
提問：星叔，你好！座標杭州，目前持有一套98方自住兩房，款已還清。現有子彈320，夫妻二人均屬第二次貸款。現有問題，想改善住房。目標房產方向分為兩類：A，保守購買，遠郊地鐵終點口附近800米次新樓盤，147平米的，預計車位一起280搞掂。地點杭州星橋。周邊利好：地鐵口2021年底開通運行，即將修高架橋，自駕和地鐵，均有選擇，商業地塊也已成功招標開建。政府定位改地區居住區為主，經濟發展方面沒太多規化。離我現居住地，開車25分鐘。一路地面道路。老公上班開車四十分鐘。考慮此處，是最小价值實現，全款購買，節省貸款名額。後期能騰出置換自住房產。周邊全商品房。故做改善型居住諮詢。望星叔，多提寶貴意見。感謝！
回答：首先每一次買房都是一筆不小的投資，所以不要想着去節省貸款名額，貸款對個人來説是一種很好的資源，能貸就要學會利用，貸到就是賺到。另外買房不要動不動就全款，全款買房是非常不建議的，沒有任何槓桿，資金利用率太低了，未來升值價值無法放大。
其次你的子彈其實很充足，激進一點，可以把自住房進行抵押融資，擴大資金流到400-500，可以佈局一套深圳，一套杭州，54大法很容易破限購，再留足2年月貸抵抗風險，是我比較看好的投資組合方式，大倉位放在一線，小倉位放在二線。
杭州我比較看好，有亞運會利好，未來衝擊新一線城市，你的子彈比較充足，用二套貸款買入，杭州沒必要買遠郊了。
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