新型城鎮化提速碧桂園佈局優勢凸顯

“中國房地產及其相關行業的市場依然廣闊，城鎮化還在持續。”碧桂園集團總裁莫斌在2020年中報業績發佈會上表示。

房地產政策收緊的情況下，碧桂園25日披露的2020年上半年成績單，讓這句話顯得並非盲目樂觀。

上半年，碧桂園實現總收入1849.6億元，淨利潤約為219.3億元。截至6月30日，共實現權益合同銷售回款額約人民幣2509.3億元，權益回款率高達94%，連續五年高於90%。銷售、營收、毛利、淨利潤等多項指標居行業前列。

縣城新型城鎮化為地產發展提供機遇

看好新型城鎮化機遇的並不只有碧桂園。

綠地控股董事長、總裁張玉良也曾表示，“產業與城鎮融合發展”將為方興未艾的產業地產、商業地產等綜合性地產產品帶來巨大的市場需求，順應這一需求的房地產企業將獲得長足的發展。

新型城鎮化被看好的背後是涉及數億人的龐大市場。2014年的《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》提出“到2020年，努力實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落户。”

2020年4月，國家發改委再次強調了這一點。《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》中提出，將推進以縣城為重要載體的新型城鎮化建設；促進大中小城市和小城鎮協調發展，提升城市治理水平，推進城鄉融合發展，實現1億非户籍人口在城市落户目標和國家新型城鎮化規劃圓滿收官。

“在住房方面，將以解決新市民住房問題為主要出發點，完善住房保障體系”的任務，讓不少業內人士認為，新型城鎮化將會成房地產行業新風口。

為了給疫後經濟復甦持續輸送動力，目前各地正不斷在穩投資上加碼發力，而其中的關鍵詞就是“兩新一重”。中國上市公司協會會長宋志平測算，中國推動的“兩新一重”，即新型基礎設施建設，新型城鎮化建設，交通、水利等重大工程建設大概會拉動8萬億元的投資。

銷售業績節節攀升財務穩健

碧桂園披露的2020年中報顯示，在新冠疫情嚴重衝擊經濟社會生活的背景下，上半年公司依然取得理想經營績效，多項指標繼續保持行業前列。

在第三方機構(克而瑞)統計的1-6月全口徑銷售額排行榜中，碧桂園銷售金額3723.1億元，穩居行業第一。除一二月受到疫情影響而出現單月同比下跌之外，碧桂園權益銷售金額自3月起已連續5個月實現同比增長，其中7月份權益銷售額542.8億元，同比增長27.52%。

今年碧桂園持續對回款目標強考核，強化標準化、精細化的管理機制。2020年上半年，碧桂園權益物業銷售現金回籠約2509.3億元，權益回款率達到94%，已連續5年高於90%，在行業繼續保持領先。截至2020年6月30日，集團可動用現金餘額高達2055.2億元，佔總資產比例為10.5%。另有約3288.1億元銀行授信額度尚未使用，營運資本充裕，資金保障能力良好。

房地產金融政策從嚴背景下，近日房地產企業控制融資的消息讓部分房企擔憂“或面臨融資難題”。

Wind數據顯示，2020年上半年內地房企發行海外債融資成本為8.41%。由於碧桂園的融資渠道的暢通多樣，所以其發債利率遠低於行業水平，融資成本優勢愈發明顯，有利於保證資金持續供給並優化財務槓桿。上半年期末碧桂園融資成本5.85%，較2019年底下降0.49個百分點，融資成本優勢明顯。

碧桂園等房企提前佈局三四線城市

作為全球排名首位的房地產企業——碧桂園早就佈局了三四線城市的新型城鎮化市場，且持續看好新型城鎮化前景。

《財富》世界500強榜單中，碧桂園四年躍升320位，2020年位列全球房地產首位。碧桂園2020年中期報告顯示，三四線城市項目優勢明顯。

上半年，按項目所在地分，碧桂園位於一二線和位於三四線銷售金額比例為39：61；按目標市場分，目標一二線城市與目標三四線城市銷售金額比例為45：55。從三四線項目投資轉化情況看，截至2020年6月底，碧桂園三四線城市項目獲取18個月後的投資轉化率為1.28，相較同行一二線城市項目0.73左右的投資轉化率，表現更優。

銷售情況也佐證了碧桂園在三四線城市的比較優勢。

三四線城市除疫情影響較為嚴重的2月份外，碧桂園其他月份的銷售額都實現同比增長。三四線城市銷售額自3月起平均每月同比上升11%，明顯優於一二線城市單月銷售同比變化水平，反彈更明顯。而一二線城市，則出現不同程度同比下降。如，4月份，一二線城市銷售額單月同比下降9%，而在三四線城市的銷售額已實現單月同比上漲15%。

碧桂園為何看好三四五線城市的房地產市場，並提前進行佈局？

“隨着農民工工資提升，他們就產生了居住改善的需求，而這些人不會在高房價的大城市買房，也不會在缺乏醫療和學校配套的農村住，因此，他們最大可能會在有學校、醫療等基本配套、且房價在萬元以下的城鎮居住。”碧桂園創始人楊國強此前曾多次表示。

“2020年6、7月份，三四線城市土地成交增速高於一二線城市。得益於三四線城市居民購買能力和購買意願的增強，內生性需求具有可持續性，可成為企業推貨的重點。”億翰智庫認為，當前三四線城市整體增速相對穩定，充分表明這類城市市場基本盤偏大，難有較大的市場震盪，韌性較強。

克而瑞研究認為，深入推進新型城鎮化建設，城市羣建設仍是新型城鎮化發展的重要組成部分，京津冀、粵港澳、長三角、長江中游和成渝這5大城市羣或將成為新一輪發展高地。2020年上半年，碧桂園國內權益合同銷售前10位的城市中，有近一半位於粵港澳大灣區，包括佛山、惠州、廣州、東莞。

“對新型城鎮化前景的持續看好，並以此為依據進行城市佈局，是碧桂園在戰略上一貫的制勝之處，也是其高成長的關鍵所在。”中國指數研究院這樣評價碧桂園的戰略佈局。