年報觀察 | 金輝控股有質增長的目標
觀點網地產企業的2021年並不太好過，據不完全統計，當前已有近二十家上市房企延期發佈2021年度財報。年報“難產”成為2022年報季的一種特殊潮流。
但好在，3月25日的稍晚些時候，我們還是如期等來了金輝控股上市以來的第二份年報。
“不激進、不冒進”是金輝控股的行事準則，在行業格外動盪的過去一年，金輝控股交出了怎樣一份成績單？
這份最新出爐的業績公告顯示，2021年全年，金輝控股營業收入約為400.26億元，較上年同期同比增長14.8%；毛利潤約為77.48億元，同比增長約0.4%；公司擁有人應占利潤為32.75億元，較上年同期上升4.7%。
“三道紅線”方面，截至報告期末，金輝控股實現淨負債率88%，現金短債比為1.2，剔除預收款項後的資產負債率為68.5%，仍然保持“三道紅線”政策綠檔要求。
有質增長
截至期末，金輝控股的毛利率、淨利率、每股盈利都有不同程度下降。毛利率方面，由上一年度的22.1%下降至19.4%，淨利率由10.9%下降至9.2%，每股盈利從0.89元降至0.81元。
此外，據觀點指數發佈的“2021年1-12月房地產企業銷售金額表現”研究成果顯示，前100房企實現全口徑總銷售金額12.8萬億元，同比減少2.4%，年內累計銷售增速首次轉負，並有超八成房企銷售未達標。
於2021年，金輝控股實現合約銷售額約947.2億元，合約銷售面積579萬平方米，平均售價約為每平方米16359元。
另一方面，“追求有質量的增長”一直被金輝控股反覆提及。
在此目標下，除維持房地產銷售主營業務外，金輝控股在報告期內持續完善商業、酒店、辦公以及綜合等多類型物業的業務多元化佈局。其中，商業租賃收入金額3.97億元，同比增長約18%。
據悉，去年10月，金輝與雅高集團達成協議，合作開發打造上海北外灘地標級酒店——金輝索菲特。同時，西安金輝喜來登酒店等也都在籌備過程中。
截至報告期末，金輝控股總資產達1916.47億元，同比增長3.22%，淨資產達375.72億元，同比增長4.04%。
土儲增長
由於市場因素，期內金輝控股合約銷售面積579萬平方米，較上年同期的692萬平方米有所下降，但同時，2021年的平均售價約為每平方米16359元，與上一年的14046元相比取得提升。
這也印證了去年中期業績會上管理層所言，在具體投資選擇上，金輝控股注重都市圈，避開“集中供地”大熱點，佈局“新二線”，高性價比拿地。
於2021年，金輝控股共新增30幅土地，總規劃建築面積約為389.5萬平方米，應占權益的規劃建築面積約為255.09萬平方米，應占權益合約地價總額約為156.76億元，平均土地收購成本約為每平方米6115元。
其中，上半年新增17幅土地，下半年在土地獲取節奏上相對放緩。
2021年新增土地涉及到13個一線、強二線重點城市，包括北京、寧波、紹興、泉州等，長三角和東南區域是金輝控股拓展的重點。
截至2021年末，金輝控股的土地儲備總建築面積約為3319.48萬平方米，應占總建築面積為2523.25萬平方米，已佈局全國34座城市，其中97.7%位於強二線及核心三線城市。
與此同時，金輝控股持有25項投資物業，總建築面積約為90.21萬平方米，並持有一處持作未來開發的投資物業，估計總建築面積為6.95萬平方米。
在建項目的計劃總建築面積為1972萬平方米，較上年同期的計劃總建築面積1799萬平方米增加約9.6%。
維穩課題
暴雷聲中，市場對房企的債務結構及償債能力給予了更多關注。粗暴地舉債發展不會再受到青睞，走小步、走長路才是當下的房企生存密碼。
“三道紅線”方面，金輝控股淨負債率為88%，現金短債比為1.2，剔除預收款項後的資產負債率為68.5%，全部達到“三道紅線”政策綠檔要求。
“進入綠檔只是一個開始，我們也希望在現有起點上能夠朝着行業優秀兄弟企業的更優秀指標去靠近。”
2020年的金輝控股業績會上，管理層表示公司有信心2021年、2022年的融資成本進一步下降。
反映在新發布的這份年報中，可以發現，金輝控股加權平均債務成本進一步下降至6.58%，較2020年底的7.47%下降0.89個百分點。與2021年中期的6.95%相比，下降0.37個百分點。
截至報告期末，金輝控股的債務結構中，銀行佔比達61.8%，CMBS佔比10.1%，美元債佔比8.6%，境內債佔比12.8%，信託等其他非標融資壓縮到6.7%。合聯營擔保從55.1億元減少至14.3億元，同比降低74%。
值得一提的是，依據業績報告計劃，金輝控股擬派發末期股息每股0.16港元（人民幣0.13元），以總股本40.5億港元計，折派息總額6.48億港元，該派息方案將提交股東大會批准。
此外，在年報發佈之前，穆迪確認維持金輝控股長期發行人現有的“B1”評級，展望穩定；更早些時候的2021年12月，惠譽確認了金輝控股國內運營主體金輝集團“B+”長期發行人違約評級(IDR)不變；標普也維持金輝控股“B+”長期發行人信用評級，展望穩定。
相關消息顯示，2021年10月及2022年1月，金輝控股先後完成兑付兩筆到期美元債。