年報觀察 | 金茂服務“新手上路”
觀點網月初剛剛登陸港交所的金茂服務，3月25日即交出了第一份年度業績報告。
從數據可以看出，金茂服務2021年度各項收入均有大幅增長。其中，總收入約為15.15億元（人民幣，下同），較2020年度約9.442億元增加約5.71億元或60.5%。
截至2021年12月31日止年度，該公司擁有人應占溢利約為1.79億元，比2020年度約7710萬元增加約132.2%。與此同時，年內經調整淨利潤（不計及上市開支的年內利潤）約為1.95億元，同比增加153.0%。
收入總額增長與業務規模增長分不開。報告顯示，截至2021年12月31日，金茂服務合約建築面積約為5760萬平方米，在管建築面積約為3640萬平方米，較截至2020年12月31日分別增加約42.2%及105.6%。
事實上，除了宏觀方面的規模增長之外，此前較為落後的毛利率也有明顯提升——整體毛利率由截至2020年12月31日止年度約24.9%增加至截至2021年12月31日止年度約31.0%，毛利則由2020年度約2.348億元增加100.2%至約4.70億元。
業務表現之餘，較小的債務負擔也較吸引眼球。
據報告披露，截至2021年末，金茂服務並無未償還借款，並無任何銀行借貸，有租賃負債約3430萬元（2020年度：1780萬元）。
規模VS毛利率
物管行業仍處於整合分化階段，作為新鮮上市的物管企業，金茂服務規模增長明顯。
據年度報告顯示，截至2021年12月31日，金茂服務合約建築面積約為5760萬平方米，在管建築面積約為3640萬平方米，較截至2020年12月31日分別增加約42.2%及105.6%。
於報告期末，覆蓋中國22個省、市、自治區的48個城市，在中國管理175處物業，在管總建築面積約3640萬平方米，包括113個住宅社區和62個非住宅物業。
即使是對比上市前披露的數據，規模已有了不小的發展。
據觀點新媒體查閲報告，截至2021年9月30日，金茂服務合約建築面積為4570萬平方米，涵蓋中國22個省、自治區及直轄市的47座城市；在管總建築面積為2320萬平方米，包含96個住宅項目及41個非住宅項目。
對比發現，僅一個季度時間，金茂服務在2021年末的合約建築面積已增加了1190萬平方米，在管總建築面積增加了1320萬平方米，在管住宅項目和非住宅項目也分別增加17個、21個。
隨着規模不斷擴大，帶來的收入也快速增加。
如物業管理服務收入方面，由2020年約5.675億元增加至2021年的約8.232億元，增幅約45.1%。金茂服務在年度報告中表示：“該增加主要原因是我們的業務擴張導致在管建築面積增加。”
另外，非業主增值服務收入由2020年約2.944億元增加至2021年約5.393億元，增幅約83.2%。金茂服務指出：“該增加主要原因是隨着服務產品的擴大，來自前期規劃及設計服務以及交付後服務的收入增加。”
社區增值服務收入方面，由2020年約8230萬元增加至2021年約1.53億元，增幅約85.9%。“該增加主要是由於隨着業務規模擴張，在管物業數目增加，由截至2020年12月31日的97個增至截至2021年12月31日的175個；及社區空間運營服務及社區生活服務收入增加，此乃由於我們的在管建築面積增加所致。”
收入增長還帶來了毛利的提升，但於金茂服務而言，毛利率同樣錄得明顯增長。
數據顯示，該公司毛利由2020年末約2.348億元增加至2021年末約4.70億元，增幅約100.2%；整體毛利率由2020年度約24.9%增加至2021年度約31.0%，主要由於來自新增值服務產品（例如通常利潤率較高的前期規劃及設計服務和交付後服務）的貢獻。
據觀點新媒體查閲，金茂服務2021年度在物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三條業務線的毛利率均有上升。
報告顯示，金茂服務物業管理服務毛利率由2020年度約17.8%輕微增加至截至2021年12月31日止年度約18.2%，主要是由於公司規模經濟提升以及成本節約措施改善及經營效率提高。
非業主增值服務毛利率由2020年度約34.4%增加至2021年度約47.9%，主要是因為服務產品延伸至包括前期規劃和設計服務以及交付後服務等，與公司提供的其他非業主增值服務相比，該等服務通常產生更高的利潤率。
社區增值服務毛利率由2020年度約39.6%輕微增加至2021年度約40.3%，主要是因為社區空間運營服務收入貢獻增加，而由於公司可運用提供物業管理服務所得的現有資源，產生較少直接成本（尤其是員工成本），該等服務通常產生更高的利潤率。
伴隨規模增長的還有行政開支，由2020年度約1.349億元增加至2021年度約2.094億元，增幅約55.2%。該增加主要是由於的業務擴張導致員工成本增加，及上市開支增加約1600萬元。
目前，業務擴張帶來的規模效應於金茂服務非常明顯，所以對於未來發展，其表示將通過各種渠道進一步擴大並多元化在管物業組合，以實現規模經濟。
同時，進一步開發各種卓越的新型增值服務，以豐富收入來源並提高客户忠誠度。
“無任何銀行借貸”
業務表現之外，財務表現也是當下企業尤為關注的內容。
相比大多數同行，金茂服務較小的債務額顯得吸引眼球。年度報告披露，截至2021年末，金茂服務並無未償還借款（2020年：10.81億元），並無任何銀行借貸，有租賃負債約3430萬元（2020年度： 1780萬元）。
查看上市前數據可以發現，金茂服務在數年前已開始逐步減少計息借款，在2021年三季度實現計息借款為零。
數據顯示，於2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年9月30日及2021年12月25日，金茂服務的計息借款分別為13.41億元、12.15億元、10.81億元、零元及零元。截至同日，租賃負債分別為580萬元、550萬元、1780萬元、2650萬元及3530萬元。應付關聯方的其他應付款項的未結算結餘（包括應付股息）為非貿易性質，不計入債務報表。
年度報告中，金茂服務還表示，截至2021年12月31日，並無任何未償還擔保或其他重大或有負債；集團的資產概無用於抵押；集團並無任何資本承擔。
如此看來，沒有鉅額還債壓力，公司接下來也有更多餘力進行業務擴張，尤其是上市所籌款項仍未完全消化前提下。
金茂服務指，集團截至2022年12月31日止年度資本開支預期，將主要由全球發售所得款項及集團經營活動所得的營運資金撥資。
據觀點新媒體瞭解，金茂服務上市時，於香港發售約1014萬股，於國際發售約9127萬股，最終發售價為每股發售股份8.14港元，以每手500股股份價格進行售賣，預計全球發售所得款項淨額約為7.596億港元。
此次IPO，金茂服務擬使用所得款項淨額約55%用於物色與從事物業管理、城市運營服務及/或公司的戰略投資及收購機會，約22%將用於升級智慧管理服務系統及公司智慧社區以及智慧城市解決方案的發展，約13%將用於進一步開發公司的社區增值服務，約10%將用於營運資金及一般企業用途。
年度報告還顯示，於2021年12月31日，該集團現金及現金等價物約為5.536億元，較2020年12月31日約2.708億元增加約104.4%。
對此，金茂服務表示，這主要是由於擴張業務規模致使經營活動所得現金流量淨額增加，集團經營活動所得現金流量淨額由2020年度約1.362億元增加至2021年度約3.474億元。
“於2021年12月31日，本集團並無銀行借款（2020年：1.44億元的即期計息借款及約9.37億元的非即期計息借款）。管理層相信，集團的財務資源及未來收入將足以支持當前的營運資金需求及未來擴張。”