富力地產“禍不單行”?評級慘遭下調後，13年回A之路再生波折
上半年完成年度目標34%。
近日，中國證監會披露了2020年度首次公開發行股票申請終止審查企業名單，廣州富力地產股份有限公司赫然在列。據部分媒體報道，富力地產是自己主動撤回了A股IPO的申請。
對此，時間財經多次聯繫富力地產方面進行核實，截至發稿時間，暫未獲得回覆。
亞太城市房地產研究院院長謝逸楓告訴時間財經，撤回A股上市申請對富力的影響並不好。雖然房企回A股上市的可能性較小，但大部分房企還是會繼續排隊。一方面，排隊的機會並不完全是零，但撤回的話，等到符合條件下次再申請會花更多時間；另一方面，繼續排隊對公司投資者的穩定、品牌影響力等方面也有一定幫助。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜則對時間財經表示，富力地產在A股排隊似乎沒有多大意義，但是其以H股申請全流通有望獲批，對於富力地產的融資能力有很大幫助。此前的3月份，富力地產曾發佈公告稱，已收到證監會關於公司實施H股全流通申請的正式受理函件。
富力地產成立於1994年，總部位於廣州，2005年在港交所主板上市，公司在克爾瑞《2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》中排名第21位。截至2020年一季度末，富力地產總資產達4318.72億元，最新市值323億港元。從年初至今，富力地產市值已蒸發146億港元，下挫31%。
資金開源之困
早在2007年4月，富力地產便宣佈，計劃在A股發售新股份，至今富力地產回A之路經歷了13年。期間，公司先後5次啓動回A計劃，此次終止審查前，富力地產仍排在上交所申請情況表裏的第四位，緊隨大連萬達商業地產之後。
如果申請A股上市對房企並無意義，為何其他房企仍在排隊？柏文喜表示，其他房企可以是以非房行業板塊為主體來排隊的，比如萬達就不是以房企業務來排隊的。仍以房地產開發為主業的首創置業、金輝集團，此前也放棄了在A股排隊上市。
富力地產申請H股全流通目前仍在受理中。根據文件，富力地產申請全部已發行的22億股內資股股份轉換為H股，並在香港聯交所上市。此次申請轉換上市的股份約佔富力地產總股份的六成，此前這六成股票無法自由買賣，也不可以質押融資。此次富力地產的申請若能通過，將極大緩解債務壓力。
謝逸楓表示，富力地產目前負債率非常高，據稱北京地區的裁員比較嚴重，同時回款緩慢。2017年大規模收購酒店後導致現金流也比較緊張，因此獲取大量資金對其非常重要。
此前的1月，富力地產發行了2020年度第一期超短期融資券，發行利率5.4%，發行總額7億元，期限為120天。2月份，富力地產間接全資附屬公司怡略公司發行4億美元優先票據，發行利率8.625%，2024年到期，公司擬將所得籌款歸還一年內到期的中長期債項。
今年以來，房企融資利率較去年發生明顯回落。房企海外發行美元債的平均成本在6%左右，境內發行債券的平均成本在3%左右，富力地產的利率在上半年發債的房企中成本偏高。
但也正因為富力地產實現了融資，使其截至2020年第一季度的庫存現金390億元，得以覆蓋其將於18個月內到期或可回售的320億元資本市場債務。
隨着中國房企普遍的降槓桿，銷售產生的現金流和利潤成為房企重要的資金來源。而據評級機構穆迪分析，富力地產在2019年的年合同銷售額為1380億元，但穆迪估計其土地付款前的經營現金流約為100億元，約佔合同銷售額的7%，這一水平遠低於穆迪評級的中國房地產同行。
基於此，穆迪在5月份下調了富力地產企業家族的評級，以反映出穆迪對其經營現金流疲弱以及未來12-18個月內大量債務到期的擔憂。
謝逸楓稱，作為港股，富力地產被穆迪等國際評級機構下調評級影響比較大。畢竟等級越低，擬發債的利息就越高，有可能後續會增加富力地產的發債成本。
惠譽也在7月初下調了富力地產的評級。鑑於低線城市的銷售持續疲弱，惠譽認為富力地產2020年增長目標的實現可能存在困難。富力地產權益土地儲備中有37%位於住房銷售存在波動的中國低線城市。
在富力地產2019年的業績會上，其公佈的2020年權益銷售目標為1520億元，較2019年的銷售額增長約10%。按此計算，截至6月底，富力地產的年目標完成度約34%。
在現金流方面，2020年一季度的財務數據顯示，富力地產經營活動所產生的現金流為-60.9億元，而在2012年至2019年間，富力地產的經營性現金流淨額持續為負，2019年該數據為-240億元。
利潤方面，一季度，富力地產實現淨利潤1.51億元，較去年同期下降65.68%；歸屬於母公司股東的淨利潤為6657萬元，同比減少83.48%。其淨利潤率更是跌至1.54%的低點。
現金短債比降至0.39
2015年至2018年，富力地產的淨負債率分別為124%、160%、170%和184%，2019年攀升至198.9%。
此前據樂居財經報道，富力地產管理層預期，在今年內可以將淨負債率下降15%到185%以內，“在3年左右，肯定可以將淨資產負債率降到150%以內。”
中指研究院分析了50家房地產上市代表企業2019年末負債結構及償債能力情況顯示，2019年，50家上市代表房企淨負債率均值為93.8%，富力地產在其中的淨負債率最高。
最緊急的莫過於短債壓力。2018年以來富力地產現金總額與短期債務的比率一直不足1.0倍，而2020年第一季度該指標更惡化至0.5倍以下。按照一季報披露的數據，富力地產流動負債2245.10億，短期負債868.59億，但其手持的貨幣資金為336.56億，現金短債比為0.39。
而據中指研究院數據，2019年，50家上市代表房企的現金到期債務比均值為1.50，較2018年下降0.24。惠譽認為，主要原因是疫情導致銷售走弱及現金回收率下降。這降低了富力地產償付截至2020年第一季度870億元人民幣短期債務的靈活性。
富力地產公司債2020年跟蹤評級報告還還顯示，2019年，受公司轉變策略影響，當期新開工面積有所下降；公司在建項目城市分佈仍較為分散，不易管理，增加成本控制壓力；在建項目及擬建項目尚需投資規模較大，未來將面臨較大的資金需求。
截至2019年底，公司主要在建項目共計132個，分佈於全國90個城市，多個城市均只有1個在建項目，項目較為分散增加了公司項目管理壓力及管理成本。
但富力地產的優勢在於，土地儲備充沛。截至2019年，富力地產未售開發物業權益土地儲備為5,470萬平方米，足以支持5.1年的合同銷售需求。陽光城的權益合同銷售規模與富力地產相近，但富力地產的土地儲備規模兩倍於陽光城。
實際上，具有更高的拿地支出靈活性的富力地產從去年下半年開始便基本暫停拿地。但在增加流動性上，考慮到富力地產的週轉率相對較低，項目或土地出讓或是迴流資金的好方法。