來源： 澎湃新聞網
欲問當今全球，誰是最大房地產市場？無疑，中國城鎮化用40年左右的時間走過了西方百年的發展歷程，在這一引擎推動下，中國創造了一個巨大的房地產市場，誕生了一批“宇宙級”房企。
不過，隨着中國經濟以國內大循環為主，單一房地產市場與整體的國內大市場有何關係？房價將是漲是跌？對於開發商而言，如何實現長遠穩健發展？
要不要房地產業？
“加快形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局”，7月30日，隨着中央政治局做出這一部署，這將成為我國下半年乃至更長時期經濟工作的重要方向。
“我國有超大規模的國內市場優勢”，盤古智庫高級研究員王靜文告訴中國新聞週刊，在貿易保護主義上升、全球市場萎縮的背景下，可以充分利用國內的超大規模市場，形成以內循環為主、雙循環互相促進的勢頭。
王靜文表示，從國內大市場來看，房地產業是一個關聯效應極廣、體量極大的產業鏈。
首先，國內仍有大量住房需求，形成了龐大的房地產市場。8月14日，國家統計局公佈，1—7月份，我國商品房銷售面積83631萬平方米，商品房銷售額81422億元。
這一巨大的體量孕育了眾多的市場主體。8月10日，《財富》公佈了最新的世界500強排行榜，我國共有5家房企上榜，其中碧桂園以2019年營業收入703.35億美元的業績，位次由全球177位升至147位，居全球房企首位。
“僅就房地產市場而言，從內循環角度來看，房地產業一頭連着投資、一頭連着民生，實現了投資功能和民生需求的循環”，易居克而瑞城市發展部副總經理繆萌告訴中國新聞週刊，二季度我國GDP為250110億元，同比增長3.2%，終於實現由負轉正，這離不開投資的貢獻。而在投資中，上半年房地產開發投資同比增長1.9%，率先實現由降轉升，成為了經濟增長中為數不多的亮點。
第二，房地產業對於上下游產業都有明顯的拉動作用。王靜文表示，房地產業的發展可以帶動家電、傢俱、建材等消費。
第三，城鎮化是現代化建設的歷史任務，也是擴大內需的最大潛力所在，是形成國內大市場的極重要手段，而房地產業為這一最大的內需提供了重要的生活空間和商業消費空間。
從房地產業的主要產品來看，以碧桂園等為例，這些龍頭房企每年一方面提供數十萬套住宅產品，此外其數百萬平方米的購物商場等也為人們消費購物創造了更便利的條件。
繆萌表示，房地產業較大程度上推動了人口城鎮化，城鎮化也是房地產業發展的最大推動力。當然，城鎮化是動態演變的，過去一味追求高房價的房地產發展模式也不可持續。
樓市供需生變
在內循環為主、國內國際雙循環發展的格局下，中國房地產的邏輯或將生變。
王靜文表示，內循環要形成一個完整閉環，還需要最終消費的支持，整體國內市場需要一定的再平衡。
7月30日召開的中央政治局會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。目前，深圳、東莞、南京等地紛紛加碼樓市限購政策，其重點是打擊投資投機、囤房、炒房等。
繆萌表示，房住不炒、因城施策仍是樓市主基調，未來樓市成交量價將以平穩為主，房價大起大落將會被遏制。
“在這樣的政策基調之下，樓市需求層面將會發生較大變化”，北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池告訴中國新聞週刊，投資投機需求將會受到極大抑制，樓市將會以剛性需求釋放為主，部分剛改需求也會進入樓市，房地產業將真正迴歸到保障民生的屬性。
這將對樓市產生什麼影響？市場需求將如何釋放？
“房地產業根本上要滿足人的居住需求，服務於人們對美好生活的追求”，碧桂園創始人、董事會主席楊國強對此表示，看好三四五線城市的房地產市場，因為隨着農民工工資提升，他們就產生了居住改善的需求，而這些人不會在高房價的大城市買房，也不會在缺乏醫療和學校配套的農村住，因此，他們最大可能會在有學校、醫療等基本配套、且房價在萬元以下的城鎮居住。
“在當前的時代背景下，對於地產商而言，單純追求數量的時代已經過去，現在需要高質量發展”，趙秀池表示，高質量產品是企業的生命，唯有質量過得硬，符合市場需求的產品，才能在市場上有一席之地，實現項目價值的提升。
房企們也在以變應變。據瞭解，2020年，碧桂園將其發展主題定為全週期綜合競爭力提升年、高質量發展關鍵年。“基礎產品力是重點，關係着房企在市場上的地位和口碑”，碧桂園總裁莫斌表示，今年疫情以來，健康住宅產品需求凸顯，碧桂園迅速啓動產品力全面提升，以健康住宅產品為基礎，並從產業鏈角度配套健康家居產品及健康服務，提供更健康的人居生活。
趙秀池表示，城市價值、區域價值的重塑是未來樓市的一大機遇，人口流入多的城市、高品質項目依然具有發展潛力。
房企需加緊建設護城河
從政策部署來看，以內循環為主的格局將是一場持久戰，新型城鎮化將持續釋放作用，帶動投資和消費需求。
國家統計局數據顯示，2019年中國常住人口城鎮化率達到60.6%，離發達國家80%左右的城鎮化率還存在差距。城鎮化率每提高一個百分點，就有近1400萬人從農村轉入城鎮，不