“富力公子”張量在自立門户、創辦地產公司14年後，將其實控的實地地產推向資本市場。但在實地地產向港交所遞交招股書、啓動上市進程不到一週後，5月27日，伴隨着部分房地產榜單的發佈，關於實地疫情期間罕見成交“逆勢大增”的質疑開始在行業內傳播。
與此同時，該公司招股説明書中，作為擬上市房地產公司絕口不提融資至關重要的規模，不斷以兩大商業機構的排名做背書，同樣引發市場關注。另外，在等候上市審批的當口兒，該公司的規模量級、戰略佈局、盈利水平以及負債現金流情況，同樣成為繞不過的話題。
消失的銷售額：
招股書説排名不提業績
實地地產實控人張量，和王健林之子王思聰、潘石屹之子潘瑞、王志才之子王爍等人有“新京城四少”之稱。在公眾的印象中，作為富力地產聯席董事長兼總裁張力的獨子，張量身上始終有着“地產二代”與“富力公子”的標籤。在業內看來，這也為早年間業績平平的實地地產帶來了流量。
實地地產成立於2006年，前身為恆量建設集團，是張量2003年從加拿大學成歸來後，自立門户所創辦的企業。資料顯示，早年間，實地地產曾多次為富力地產項目提供建設服務，是張量父親名下富力地產的重要合作承建商。
在創立的前十年，實地在地產界存在感並不強，至2015年合約銷售額僅為14.6億元。但自2015年下半年在廣州大舉拿地開始，實地地產擴張勢頭顯現。憑藉2016年9月斬獲廣州4宗地塊轉換而來的廣州“常春藤”項目，實地2016年銷售額首次突破百億，於2017年以201.1億元躋身百強。
據最新招股書顯示，截至2020年3月31日，實地地產在全國25個城市，合共持有37個處於不同開發階段的地產項目，總建築面積約為1430萬平方米。
近年來憑藉張量的自帶流量以及企業擴張後的漸露頭角，實地地產才逐漸為人所知曉。這家謀求上市的中小房企，在5月20日遞交港股上市申請後，更是迎來了外界更多關注的目光。企業招股書中“説排名不提業績”的情況也被聚焦。
據招股書，2020年該公司於中國房地產TOP 10研究組發佈的2020中國房地產百強企業名單中排名70位，於億翰智庫發佈的2019中國房企綜合實力TOP 200中排名77位。但也有榜單顯示，實地地產近三年的銷售金額以及行業排名呈下滑態勢，2019年銷售排名已跌至百強之外。克而瑞數據顯示，2017-2019年，實地地產取得的銷售金額分別為201.1億元、158億元以及119.6億元，分別排名地產行業第89位、第122位、第153位。
“招股書不寫規模，實際上是規模並不大。”中原地產首席分析師張大偉向北京商報記者直言，近年來沒見過房企招股材料不披露業績，只引用機構排名。
另有一位熟知港股市場、不願具名的行業專家表達了與張大偉類似的觀點。該專家指出，收益是交房數據，合同銷售是簽約數據，儘管合同銷售不是交易所必須審計的數據，但在評級時，房企需要提供給評級機構項目清單。房企在招股書中未主動披露銷售額，説明企業對自身銷售規模也“沒有底氣”。
分化的盈利指標：
毛利增、淨利減
招股書中未明確披露銷售額的實地地產，更多地介紹了營收相關數據。
招股書顯示，2017-2019年，實地地產取得的收益分別為38.7億元、63.72億元、83.24億元，年複合增長率46.6%；對應的淨利潤分別為3.27億元、8.46億元、7.56億元，年複合增長率52.05%。
從公司業務來看，實地地產有物業銷售、機電安裝及裝修服務、租賃三大塊業務，還包括一小部分設計諮詢服務、建材貿易。其中，物業銷售為該公司的收益貢獻主力，第二大收益是機電安裝及裝修服務。
具體看營收構成，2017-2019年，來自物業銷售的收益，分別佔實地地產總收益的93.6%、96.6%、98%。而機電安裝及裝修服務佔總收益的比重逐年降低，由2017年的4.8%降至2019年的1.2%。
北京商報記者梳理發現，實地地產物業銷售部分的收益，主要仰仗住宅物業，其次是商業物業。2017-2019年，實地地產來自住宅物業的收益分別為33.72億元、55.11億元、77.47億元，2018年及2019年同比分別增63.43%、40.57%。商業物業方面，2019年收益為2.31億元，同比下滑63.33%。
儘管2017-2019年三年間，實地地產毛利潤及毛利率均持續上升，但毛利方面指標的持續提升，並沒有最終體現在實地地產的公司盈利上。毛利方面，2017-2019年，實地地產取得毛利分別為8.5億元、16.03億元以及25.7億元，對應的毛利率分別為21.9%、25.2%以及30.9%。淨利方面，2019年實地地產歸屬於母公司股東的淨利潤為7.3億元，同比下降11.6%，利潤率也從2018年的12.9%下降至2019年的8.7%。
招股書顯示，實地地產2017年、2018年和2019年淨資產負債率分別為38.09倍、5.33倍和2.25倍，雖然呈現下滑趨勢，但仍處在較高位，高於行業平均水平兩倍之多。
疫情下的業績：
銷售“逆勢增長”？
從實地地產披露的招股書營收構成來看，來自物業銷售取得的收益佔實地地產總收益的比重均在九成之上。從2017年一路走高，增至98%。這意味着，物業項目的銷售情況直接影響實地地產的業績表現。
實地拿來背書的機構榜單中，疫情期間，售樓處全面停止的實地地產卻出現銷售“逆勢大增”的情況。
根據億翰智庫發佈的《2020年1-3月中國典型房企銷售業績TOP200》榜單，實地地產繼2月單月同環比增速行業第一後，3月延續高增長態勢。1-3月實現68.5億元銷售業績，位居行業47位，排名相較2月提升2位；3月單月業績同比增長125%。
在另一家第三方統計機構發佈的房企1-4月銷售榜單中，實地2020年前4個月銷售超額90億元，僅僅4個月時間完成了2019年全年業績的近八成。而反觀行業，受疫情影響，國內房企在1-3月的銷售業績大多呈現驟降。
國家統計局數據顯示，今年一季度，商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%，銷售額20365億元，下降24.7%。
“企業發佈的今年數據是4個月賣了90多億，去年一年才100億，今年前4個月連萬科的銷售都是下滑的，這種逆行業的增長聞所未聞。”對此，張大偉直言，“目前的房企排行榜並沒有監管部門予以認定，更多的是企業上報數據或者是渠道監控，本來就有各種問題。”
另外一家滬上2000億級房企營銷負責人在接受北京商報記者採訪時直言，目前各類榜單確實存在公示費的情況，一般200萬-800萬元不等，目前自己所在的公司也接到了邀約電話，正在考慮參加哪個檔次的。
就行業內整體房企受疫情影響導致銷售驟降，實地地產採取哪些方式保障銷售“逆勢大增”、增速領先一眾房企的問題，截至北京商報記者發稿，實地地產未予回覆。
北京商報記者 盧揚 榮蕾