文|AI財經社 李逗
編輯| 華記
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上市傳聞一年多後，世茂服務終於完成臨門一腳。
6月29日，世茂服務向港交所遞交了招股書，正式向資本市場進軍，同時也向媒體披露財務詳情。此前，有媒體報道稱，世茂服務預期集資5億至6億美元。
據招股書披露，2019年，世茂服務營業收入達24.89億元，2017-2019複合年增長率為54.5%；淨利潤實現3.85億元，2017-2019複合年增長率為88.0%，經營績效逐年提升。
而在管理面積上，招股書顯示，2017年至2019年裏，世茂服務在管總建築面積分別為4260萬平方米、4500萬平方米和6820萬平方米。
世茂服務的規模躍升始於2019年，主要源自大規模的收併購動作。2019年，世茂服務陸續收購了海亮物業100%股權，獲其物業面積超過1500萬平方米，在管面積同比增幅超過了50%。華創證券在研報中指出，世茂服務2019年排名行業17，簽約面積超1億平方米。
進入2020年後，世茂服務又進一步完成了對廣州粵泰、福晟生活服務、蘇州翀天、成都信誼等公司收購事宜，新增在管面積超過1450萬平方米。
現如今，世茂服務已成為福晟生活服務集團最大股東。資料顯示，福晟生活服務已簽約面積超過1500萬平米。這意味着，未來福晟的物業管理收入也將進一步影響到世茂服務的業績水平。
伴隨着物業管理規模的擴大，世茂服務也被資本賦予了較高的估值想象空間。根據公司股權架構，世茂集團持股公司90%股權，騰訊持股4.67%，紅杉資本持股5.33%，其中，騰訊和紅杉分別投資1.3億美元、1.14億美元。以此估算，騰訊、紅杉給世茂服務上市前估值約24.4億美元，摺合189億港元。
這也符合2020年物業企業的估值熱潮。進入2020年，物業板塊成為資本市場上的“香餑餑”，其估值往往遠高於地產開發業務的估值。為了獲得更高的估值收益，多家房企展開了一輪物業拆分上市潮，如保利地產、時代中國控股、藍光發展等。
值得注意的是，隨着世茂分拆物業上市的消息被熟知，世茂房地產的股價也開始躥升，一度逼近歷史股價最高點。從世茂集團的K線走勢圖趨勢，世茂集團的股價最高曾達到上市以來的紀錄35.25元，相比今年最低點19.77港元，上漲78％。
受新冠疫情影響下，多數房企股價普遍表現不佳，不少上市管理層都面臨着不小的股價維穩壓力，部分龍頭房企估價甚至跌至2017年水平。回看世茂，截至2020年6月30日收盤，世茂集團現價報32.8元，其股價在2019年地產銷售額排名前10房企中領先，遠超融創中國、中國恆大、萬科等企業，僅次於龍湖。
股價的波動，反映了投資者對公司未來業績的增長預期。從股價K線圖看來，其股價在今年年報披露日3月30日前後觸及年內最低點19.7元附近，進入4月份之後，股價開始一路逐步上漲，而這也與世茂房地產發佈物業上市消息的節點相一致。
4月21日晚，世茂房地產發佈公告稱，擬拆分物業管理服務業務赴港交所上市；5月14日，世茂服務又一步引入騰訊和紅杉中國作為戰略投資人共同出資2.44億美元。
受物業上市因素影響，目前，多家投行機構給予“買入”評級，目標價有所提升。如中金公司在最新發布的報告指出，對具有規模土儲且增長具質量的大型龍頭企業、業務有特色且增長有韌性的區域龍頭企業、以及物管內涵價值突出的房企有望脱穎而出，並因世茂房地產在多元化綜合發展、分拆上市、科技賦能等方面的突出表現表示了重點關注。
近日，中金髮布研究報告,維持世茂集團盈利預測不變,維持跑贏行業評級和目標價40.87港元。