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高達4.2億元的土地出讓金及城市基礎設施配套費等補繳款，讓海口海航城開發商及業主為了難：開發商稱沒辦法承擔，通知業主均攤；業主稱自己購買的是普通商品房，憑啥要分攤這筆鉅額補繳款？
中房報記者 陳標誌丨海口報道
海南華晶置業有限公司開發的海口海航城，是一個建成22棟樓、實測銷售面積近38萬平方米的大型小區。這筆需要補繳的4.2億元“購房差價”，源於海口海航城要從限價商品房轉化為普通商品房。海南華晶置業則由海航地產控股（集團）有限公司100%控股。
按照海口海航城項目實測銷售面積計算，海航城業主需均攤1107元/平方米的補繳費。海口海航城大户型房屋居多，每套房產少則要補繳10萬元，多則補繳20萬元左右。這筆補繳款項是辦理不動產權證的前置條件，倘若雙方僵持不下，原本遲遲未辦證的2928套房產，辦證之路會更艱難曲折。
為什麼限價商品房要轉化為普通商品房？在這筆鉅額補繳款背後，到底發生了什麼？最近，中國房地產報記者對此進行了採訪調查。
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一條羣發的催款短信
“在集團領導大力支持與協調下，2019年12月4日（海口）市政府召開專題會議並出具會議紀要，原則同意海口海航城項目依法依規由保障性限價商品房轉化為普通商品房……”8月24日下午，海航城小區業主嚴江龍突然收到一條短信。
電梯口的易拉寶通知。
起初，嚴江龍還以為這是一條垃圾信息。後來他一經打聽，立刻震驚起來，小區其他業主都收到了同樣內容的短信。後來，小區每棟樓的電梯口都擺放了印有上述內容的易拉寶，業主終於確認了這條短信內容的真實性。
短信是海航方面羣發而出，通知小區全體業主補繳4.2億元“購房差價”。
中國房地產報記者瞭解到，這條信息的大致內容為，海口海航城項目要從保障性限價商品房轉化為普通商品房，並按照普通商品房的標準補繳改變土地用途的土地出讓金（37745.05萬元）、城市基礎設施配套費（4259.24萬元）等相關費用，這些費用總計4.2億餘元。
開發商稱，上述費用金額系海口市自然資源與規劃局告知的，海口海航城項目實測銷售面積為379578.5平方米，則需均攤補繳費用標準為1107元/平方米。短信稱，為加快不動產權證辦理，業主務必在9月1日至9月20日期間，前往新海航大廈海口內銷辦公室或海航城物業辦公室簽署申請書。
該短信一經羣發，立即在海口海航城小區業主中傳開。受訪業主向記者表示，他們對海航方面要求業主分攤4.2億元補繳款表示難以接受。
業主的購房合同封面上顯示為“商品房”。
“開發商要求海航城業主補繳總額高達4.2億元的土地出讓金、城市基礎設施配套費，平攤到各業主身上是1107元/平方米，我們業主少則要交10萬元，多則要交20多萬元。但是我們當初購買的就是普通商品房，這在購房合同上有明確的載明。”嚴江龍等業主告訴記者，他們在2013年前後購買海口海航城小區的房子，至今沒能辦理相關產權證。
為此，8月29日晚8時許，大批業主彙集在小區廣場首次召開業主見面會。“在我們幾個500人的微信羣裏，絕大部分業主表示不願意承擔這筆費用。”業主王柳燕告訴記者。
商品房為何變成了限價房？
中國房地產報記者瞭解到，此前海口海航城業主就小區房屋產權辦證問題，通過相關“網絡問政”平台進行過信訪。2018年9月，海口市國土資源局（現為海口市自然資源和規劃局——記者注）也對此公開進行了回應。
據海口市國土資源局在網上公開回應稱，海口海航城小區開發商為海南華晶置業有限公司，宗地位於海口市海榆東線高速公路東側，2013年1月21日核發海口市國用（2013）第000685號，土地登記面積為117220.64平方米，土地登記用途為城鎮住宅用地。據悉，海南華晶置業有限公司系海航地產控股（集團）有限公司100%控股的下屬企業。
海口市國土資源局還回應稱，該局已多次召集市住建局、市規劃委等相關人員召開座談會，已將調查情況上報市政府，建議市政府組織相關單位研究化解方案，待市政府批示後，再根據批示文件落實相關工作。
海口海航城小區共有22棟樓。
記者瞭解到，海口海航城小區已建成樓房22棟，共有2928套房產。按照開發商的説法，從2010年開始，項目作為員工福利房，面向海航集團內部員工進行認購，目前累計出售約2300套。開發商一位負責人日前也向中國房地產報記者表示，認購該小區房子的大多數是海航內部員工，但員工認購是需要打分評級，不是所有的員工都能享受這一福利。
但受訪的業主則表示，實際購買該小區房產的海航內部員工並不多。“海航內部員工購房大概佔到小區所有業主的三分之一，絕大部分是外部人員購買，其中包括當地地税系統職員的幾百套團購房。”業主王柳燕告訴記者，當初有海航內部員工取得購房指標後，對外轉讓“指標”，收取10萬元至20萬元不等的“指標費”。
海口海航城預售許可證。
開發商方面回應稱，海航城於2013年取得預售許可證，在2011年至2013年之間，他們確實向省市兩級地税系統銷售了600套，也是作為團購福利房；後來有部分人員退房，他們又組織了一次認購，大概有兩三百套，“那時沒有那麼嚴格，確實有外面的人購買”。
業主羅帥武表示，他並不是海航的員工，經過其他朋友介紹，他直接去了海航大廈認購。羅帥武提供的材料顯示，他以5378元/平方米的價格，購買了海口海航城一套165餘平方米的房產。據業主介紹，海航城大户型房子居多，面積最小的93平方米，最大的達200平方米左右。
“我當時去認購時，開發商出示的證件是齊全的，包括建設工程規劃許可證、施工許可證以及商品房預售許可證。”業主王柳燕告訴中國房地產報記者，所有購房人與開發商簽訂的購房合同均是當地住建部門、工商部門監製的《海口市商品房買賣合同》，“買賣合同第二條也明確寫明‘買受人購買的商品房為預售商品房’，現在怎麼就説是‘保障性限價商品房’了呢？”
有業主向記者出示了2013年6月6日開發商發給業主“關於海口海航城整體簽約及貸款辦理的通知”郵件中，也明確載明“海口海航城（2013年）5月29日喜獲商品房預售證，項目性質已明確為商品房”等字樣。
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開發商：原本是好心辦好事
近3.8億元土地出讓金、4000餘萬元城市基礎設施配套費，這筆合計4.2億元“購房差價”，到底由誰來承擔？海口海航城業主表示“均攤沒有事實依據”，開發商卻表示“企業沒辦法承擔”。
如果雙方無法達成一致的意見，不動產權證的辦理將很難成為現實。
海南華晶置業有限公司一位負責人接受中國房地產報記者採訪時表示，當初海口海航城項目確實是作為員工福利房來操作，原本是好心辦好事，沒想到後來留下了隱患和瑕疵。據其介紹，該項目於2010年底啓動員工認購工作，員工按照打分排名順序獲得認購資格。
儘管海口海航城項目還處於圖紙階段，但到2011年1月份就認購了2200多套，認購金為25%的房款，均價為4500元/平方米。
上述負責人回應稱，海航城項目明顯帶有福利房的性質，通知上也做了福利房的相關説明。他介紹，該項目土地原為工業用地，海航方面是通過公司股權轉讓的方式收購土地，當初也是按照福利房項目的性質向有關部門申報，後進行土地變性、容積率調整。
“當時樓面價就達1100多元/平方米，從地下室到地面的主體建築，開發成本核算已經達到2800元/平方米。”該負責人稱，全部下來要達到4400多元/平方米，這還不包括銷售運營管理成本，“現在多出這些差價4.2個億，作為公司（開發商）沒有辦法承擔。”
據瞭解，海口海航城在2013年取得商品房預售許可證，2014年項目竣工驗收後交付使用，一直到2017年才取得竣工驗收備案。該負責人對此解釋稱，因為是作為單位員工福利房，不像普通商品房要求那麼嚴格，只要竣工煤氣水電等開通，具備居住條件就交付給業主使用了。
對於業主反映《商品房預售許可證》《商品房買賣合同》等材料證明其購買的房屋為普通商品房的説法，該負責人解釋稱，該項目在2017年4月份取得竣工驗收備案後，開始大面積辦理產權證，“我們當時向規劃部門提出申請的時候，規劃部門不受理，後來我們才發現這個問題。”
發現了什麼問題呢？該負責人進一步解釋稱，項目在後續辦理其他證件時，因限價商品房的購買資格是針對低收入家庭，對房產面積（面積90平方米為主，不得大於120平方米）、購房人員資格限制較多，項目組在符合當時政策法規的前提下，以普通商品房名義辦理了預售許可證，並與購房人簽訂了商品房買賣合同，“當時是好心辦好事，沒想到後來給我們留下了隱患和瑕疵在裏面。”
該負責人稱，這個問題暴露出來後，他們給海口市政府打了申請報告；2018年，海口市政府原則同意海口海航城從限價商品房轉為普通商品房，但是要徵求業主的意見，全體業主同意後才能辦理產權證。“業主的意見不統一，我們也感到很無奈。”該負責人表示。
“讓企業掏出4.2個億出來，我們確實也無力承擔這個事情。”該負責人表示，他們的銷售人員也解釋存在不到位的情況，造成一些業主有反對意見，“目前市政府也瞭解到了這個事，非常重視，我們也正在積極跟政府有關部門進行溝通，看是否有更加合理的方式來妥善解決這些問題，後續的工作也正在開展。”（本文涉及業主均為化名）
責任編輯：何可信 劉亞
審讀：戴士潮
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