金茂酒店私有化的誠心

  樂居財經 陳晨 發自北京

  金茂酒店“私有化退市”方案獲通過，將於10月5日退市。

  從“擬私有化”到“通過私有化”，金茂酒店用了55個交易日，股價搭了個一字平台，圍繞4.8港元註銷價窄幅波動，看似平靜。

  今年以來，港股市場迎來了一小波“私有化”風浪，涉及新能源、地產、家電及食品及專業設備等超26家長期處於低估值狀態下的港股企業。在房地產行業，除了私有化失敗的SOHO中國，還有香港老牌房企會德豐、聯合地產等，它們都加入了私有化的行列。

  高定價私有化，中國金茂表誠心

  早在今年6月12日，中國金茂和金茂酒店聯合發佈公告，稱建議私有化金茂酒店，同時撤回上市。

  而公告中中國金茂將以4.8港元/股的價格來註銷股份，該計劃所需現金總額約為31.905億港元，包括向金茂一致行動人士及計劃股份合訂單位獨立持有人支付的款項。

  私有化價格4.8港元，這對於金茂來説，不夠“划算”。自上市以來，金茂酒店股價最高6.36港元，最低2.11港元，而4.8港元已超過其中位數，處於中高水平，私有化成本偏高。但對於中小股東來説，這是金茂給出的誠意。

  中國金茂是中國中化集團的房地產和酒店板塊平台企業，在國內房地產行業主要走高端住宅和高端酒店路線。2014年，中國金茂將酒店部分業務分拆，以商業信託形式赴港上市，上市發行價5.35港元/股，融資總額約35.31億港元。中國金茂持有金茂酒店66.77%股權。

  若不考慮上市費用及維護上市的費用，單看上市融資35.31億港元和註銷總價31.905億港元，中國金茂在這場上市中還“賺”得約3.4億元。

  不能忽視的“毛利率”

  對於私有化金茂酒店的原因以及益處，金茂酒店在此前公告中給出了三個解釋。一是目前新冠疫情和全球各國旅遊業限制等影響，私有化符合長期發展；二是金茂酒店股份合訂單位的流動性較低，該情況已持續較長時間；三是目前是變現投資的好機會。

  對於酒店業來講，2020年初的疫情，使得整個行業的收益都大幅下滑，金茂酒店也不例外。據金茂酒店2020中期業績報告，上半年金茂酒店收入為6.11億元，同比下降50%；毛利為3.14億元，同比下降56%；歸母淨虧損為1.57億元，較2019年同期歸母淨利潤1.66億元下降195%。其中，酒店經營收入為3.36億元，同比下降62%，下降幅度最大；物業租賃、觀光和物業管理收入等均有所下降。

  需要注意的是，因疫情影響，業績下滑是短期內的境況，從長遠來看，酒店業務毛利率在遠高於中國金茂物業開發的毛利率。據報告，2019上半年，中國金茂城市及物業開發毛利率為34%；商務租賃及零售商業運營毛利率為86%；酒店經營毛利率為50%。雖然受疫情的影響，酒店經營的毛利率下降至2020上半年的34%。但從長遠看，金茂酒店業務的毛利率仍然十分可觀。尤其是，中國房地產行業邏輯正在變化，持有型物業越來約受地產商的青睞。

  私有化之後“猜想”

  相比金茂酒店，中國金茂的股價表現不太“平靜”。自6月15日以來，股價已下跌約16%。中國金茂方面稱，私有化實施，雖然可能會對集團中短期的財務業績等產生負面影響，但中國金茂可以更靈活地開展必要的資產組合調整，並作出與集團長期目標相符的戰略決策。

  究竟是什麼戰略決策？

  一方面，或更便於金茂融資。金茂酒店在上海擁有金茂大廈，在中國擁有其他八家豪華酒店資產，總公允價值估計超過200億元，私有化將使中國金茂更容易將這些資產抵押進行融資。

  安信國際認為，私有化將可解除商業信託對酒店資產的鎖定。酒店資產若以抵押貸款作融資，其融資成本將低於金茂酒店平均收益率。雖然私有化會提高金茂淨槓桿比率，但加上公司龐大的土儲規模和央企背景，仍然看好金茂的中長期發展。

  另一方面，中國金茂核心業務分為地產開發、酒店、商業三大板塊，金茂酒店所在的酒店板塊業務總資產201.07億元，在中國金茂總資產佔比僅為5.5%。有業內人士分析，金茂酒店私有化後，中國金茂或意在重組資產，有可能聯合商業板塊做大上市。