來源：中國房地產報
劉偉/發自北京
1月29日，中國金茂控股集團有限公司（下稱“中國金茂”，0817.HK）公告稱，於2021年1月28日回購但尚未註銷的股份1200萬股，佔現有已發行股份數目的0.0942%。此舉或是抵充此前業績發佈在資本市場造成的影響。
截至1月28日收盤，中國金茂收跌3.17%，報3.05港元，成交額2.85億港元，總市值388.46億港元。
根據1月25日中國金茂發布的公告，預期截至2020年12月31日，公司所有者應占溢利（未計投資物業公平值收益）將較2019年度下降40%~50%。
對於計提減值發展中物業，1月27日，一位長期研究房地產行業的分析人士對記者解釋稱，是因為發展中的物業已經在會計報表中形成了資產和成本。在房地產調控政策下，中國金茂選擇降價銷售物業，而降價會帶來這部分資產減值，為了在會計核算中體現資產跌價損失，所以對這部分減值進行計提扣除。
1月28日，國泰君安發佈對中國金茂的研報稱，估算如果毛利率按照前三季度下滑至20%左右，該減值預計在30億~40億元。2017年左右拿的高價地2020年正式反映在利潤表中，該公司採取了一次性計提的方式對歷史問題進行報表處理。“該公司近兩年銷售增速（2020年增長44%）和均價（2萬元/平方米以上）優於同梯隊房企，但依然計提減值，説明並非銷售端問題，而是歷史公開市場拿地價格過高碰上嚴格限價。”
金茂此次公告中並沒有指出計提減值的項目，但或許與此前幾年高價拿地有關。1月28日，記者就計提減值相關問題發送採訪提綱，但截至發稿前，中國金茂集團品牌相關負責人並未對此做出正面回應。
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“地王”後遺症
中國金茂公佈的2020年銷售數據顯示，其實現簽約銷售額2311.06億元，同比上一年錄得43.72%增長，銷售建築面積約1129萬平方米，同比增長50.85%。這説明，其簽約銷售額和銷售面積分別比2019年同期增長702.99億元、增加380.61萬平方米。
銷售面積增幅大於銷售額的增幅，也引發了資本市場對中國金茂降價出售物業的猜測。公開數據顯示，2020年中國金茂的月均銷售單價為2.05萬元/平方米，而2019年為2.15萬元/平方米，2018年銷售均價為2.55萬元/平方米。
另一方面，銷售額和銷售面積獲得大幅增加的同時，中國金茂卻陷入增收不增利的局面。淨利潤相較2019年下降40%-50%，這是許多投資者不能接受的地方。
中國金茂將淨利潤大幅下跌歸咎於房地產市場調控，事實是否如此？
時間回到全國樓市普漲的2016年。據時代財經報道，當年中國金茂在上海、南京、深圳、天津、杭州、鄭州、無錫和青島等城市累計參與獲取的地塊有12宗，成交總價為372.7億元。這12宗土地，大部分都是區域內的總價或單價“地王”。
而隨着2017年限價令調控政策的發佈，這些“地王”如何入市的問題，成了金茂身後難以言説的隱患。豪宅項目佔比較大的金茂一直以產品力較強、溢價較高著稱，在拿地方面也毫不吝嗇。2017年和2018年，金茂的數個項目就曾有過虧本銷售的案例。
2017年9月，金茂以29450.7元/平方米的樓面價競得廈門翔安2017XP08地塊，因當時周邊兩個樓盤的均價只有29000元/平方米，金茂遭受市場的質疑之聲，但到2018年翔安金茂悦入市，售價僅為29000元/平方米。
除此之外，2017年金茂在南京河西分別以37027元/平方米和36890元/平方米的樓面價拿下兩宗地塊，而當時南京河西周邊二手房的銷售均價僅為30000元/平方米。
而2018年，南京明確房價限價與地價無關，南京河西板塊新房限價3.5萬元/平方米，這無疑給了金茂重重一擊。
有分析人士認為，金茂2017年拿的地，在2018、2019年前後銷售後，大概結轉營收便是2020年下半年。
在房地產與金融資深評論人士黃立衝看來，他對中國金茂2020年的業績表現如此並不意外。他舉例稱，“我們2019年在上海陸家嘴時，發現周邊租金的跌幅達20%，2020年更甚，”市場處於下行週期中，中國金茂的淨利跌40%以上並不出乎意料。
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一次性計提
值得一提的是，中國金茂稱，若不計減值因素，該集團去年物業交付結算收入按年大幅增長約40%至50%。
事實上，在過去的2017年~2019年，中國金茂始終保持較為穩定的業績上漲的態勢，其中營業收入分別為310.75億元、3877.33億元、433.56億元，淨利潤分別為39.78億元、52.11億元、64.52億元。
若從淨利潤的增速來看，分別為56.88%、31.00%、23.82%，在2017年限價調控政策出台之後放緩明顯。
2020年前三季度，中國金茂實現營收167.43億元，同比增長27.45%；但當期毛利率為22.47%，同比減少18.22個百分點；同期淨利潤29.49億元，僅同比增長4.57%。
亦有市場人士認為，若中國金茂在2020年的業績中一次性計提減值損失，則會出盡利空，對未來的發展有所裨益。
“如果能借助一次性的計提減值，把潛在的虧損和壓力，一次性釋放掉，對於企業今後的經營來説，壓力就減輕了，在運營方面也可以輕裝前行。”IPG中國區首席經濟學家柏文喜在受訪時表示，前些年中國金茂在各地拿了不少高價地，由於調控的限制，其銷售去化壓力一直比較大。
根據公開的財務數據，截至2020年上半年，不計算近200億元永續債，中國金茂剔除預收款後的資產負債率為66.64%、淨負債率為76.6%、現金短債比為0.6，在手現金並不充裕的中國金茂踩中一道“紅線”。
近年來，中國金茂拿地時，多出現聯營及合營，且大多數項目的股權佔比不到50%。如果合營及聯營項目所佔權益不到50%，不計入負債，而是計入資產負債表中的“少數股東權益”。
房企少數股東權益與淨利潤佔比長期差別較大，説明少數股東損益並非等於“權益比例×淨利潤”，而是存在其他分配方式，存在明股實債情況的可能性很大。
過去兩年，中國金茂通過加速銷售、減少土儲、增發等方式降低槓桿。除此之外，中國金茂還將北京、上海、福州、青島等地的多個項目公司股權出售，回籠資金超過50億元。
與此同時，二股東平安為中國金茂也提供了資金支持。2020年12月，中國金茂將旗下常州龍茂公司45%股權以8.66億元出售給平安子公司盛鈞投資。通過這種股權“倒手”，平安能夠順理成章為常州公司提供股東貸款，中國金茂此舉補充了現金流也降低了三道紅線的債務壓力。
（此文刊於中國房地產報2月1日07版 責任編輯 徐妍）
責任編輯：陳詩瑩