樂居財經 林振興 發自北京
位於東二環商圈，可俯瞰三里屯全貌的工體3號公寓，終於找到了新買家。
4月26日，中海晟融官微顯示，於近日成功發起設立主動管理型基金，收購北京市東城區核心地段的工人體育場西路公寓項目（以下簡稱“工3”）。
同時，中海晟融與世茂集團達成合作，向後者轉讓其持有的北京工體項目公司40%權益，雙方後續將攜手操盤，對項目進行重新定位、設計改造、營銷、運營等資產管理工作。
中海晟融正是中植旗下投資平台，業務主要包括對上市公司的戰略投資、二級市場陽光私募、私募投資和併購重組等。
樂居財經獲悉，中海晟融（北京）資本管理集團有限公司成立於2014年2月，註冊資本為15億，股東為中海晟豐（北京）資本管理有限公司和解直錕，分別持股99.93%和0.07%。解直錕本人為最終受益人，持股100%。
在新冠疫情期間，大多數投資者以觀望為主，但中植系卻在北京商辦投資市場屢屢出手。
18天前，東方資產以33.12億元的價格接盤爛尾樓中弘大廈，彼時樂居財經報道，接盤者表面是債主東方資產，實際背後買家是在資本市場中叱吒多年的金控財團“中植系”。
“神秘賣家”國澳實業
至於此次賣家和成交金額，中海晟融官方並未披露，這也引發了外界不少猜想。
知情人士告訴樂居財經，這筆交易去年下半年就在推動中，賣家是國澳實業有限公司（簡稱“國澳實業”）。現在披露出來，是所有手續都走完了，沒意外發生，交割完成才敢披露。
為何中海晟融在官宣中避而不提賣家？國澳實業又為何出售東二環商圈的稀缺資產？
樂居財經獲悉，國澳實業成立於1994年，註冊資本為1億元，目前股東為夏子、劉軍和範曉光，三位自然人分別持股98%、1%和1%。
國澳實業為外界所知，是因為涉“聯通教父”常小兵腐敗事件。
2015年1月，中國誠信信用管理有限公司曾實名舉報常小兵，舉報信中提及：其一，內外勾結、損公肥私，將處置資產低價轉讓給私營企業國澳實業，損失8億元鉅額國有資產;其二，同中證公司、國澳實業串謀，偷逃近3.2億元鉅額税款，通過海外洗錢暨轉移利益。
也是在那一年，國澳實業向安信信託股份有限公司出質國澳投資有限公司價值1億元的股權數額。隨着常小兵落馬，國澳實業也慢慢走向下坡路。
2017年，國澳實業就曾在地產圈中廣撒網，尋找接盤俠。
樂居財經獨家獲悉的一份《工體西路整棟房產情況介紹》材料顯示，北京工體項目於2006年建成，總面積32615.65平方米，地塊規劃用途為商住用地，包括公寓、商業、辦公等多種業態，屬於空置狀態。
總體佈局方面，地上部分共21層，面積25944.98平方米，同在一個產權證下，1-4層為商業，5-21層為酒店式公寓；地下部分2層，共計164個車位，總面積6670.67平方米。
根據世聯行2016年8月對該房產進行的價值評估，評估總價17.12億元。材料還補充道，從2016年8月至今，北京市整體房價水平上漲了近30%，故該房產當前評估價值理應有所上漲。
但是，據國內某商業地產基金公司人士向樂居財經透露，“這是一個很多坑的項目，推給過我們，但因為商業不能散售，涉及軍產問題，價格太高，所以我們最終沒有選擇拿下。”
2018年7月，國澳實業被北京市第三中級人民法院正式列為被執行人，執行標的高達12.03億元。2019年1月，國澳實業被國家税務總局北京市税務局第一稽查局行政處罰，罰金246萬元。
三年降價五個億
尋不到合適買主，被接連不斷處罰，國澳實業急於出手“工3”項目。在2019年一整年裏，國澳實業先後四次拍賣工體西路3號資產。
拍賣標的包括工人體育場西路3號Ⅰ段92套房產、Ⅱ段111號房地產及159個車位（簡稱1號資產包），以及工人體育場西路3號5層Ⅱ段9套房產（簡稱2號資產包）。
可惜上述兩個標的都經歷了無人問津，並均被二次重拍。其中，1號資產包起拍價從125016.85萬元降至100013.48萬元，降價超過2.5億元；2號資產包的起拍價從5014.051萬元降至4011.2408萬元，降幅高達25%。
降價後，買家終於出現了。2019年9月16日，西北金控以11.9億元競得工體3號Ⅰ段92套房產、Ⅱ段111號房產及159個車位，地上建築面積共計27564.28平米，地下建築面積6476.56平米。
企查查顯示，西北金控資本管理有限公司成立於2015年，並由橫琴鈺融股權投資基金（有限合夥）和中海晟融分別持股99%和1%，最終受益人解直錕持股99.9992%。換言之，西北金控也是中植系公司，同時，它還是國澳實業的債權方。
這筆發生於去年的交易，直到2020年3月，中海晟融才在官微披露。相較於三年前評估總價17.12億元，如今工體3號公寓的成交額僅12億元，下降了5億。
對於中植系而言，這筆買賣是否真的划得來？
對此，一位業內人士表示，該項目屬於不良資產，項目比較老，產品本身有一定瑕疵，同時趕上現在的市場環境，所以項目單價在4萬多還可以。成交價不是重點，如何處理複雜且未披露的隱藏問題，才是買方目前最為關鍵的問題。
此次，中植系拉來世茂一起盤活工體3號公寓，打造城市更新項目，或許也是明智之舉。
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文章來源:樂居財經