直擊業績會 | 恆大上半年3488億銷售額82%來自線上，預計年底有息負債減少1000億
財報披露日的最後一天，恆大揭曉了2020中期報告。
儘管兩週前恆大已提前發佈了盈利預警，交代利潤的下滑源於多重因素，但市場對於這家頭部房企的半年表現依然保持了高度關注。
8月31日，恆大舉行了2020中期業績發佈會。和此前一樣，董事局主席許家印並未現身，由董事局副主席、總裁夏海鈞率領首席財務官潘大榮和地產集團副總裁賴立新一同亮相。
中報顯示，今年上半年，恆大實現營業收入2666.3億元，同比增17.5%。期內毛利666.8億元，毛利率25%，較去年同期下降9個百分點，淨利潤147億元，歸屬股東淨利潤65.4億元，同比減少56.15%。
潘大榮在會上表示解釋了毛利率波動的原因，他説疫情後為了確保穩健運營，公司加大了竣工樓棟的折扣力度，有部分項目是今年銷售今年交樓，平均售價為8350元/平方米，這一售價和過去12個月的銷售價格相比有一定幅度的下降，這是恆大利潤下滑的主要原因。
此外，恆大寶平台搭建的營銷費用上升了30多億元，新能源汽車目前處於初始投資階段，半年虧損12.8億元等也都導致了淨利潤的下滑。潘大榮表態，未來會通過提升產品附加值、加大銷售和回款、嚴控三費、大力降負債，降低融資成本等舉措提升公司盈利能力，其預計恆大未來毛利率可以保持在25%以上。
銷售方面，上半年恆大合約銷售額3488.4億元，較2019年同期增長23.8%，在第三方機構克而瑞的數據上，恆大以3317億權益金額排名行業第一，對應合約銷售面積為3863.2萬平方米，較2019年同期增長47.5%。
夏海鈞將疫情下恆大營銷端的強勁表現歸功於即時啓動了恆房通系統，並面向社會開放。據其介紹，上半年恆大3488億元合約銷售額中，有2860億來自恆房通，“82%是網上帶來的”。
“恆大未來的爆發點集中在大灣區”土儲方面，上半年恆大新購入項目111個，新購住宅土地儲備面積5459萬平方米（其中收併購取得1121萬平方米，佔比21%）土儲原值1340億元，平均樓面地價2455元/平方米。在建工程面積1.23億平方米，竣工面積3734萬平方米，新開工面積3767萬平方米，預計下半年可售貨量約9000萬平方米。
下半年龐大的推貨計劃也讓夏海鈞自信能夠完成全年業績目標，“按照公開的全年6500億銷售目標，9000萬平方米可銷售貨量裏去化達到37%，就能完成全年目標。即便按照內部8000億銷售目標，也只需要54%的去化率。”
截至2020年6月30日，恆大住宅土地儲備項目817個，分佈於229個城市，總規劃建築面積2.4億平方米，平均樓面地價2121元/平方米。
其中舊改項目104個，在夏海鈞看來，“舊改項目是未來開發商的必爭之地”。104箇舊改項目中，55個位於深圳，佔比超半壁江山，此外大灣區（處深圳以外）12個，太原11個，石家莊4個，昆明3個，貴陽3個，鄭州2個。
包括舊改項目在內，當前恆大在大灣區共有127個項目，總規劃面積3653萬平方米，貨值1.26萬億元。“恆大在2016年開始在大灣區佈局，而到目前集團是大灣區土儲最豐富的地產商之一，而且這個土儲主要集中在舊改及城市更新，完全符合國家對於房地產轉型升級的需要，符合房地產做存量，減少增量的要求。”他堅信“恆大未來的爆發點集中在大灣區”。
預計年底有息負債減少1000億隨着近日“345新規”的盛傳，降負債依然是繞不開的話題。
上半年，恆大資產負債率為86.24%，現金及現金等價物為1407億元，受限制現金638.92億元，手持現金餘額2046億元。
夏海鈞説，在監管層相關政策出來之前，年初恆大就提出了高增長，控規模，降負債的大的戰略目標。他認為，房地產發展到一定的階段，不能靠規模取勝，而是要靠效益取勝。夏海鈞表態，“對於國家監管部門提出的各項指標，各項管理的要求，我們都嚴格的去將公司的戰略向這些指標去靠攏。”
潘大榮隨後給出了恆大在降負債方面的具體措施，一是加大銷售和回款力度，上半年銷售回款3542億元，下半年力爭實現3800億元銷售回款；二是嚴控土地規模，實現土儲的負增長，力爭平均每年減少3000萬平方米左右；三是集團優質資產的分拆上市。
潘大榮補充道，近期恆大旗下金碧物業引入戰投入股235億港元，預計可降低淨負債率19個百分點。
管理層在會上透露，“6月底恆大有息負債相較3月底減少約400億元，下半年降負債目標在600億元左右，到今年年底力爭比3月末減少1000億元。”
此前，恆大宣佈擬分拆旗下的物業部分在港交所上市。夏海鈞介紹稱，金碧物業估值750億元，引入戰略投資者235億元，佔比28.061%，其合約面積超過5億平方米，在管面積超過2.5億平方米，2019年收入73億元，淨利潤9.2億元。據他透露，物業上市力爭在今年完成。
物業上市顯然不是恆大的終極目標，夏海鈞表示，“未來會謹慎地審視集團裏面有哪些優質資產可以分拆上市，逐步分拆出來，既體現公司更大的價值，也能大規模降低負債率。”