碧桂園撤，大股東上…“折騰”了4年，賽特迴歸長這樣
賽特購物中心是一個時代的符號。80、90後小時候的賽特就是現在的三里屯和SKP。
記者丨 劉卓瀾 王思琦
新東方的一位老師曾回憶説，當年跟着俞敏洪去賽特逛商場，老師們在裏面轉了一圈都被價格嚇到了。結果俞敏洪很大方地買了一個電飯煲，價格很貴，自己沒錢又不好意思空着手出來，於是只好咬着牙買了一款水彩筆。
這個彼時北京高端百貨的代號，將變身“賽特+”下個月入市。近日，“賽特+”宣佈將於11月30日正式開業，預計引入50%餐飲業態，且多為“黑珍珠”“米其林”餐飲品牌。從2019年6月底賽特關閉至今，改造已歷時四年多，多方對其進展頗為關注。此次變身“賽特+”將高端餐飲業態作為發展主力，是看中周邊白領客羣的龐大消費力，不過“黑米”餐廳的高標準以及過重的餐飲佔比對新項目運營具有一定壓力。目前來看，高端餐飲業態能否真正盤活賽特+，仍是一個未知數。
強化“黑珍珠米其林”矩陣
作為舊改商業項目，賽特+將運營目標放在了白領客羣上。北京商報記者從賽特+獲悉，較於過往高端百貨的定位，改造後賽特+將定位“北京CBD新社交聚場”，打造以高端餐飲組團為特色的品牌組合。
餐飲業態將成為賽特+發展的“重頭戲”，多家“黑米”餐廳將被引入。北京賽特商業管理有限公司總經理朱凌介紹，賽特+將引入黑珍珠一鑽餐廳蘭頌打造的新品牌“BON BOEUF”全國首店、黑珍珠一鑽餐廳“柏景軒”、北京米其林一星餐廳“老吉堂”等多家高端餐飲品牌，欲將賽特+打造為建國門商圈的“黑米地標”。
此外，為滿足“社交屬性”需求，賽特+還將引入大量茶飲品牌，並打造“日咖夜酒”的社交場景消費。例如，在“日咖”方面，賽特+將引入星巴克臻選店、喜茶、茉酸奶、grid coffee等品牌；在“夜酒”方面，賽特+或將引入Mr.ALBA威士忌等品牌，並融入進餐飲門店。
據介紹，“賽特+”總面積近2.8萬平方米，總覆蓋地上5層、地下2層。作為更新改造項目，主打高端商業的賽特於2019年閉店。隨後，賽特集團與碧桂園文商旅集團合作，成立了“北京賽特碧樂城商業管理有限公司”，並於2020年3月底開始改造。與碧桂園的合作並未持續太長時間，沒過多久，賽特就與碧桂園分手，原項目改造進度擱置。直至金地商置二次接手，才開始進行賽特+的改造。
業態配比有待打磨
一改以往傳統零售的高佔比，強化高端餐飲是賽特向賽特+的重要轉變。對此，賽特+相關負責人表示，選擇高端餐飲品牌的原因在於其經營方面具有的獨特韌性，有助於幫助賽特+後續持續穩定的運營。針對高端餐飲品牌，賽特+還將在開業後與品牌進行跨界聯動打造不同消費場景。
值得注意的是，在高端餐飲運營方面，無論是金地商置還是賽特集團，兩者在京皆未有充足的經驗。其中，金地商置旗下金地廣場的餐飲品牌人均價格多在百元區間，如探魚、伊豆野菜村等品牌；賽特+的前身賽特購物中心將零售品牌作為發展重點，主打“名品名店”的經營策略，雙方對於米其林餐廳及黑珍珠餐廳的運營經驗並不豐富。
此外，賽特+所處的建國門外大街交通也有所不便。商場周邊多為雙向兩車道道路，且周邊老舊小區居多，在客流高峯時段，交通擁堵問題較為嚴重。
對此，中國商業聯合會專家委員會委員賴陽指出，高配比的餐飲業態固然能讓商業項目快速吸客，但對商業項目也提出更高的發展要求。賽特+將商務辦公人羣作為主要輻射客羣，就可能會有工作日與週末、白天與夜晚等時間段客流量不均衡的問題發生。在賴陽看來，餐飲雖然可以快速拉動場內活力，但有限的就餐時間也成為商業運營的瓶頸，零售品牌卻可以全天候運營，提供多樣化的產品，並滿足消費者不同時段的需求，所以一座新的商業項目仍需要有可觀的零售業態進行填補。
賴陽認為，為滿足上述高端餐飲品牌的發展，賽特+應為其提供足夠的營業空間，同時可通過多類型餐飲配套，以滿足不同類型的消費者需求。此外，賽特+更要有良好的管理和運營團隊，能夠與高端餐飲店家合作，共同打造一個獨特的消費體驗。
避免商場空置
作為“一店一策”的一員，賽特+的變身也為其他項目提供參考案例。在中國商業地產工作委員會主任郭增利看來，過往高端商業的定位已不再適合如今賽特+的發展，隨着更多大體量高端商業項目的湧現，賽特+的新定位、客羣畫像更需符合商場輻射半徑內的客羣特徵與消費需求。
儘管高佔比的高端餐飲可以吸引大量的消費者，但隨着消費需求和品牌競爭壓力進一步的擴大，並不能保障商場客羣的長效性，可能會導致消費者失去興趣及忠誠度。“高端餐飲通常需要較大的營業面積，如果餐飲業態佔比較高，可能會導致其他商業區域的空置率增加，從而影響商場的整體運營。”郭增利坦言。
為迎接高端餐飲品牌對商場運營帶來的挑戰，賴陽認為，未來賽特+可通過加強與餐飲店家的合作，提供更多的支持和優惠，從而吸引更多的高品質餐飲品牌入駐，打造賽特+獨特競爭優勢。同時，賽特+可改善餐飲區域的環境和設施，提升就餐體驗，還可以通過舉辦美食節、推出特色菜單等方式，增加消費者對餐飲業態的興趣和參與度。
編輯丨楊博
圖片丨賽特集團官網截圖、企業供圖、視覺中國