曾經的十強房企、產業新城大佬華夏幸福（600340.SH）如今很不幸福，龐大的債務問題擺上枱面。
2月1日晚間，華夏幸福發佈債務違約公告，正式承認“暴雷”，公司及下屬子公司債務逾期涉及本息金額共52.55億元。目前公司可動用貨幣資金餘額僅8億元，無法償付金融機構負債。
華夏幸福公告稱有52億債務逾期
與此同時，華夏幸福債權人委員會組建並召開第一次會議，以“不逃廢債”為前提，期待穩妥化解華夏幸福債務風險問題。中國產業地產教父、華夏幸福創始人王文學也不得不站出來向債權人致歉並檢討，其正遭遇人生中最大的一次危機。
王文學檢討自己“好高騖遠”
紅星資本局獲得的一份“債委會溝通會議紀要”顯示，此次網絡溝通會議由華夏幸福最大債權人工商銀行、平安資管牽頭，與會者還包括中國人民銀行、中國銀保監會、中國證監會及各監管機構河北省分支機構、河北省政府及廊坊市政府相關領導，以及超過200家華夏幸福債權人。
會議紀要顯示，華夏幸福董事長王文學首先向債權人致歉，表示愧疚，並表態稱華夏幸福堅決“不逃廢債”。他説，流動性危機的發生既有外部疫情原因，也有企業內部原因，內部原因主要是檢討自己“好高騖遠、管理粗放”。
王文學總結華夏幸福的危機原因主要有：一是錯誤研判環京形勢，環京住宅量價齊跌，四年累計影響公司回款超1000億元；二是新拓展區域尚在培育，效果不及預期（長三角大灣區）；三是前期擴張激進，管理不精細，公司計劃超越實際能力，經營不效率，考核機制不健全，抓規模不重效益。
“多輪疫情使公司雪上加霜，2021當年到期應償付金額1000多億，公司目前貨幣基金200多億均受限，資金枯竭。”王文學稱，去年下半年企業已經就流動性情況跟股東溝通，向政府求助。其中企業內部通過降本增效，下半年資產盤活實現回款67.4億元，歸還融資支出490億元。王文學本人資金支持公司93億元，控股股東華夏控股也積極解決自身流動性問題，去年下半年償付47億元融資。
王文學還提出懇求：期望債權人加入債委會，在平安和工行組織下統一行動，達成共識，穩定有序地推動債務化解，懇請給與企業充分的時間，以時間換空間，維持員工穩定。
會上，廊坊市市長楊燕偉肯定華夏幸福近三年累計納税403億元，為區域推動產業升級做出突出貢獻，目前在疫情影響下面臨嚴峻流動性風險，廊坊市將切實履行屬地責任。政府提供政策支持，緊急調撥財政資金，加快一部分政府應付款的償付，並且全力幫助企業儘快銷售回款、解付保證金的措施；指導協調金融機構展期，平安已帶頭展期。
此外，工行河北分行、平安資管等主要債權人亦當場表態稱，擁護配合政府、共同推進債務風險化解工作、不抽貸、不斷貸，努力實現共贏。
與平安資管對賭業績失敗
對於債務總額已逼近3000億的華夏幸福而言，要化解風險或將是一個漫長的過程，且面臨重重阻力。據華夏幸福公告，自2020年第四季度至今，公司到期需償還融資本息金額還有559億元，剔除主要股東支持後的融資淨現金流-371億元，公司流動性出現階段性緊張，導致出現部分債務未能如期償還的情況。
雖然華夏幸福現在才宣佈“暴雷”，但其實幾年前就埋下了伏筆。
華夏幸福大本營、重倉的環京區域，也是京津冀一體化、承接首都外溢人口的重要區域。隨着北京市政府東遷、交通的推進、產業的疏解等，直接推進了環京區域樓市的快速崛起，並一度導致量價翻倍、一房難求。特別是2016年，華夏幸福創造了1200多億銷售額的神話，成功躋身房企TOP10榜單，以第8名超過綠城、華潤、龍湖的排名。
華夏幸福在環京區域的項目 圖據官網
然而2017年3月，環京區域重鎮涿州宣佈限購，此後廊坊、永清、燕郊等幾乎所有環京區域都加入限購大軍。環京樓市迅速降温，量價齊跌，華夏幸福的重要糧倉、多個環京項目銷售一落千丈，進而影響到公司的現金週轉。
也就在2017年，華夏幸福經營性現金流首次由正轉負，為-162億元，降幅超300%。這也是華夏幸福第一次陷入資金鍊危機。
到了2018年，重壓之下的華夏幸福選擇轉讓環京區域多個項目股權，用於回籠資金。2018年7月和2019年2月，平安資管斥資180億元，兩次入股華夏幸福，並以25%的持股比例成為第二大股東。
不過華夏幸福引入平安也簽下了一紙對賭協議，承諾華夏幸福三年內（2018-2020年）淨利潤分別不低於114億元、145億元、180億元，否則要對平安進行現金補償。
雖然華夏幸福的危機因平安入股暫告解除，卻也元氣大傷。紅星資本局查閲歷年財報發現，華夏幸福2018年淨利潤117.46億元，2019年淨利潤146.12億元，勉強“壓線”完成。到2020年華夏幸福終於撐不住了，前三季報淨利潤為72.8億元，僅完成40%。
就在這個時候，中金公司1月8日發表一篇研報，直指華夏幸福與平安業績對賭難以達成，並將華夏幸福投資評級下調，目標價也下調32%至11.09 元。中金研報迅速激起反響，華夏幸福債券被投資者折價拋售，股票價格連日下挫，信用評級也慘遭下調……
排名大幅下滑，已跌出千億軍團
華夏幸福一直走“住宅+產業新城”路線，深度捆綁地方政府。華夏幸福提供規劃設計、產業發展、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、綜合運營服務等一攬子解決方案，地方政府則主要提供土地，並對項目進行監督和審批。
據房地產業內人士介紹，產業新城模式的好處是，華夏幸福能夠以極低成本拿到園區周邊大量土地，依靠賣房獲得較高的毛利率；壞處是投入時間太長、需要鉅額墊資、回報週期遙遠，使得公司現金流長期緊張。
華夏幸福在環京區域開發運營多個“孔雀城”時，住宅獲得的現金流投入到產業園區建設中。銷售額持續高增長時這種運營模式沒有問題，但在“房住不炒”大背景下，2017年起環京樓市因限購加碼迅速降温，其商品房銷售遭受重挫，現金流驟然緊張，風險就這樣埋下了。
而華夏幸福後面的轉型也遭受打擊。在平安資管入局之後，華夏幸福引入著名職業經理人、原華潤置地（01109.HK）掌門人吳向東，開始佈局核心城市核心區域的高週轉項目。2019年9月，華夏幸福斥巨資116億元，拿下武漢武昌濱江商務區地塊，也是武漢當年的“地王”項目。
然而華夏幸福的運氣又有點太差，2020年初新冠疫情爆發，這個被寄予厚望的轉型項目一度幾近中斷。如今，環京區域樓市雖有反覆，但未見太大起色，加之華夏幸福多個重倉區域因疫情等原因，導致銷售持續受挫。
事實上，2018年華夏幸福銷售額達到1600億元的銷售頂峯後，就一路下滑，2019年下滑到1451億元，降幅為11%。截至目前，華夏幸福仍未公佈2020年的銷售數據，但據克而瑞數據顯示，2020年全年銷售額949億元，同比去年下降33.7%，成為少數銷售大幅後退的大型房企之一，還跌出了千億軍團。公司排名也從最高時的第8位，跌落至2020年的第37位。
屋漏偏逢連夜雨，對比央行、住建部規定的房企融資“三道紅線”，華夏幸福不幸全部踩中：資產負債率約78%，淨負債率約185%，現金短債比0.71。這也意味着華夏幸福有息負債規模不能再增加，且對外融資要受到極大限制。
如今，華夏幸福被債務危機搞得焦頭爛額。截至2020年9月末，華夏幸福有息負債規模2185億元，其中短期借款和一年內到期的非流動負債合計約940億元。
截至目前，華夏幸福股票已經停牌，停盤前股價9.45元/股，不足最高峯時的1/3（前復權），下跌頗為慘烈。而平安資管在入股華夏幸福近兩年後，這筆浮虧也超過90億元。
知名地產分析師嚴躍進告訴紅星資本局，華夏幸福債務“暴雷”事件，説明房企在投資和銷售方面，一定要注意區域市場的行情變動。像環京、環滬這樣的區域，這幾年樓市確實沒以前火爆，但也絕不悲觀。如果後續都市圈建設力度加大，此類區域樓市依然可以有較好的成長。對於華夏幸福而言，近期要積極做到債務工作的解決，隨着後續相關區域市場行情的好轉，企業經營的機會依然會比較大，壓力也會得到釋放，預計後續仍有改善和解決的空間。
紅星新聞記者 李偉銘
編輯 陳成