“只有當潮水退去的時候，才知道是誰在裸泳。”
今年以來，在“三道紅線”、“兩集中供地”等樓市調控政策常態化之下，以及疊加疫情影響，中國的房地產行業已經告別了黃金時代，走進全面去槓桿的發展新週期。
據克而瑞不完全統計，自10月份以來（截止10月25日），國際評級機構穆迪前後共下調了29家房企的信用評級或展望，其中18日、19日集中下調高達20家。
“評級下調反映因融資渠道收緊且到期債務規模較大，預計開發商的流動性將轉弱，再融資風險將上升。”穆迪指出，展望同時調整為負面或列入下調觀察名單反映我們預計由於融資環境偏緊之下消費者信心較弱，未來6-12個月受評開發商的合約銷售額將下滑，並由此導致公司財務指標和流動性惡化。
值得注意的是，在房企信用評級普遍下調的大背景下，近期仍有多家優質行業龍頭被確認為正面評級。9月2日，國際評級機構標普確認碧桂園的長期發行人信用評級為“BB+”，展望“正面”；9月3日，國際評級機構惠譽確認華潤置地長期發行人違約評級為“BBB+”，展望“穩定”。
銀河證券表示，目前行業整體風險可控，待個別房企風險事件落地之後，行業信用格局重構，集中度進一步提升，利好經營穩健、融資成本低、槓桿結構健康的頭部房企。
29家房企評級下調
從內容來看，穆迪下調的這29家房企中，有16家房企為評級維持，但展望下調。10月18日，穆迪維持祥生控股的B2/B3評級，但展望調整為負面。其稱，負面展望反映了由於融資環境偏緊之下消費者信心較弱，預計未來6-12個月祥生的合約銷售額將下滑，並由此導致該公司財務指標和流動性惡化。
有8家為展望從穩定調整至負面或下調觀察。10月19日，穆迪將融信中國B2的公司家族評級及其所發行債券B3的高級無抵押債務評級列入下調觀察名單，同時將其展望從穩定調整為下調觀察。其稱，融信快速擴張導致盈利能力較弱以及利息覆蓋率下降，其較高的合資業務敞口降低了公司的透明度，這些因素制約了該公司的評級。
剩下的13家則為評級下調或列入下調觀察名單。10月18日，穆迪下調綠地控股和綠地香港評級，並將評級列入下調觀察名單。其稱，綠地控股的公司家族評級受到公司建築行業拉低了整體盈利能力、以及公司為其大量即將到期境外債務進行再融資的難度增加等因素的制約。
穆迪進一步指出，除非開發商能夠大幅降低槓桿水平、償還到期債務而不損害其資產負債表流動性，否則市場難以重拾信心。一些開發商可通過減少購地和建築支出來保留償債流動性，但其運營和財務靈活性也會因此降低。或者，行業境內融資大幅放寬也可緩解開發商的流動性壓力。但除非出現預料之外的系統性風險，否則境內融資大幅放寬的可能性不大。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代週報記者，從數量和結構上看，今年被下調評級的很多是規模較大的房企，説明信用質量惡化的情況在大中房企中明顯增多。部分評級下調關注了流動性和償債能力，客觀上也要求房企近期改善此類指標水平。
行業分化進一步加劇
值得注意的是，在這波評級下調潮中，不乏行業龍頭企業以及財務表現穩健的房企被評級機構確認為正面評級。
9月2日，標普確認碧桂園的長期發行人信用評級為“BB+”，展望“正面”。其稱，碧桂園的資本結構和融資成本與更高評級開發商相當。雖然最近債券市場出現波動，碧桂園2021年仍從境外市場成功融資，發行了期限4.4年到10年的優先債券，成本在2.7%到3.3%之間，優於同等評級甚至更高評級的中資開發商。
標普指出，碧桂園的財務穩定性繼續增強，這源於擴張慾望的緩和，以及對財務審慎性和經營效率的逐步重視。如果碧桂園展現出更長時間的經營穩定性和財務審慎性，從而能夠從容應對三四線城市經營環境的波動，那麼標普可能還會上調該公司的評級。
2021年上半年，碧桂園實現權益物業銷售現金回籠約2727.9億元，銷售回款率保持90%的高水平，已連續6年高於90%，反映企業財務資金管控能力強，有利於提高該公司的風險抵禦能力。截至2021年6月30日，碧桂園的淨負債率僅為49.7%，已連續多年保持低於70%，可動用現金餘額達到1862.4億元，上半年的經營活動產生淨現金流入103.79億元，現金流充裕，對於其穩健經營保持強勁支撐。
9月3日，惠譽確認華潤置地長期發行人違約評級為“BBB+”，展望“穩定”；9月23日，惠譽評級確認萬科的長期外幣和本幣發行人違約評級(IDR)為“BBB+”，展望“穩定”。10月26日，摩根士丹利發表技術研究報告，預計華潤置地和龍湖集團未來60日股價上升，評級增持。其稱，龍湖和華潤置地在經常性投資項目收入支持下，盈利可見度高，強勁執行力，以及強勁資產負債表，兩股可跑贏市場。
嚴躍進告訴時代週報記者，類似華潤、碧桂園等房企評級提高，説明不是所有企業近期都是萎靡的。接下來，資本會加速湧向財務情況良好的頭部房企，行業集中度也會進一步提升。
穆迪表示，避險情緒的升温導致投資者和貸款機構更為青睞財力雄厚的開發商，這反過來又加劇了信用分化，並導致目前正在進行的行業整合加速。實力強勁的開發商可能會收購實力較弱開發商的房地產項目，並以此擴大市場份額。