“自貸款利率換‘錨’以來，1年期LPR利率已下調4次，累計下調40個基點，從4.25%降為3.85%；5年期LPR利率下調3次，累計下調20個基點，從4.85%降至4.65%。”
距離房貸合同轉換的最後期限還有不到二十天，五大行8月12日齊發公告，幫助“選擇困難症”人羣做決定。
工行、建行、農行、中行和郵儲銀行均發佈《關於存量浮動利率個人住房貸款定價基準批量轉換LPR的公告》稱，將於8月25日起對批量轉換範圍內的個人住房貸款，按照相關規則統一調整為LPR定價方式。
公告同時明確，批量轉換完成後，若對轉換結果有異議，可於2020年12月31日(含)前通過相關渠道自助轉回或與貸款經辦行協商處理。
對於統一進行調整，工商銀行客服人員告訴《國際金融報》記者，前期很多客户操作不便，銀行也是出於方便客户操作考慮，8月24日之前自己可以通過手機銀行等渠道選擇哪種還款方式。如果是8月25日統一批量轉換的話，利率調整週期、利率調整日與原合同保持不變。
定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。轉或不轉，這是個問題。面對日漸逼近的截止日期，房貸一族還有最後的選擇機會。
《國際金融報》記者採訪了中原地產分析師盧文曦、民生銀行研究院宏觀經濟研究中心副主任王靜文、易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進，對讀者關心的LPR相關問題作出解答。
LPR怎麼算
2019年8月17日，央行發佈改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制公告。這是利率市場化的重要一步。那麼，LPR機制下的房貸利率和之前有何不同？
王靜文：新的LPR形成機制有四個要點：
一是LPR與MLF(中期借貸便利)相掛鈎，以MLF加點方式報價；二是在原來一年期基礎上，增加了5年期LPR報價；三是擴大了報價行的範圍，由10家擴大至18家；四是由原來的每日報價改為每月報價，固定在每月20日。
LPR機制下，房貸利率由LPR加點方式決定，而LPR會跟隨MLF利率浮動，所以LPR機制下的房貸利率就由原來的固定利率制變成了浮動利率。
盧文曦：個人計算LPR的貸款利率，是根據銀行報的LPR價格，上下加點或減點，即LPR利率 固定點差(可為負)。
LPR房貸利率和之前最大的不同就是一個“動”一個“靜”。以往房貸利率完全根據央行報價而定，什麼時候央行報價動了，貸款利率再變。我個人覺得每月一報的LPR，從反映市場資金真實使用狀況來看，比央行的報價要及時的多。
嚴躍進：根據此次五大行公告，通過一個簡單的案例來進行分析。
張先生在2015年的時候買過一套房，向工行貸了100萬元，約定30年內償付完畢，當時是參考“央行基準利率*(1 浮動比例)”的方式計算月供額的。
而到了現在，由於工行的政策發佈，那麼後續將“被強制”調整定價公式，即參考“LPR 基點”的方式來計算月供額。其中LPR以每年元旦時的LPR為準，而基點=今年8月份的利率-去年底的LPR，這個基點在未來年份永遠不變。
如何選擇重定價日
據記者瞭解，多家銀行可選擇的重定價日為每年1月1日，或按貸款放款日對應的日期。那麼，每年1月1日和貸款日對應日哪種更划算？
王靜文：如果要儘快享受利率下行帶來的房貸成本節約，可選擇貸款日對應日調整。
盧文曦：就今年而言，由於今年是轉換年，所以兩個選項都享受不到優惠。
舉個例子，我以前根據央行報價利率是5.6%，今年哪怕決定轉換成LPR，也仍然享受不到目前4.65%的LPR利率，還是以5.6%的利率還貸。就算你是3月份成功轉換了LPR，今年也享受不到下調的LPR，仍然要看明年1月1日的LPR報價，再計算明年的數值。
今年為了平穩過渡，從銀行角度而言是不希望貸款利率出現變動的，因為年中利率數值有變動的話工作量是非常龐大的。
如果選重定價日，那要具體看房貸放款是幾月，如果是6月21日，那麼就看每年6月20日的具體LPR報價，如果當月報價低，那麼當即就能享受優惠。
LPR未來走勢如何
利率換“錨”之後，房貸利率的變化與LPR的走勢正相關。那麼，LPR走勢和哪些因素有關？長期來看，究竟是選LPR還是固定利率更划算？
盧文曦：我個人認為，相差不大。對於個人貸款者而言，如果現在手裏的貸款利率不高，比如只有3%、4%，那麼選擇固定利率比較好，因為未來可能不會跌那麼低。但如果利率接近5%，那就波動一下吧。坦率地説，一般貸款年限比較長，可能15年左右，在這麼超長的週期裏，利率本身就存在上行和下行的週期，可能最後上漲和下跌的幅度都會相互抵消，所以還貸者不用過分緊張焦慮。
至少在未來1至2年，我認為LPR下行的可能性比較大，短期內可以享受利率下行的優惠，減少些月供。其實LPR還是與市場貨幣有關，市場貨幣充裕那麼LPR總有下降的趨勢。
王靜文：LPR根據MLF利率決定，MLF為央行的政策利率，主要根據經濟的冷熱情況調整。
自貸款利率換“錨”以來，1年期LPR利率已下調4次，累計下調40個基點，從4.25%降為3.85%；5年期LPR利率下調3次，累計下調20個基點，從4.85%降至4.65%。
考慮到中國經濟未來將進入中速甚至中低速期，加息可能性不大，預計政策利率和LPR均將以回落為主。長期來看，選擇LPR應該比固定利率更划算。
嚴躍進：目前LPR數據已維持4個月不動，保持在1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。我個人認為，短期內LPR再下調的可能性不大，畢竟疫情下壓力較大。
但普遍來講，還是推薦購房者選擇浮動利率，漲漲落落還是好一點，如果選擇固定利率會面臨沒有選擇面的情況。