文 | 花朵財經
前幾天跟一位某前十地產公司高管聊天，説到三條紅線帶來的房企現金流難題，花朵財經説了句“地主家也沒有餘糧”。這位高管表示贊同，又説道：“地主們還勉強能撐持，但往年過得不錯的富農們，幾乎都要淪落成佃户了。”
地主、富農或佃户之間的分野，大約就在資產負債表上。對於中小地產企業而言，突破了1-3條紅線意味着迫在眉睫的現金流危機，比如今天要説的大發地產。
2018年10月在港股上市的大發地產往年的發展堪稱順遂，從1996年到2008年一直維持着極高的增長率，與此同時，就像絕大部分同行一樣，也有着較高的負債率。在市場繁榮的時候，高負債並不是問題，反而意味着資金使用率高。然而10月21日，大發地產的一條公告幾乎是明白無誤地告訴投資者：太缺錢了。
這條公告內容稱，公司額外發行的1.3億美元優先票據於聯交所上市。這筆優先票據到期日為2022年7月30日，票面利率為12.375%。
12.375%的海外債利率意味着什麼呢？這幾乎是中國地產公司發行海外債的利率最高水準。據Wind數據統計，下半年以來，內地房企發行海外債的票面利率中位數為7.25%，大發地產融資利率遠超中位數。
換句話説，如果不是其它融資渠道全都擁塞，不會有地產公司願意借這種碾壓自己利潤率的錢。
從2020年中期報告上，可以看到大發地產的109.64億有息負債中，銀行借款僅佔約35%。
此外，公司一年內的有息負債為48.71億元，賬面現金則為28.26億元，現金不足以覆蓋短貸。
短貸迫在眉睫，現金難以支撐，正常融資渠道不暢，這是大發地產寧願“飲鴆止渴”，借超高利率的海外債之原因。
根據Wind數據，截至2020年6月30日，大發地產資產負債率為78.51%，淨負債率為112.8%。有息負債總額約為109.65億元，較2019年底增加18.72億元。上半年其財務費用為9571萬元，資本化利息為5.68億元，二者加起來達到6.63億元，超過公司2019年淨利潤。
另外，根據2020年中報，大發地產營業收入34.72億元，同比下滑12.63%；淨利潤為1.41億元，同比下滑55.29%。
公司稱原因為新冠疫情的爆發影響了向客户交付物業。另外，上半年交付的位於嘉興及湖州的售價較低的項目建築面積較大。
大發地產2016年成立以來，從上海到浙江，從浙江到安徽，多點開花發展迅速，值得一提的是在樓市風雲詭譎的温州大發也立住了腳跟，年銷售額超過30億。
但迅速發展的背後是居高不下的負債率，且從包括海外債等大發地產歷年來的多筆高負債融資來看，公司的發展頗富一種賭性。
2018年大發地產上市之際，曾提出5年衝擊銷售額3000億的目標，然而2018年大發地產才剛剛衝破百億大關。
5年30倍的銷售額增長？上市之際躊躇滿志的心情可見一斑，但如果不是有特別重大的轉機，大發地產近2-3年來恐怕都要努力維持還債。過去的高負債高增速高循環模式明顯已經行不通了，所這個豪氣的3000億目標，幾乎是已成明日黃花。
然而即使僅僅將時間的指針回撥一年，也許不會有太多人認為大發地產“5年3000億”的宏願純屬虛妄。上市次年的2019年，大發地產的合同銷售額相較於2018年確實翻了倍。
那一年，翻倍甚至翻2倍、3倍的，當然也不止大發地產。
2019年，200億；
2020年，400億；
2021年，800億；
2022年，1600億；
2023年，3200億。
5年翻30倍，大約是這樣算出來的吧。比起互聯網公司的擴張速度，只怕大發地產的董事長葛和凱和一眾高管們還覺得自己的豪言壯語略有保守？
建築在這樣的豪情之上，大發地產當然是想繼續維持高週轉模式，即便貸款渠道不如頭部房企那麼通暢，寧肯選擇發高息海外債也要實現逐年翻倍。
很可惜，進入2019，連行業頭羊都開始哭着喊着要活下去，房地產市場的關鍵詞一夜之間就從“排號”變成了“打折”。
所以大發地產的雄心壯志也被打折了。不僅壯志難酬，還要面臨循環往復的短貸危機。
大發地產能否度過現金流危機？花朵財經將持續關注。