“違和”的地產股

風口浪尖上的地產股，今天又走出了“六親不認”的步伐。

6月29日，A股三大指數全線下挫，兩市超3900股下跌。房地產開發板塊卻逆市飄紅，中證800地產指數持倉的26只成份股全線上漲，龍頭房企更是特別飄，招商蛇口漲5.88%，保利發展、萬科A漲均超6%，金地集團則是午後直接拉封漲停板。

回頭來看，在滬指“四連漲”成功收復3400點的昨天，地產股還持續着多日的萎靡態勢，小幅穩定地下跌，以招保萬金為例，昨天分別收跌1.37%、2.59%、0.32%和1.75%，今日地產板塊的雄起又是為哪般？

先從萬科説起。

昨天收盤後，鬱亮董事長在股東會上的那句“短期市場已觸底”不僅確認了需求的拐點，判斷了風險的見底，似乎也為整個地產行業注射了一劑強心針。鬱亮坦言，最近這一年許多行業都不容易，房地產並非最艱難，所以房地產行業沒有理由躺平。

談及數據的回暖跡象，鬱亮認為，一方面是政策的出台帶來積極影響，另一方面是4、5月因疫情而延遲的需求釋放帶來的回補。

確實，各地的樓市支持政策仍在層出不窮，目前以調整需求側政策為主，如更多城市下調首付比例、增加人才購房補貼等；部分城市亦持續改善供給側政策，如優化預售資金監管、改善集中供地規則等。繼發放購房補貼後，部分城市又給予了“購房消費券”，如佛山三水區向購房者發放價值最高為2萬元的消費券，在一定程度上或可拉動當地消費規模的增長，推動短期內的住房銷售，地方去化壓力有望得到進一步緩解。

據克而瑞研究，上半年，175省市相繼放鬆房地產政策。而在4·29政治局會議之後，地方放鬆政策頻率明顯加快，政策力度由託而不舉到託舉並用。並且，36城放鬆限購，54城放鬆限貸，20城放鬆限售，142省市放鬆公積金貸款，58城執行首套房貸利率4.25%、二套5.05%，31城減免房地產税費，50城實行購房補貼，43城調降土拍門檻。

政策利好下，開發商自身也在推盤方面各顯神通。“河南兩縣城買房小麥大蒜能抵首付”還沒從熱搜上消失，昨天，新城控股的“西瓜換房，最高抵10萬元”活動又霸屏了地產人的朋友圈。

這些項目並非真的要把農產品拉到售樓處。“只是一個補貼政策。”一位項目銷售人員表示。如此説來，這些農產品換房活動，更像是一場房產企業的營銷活動。值得注意的是，相較於大蒜、小麥換房的公司推出活動的樓盤均為三、四線城市，此次“西瓜換房”的新城控股相關樓盤，卻是位於新一線城市南京的房源。

克而瑞數據顯示，儘管當前一二線城市庫存風險相對可控，但受疫情影響，一線城市供求疲軟，去化週期增至20.4個月，二線城市降至21.1個月。三四線城市去庫存壓力最大，5月末，去化週期達到了26.9個月。

從各城市市場和行業規模房企上半年的整體業績表現來看，市場築底、企業銷售表現低迷，短期內房地產市場仍顯頹勢。儘管上述種種樓市鬆綁政策以及各類購房補貼等都在不斷落實，但救市效果尚未顯現，市場信心缺失、疊加疫情影響，整體的供求和成交都沒有明顯轉暖的跡象，百強房企業績表現遠不及近年同期，房地產市場整體復甦尚需時間，或許也是地產股連日走低的原因之一。

此外，隨着調控的深入，出險房企不斷增多，國外評級機構對國內地產行業的前景，產生了持續悲觀的預期。自去年下半年以來，標普、惠譽、穆迪基於對國內收緊的地產環境，陸續對多家房企進行評級下調、展望負面，高達250餘次。部分地產商或不太認同，或難以承受重壓，都主動申請放棄評級。

直至今年5月初，穆迪還發布報告稱，中國房地產市場2022年銷售仍將保持疲弱，支持性政策發揮效果仍需時間。因此它對行業展望為負面，反映合約銷售乏力且融資環境偏緊。

對此，國內金融機構則表現較為樂觀。

申萬宏源證券認為，本輪週期的基本面底已在二季度出現，預計下半年開始行業的結構彈性將更強，包括：城市間的分化，一二線城市基本面彈性將更強；房企間的分化，優質房企基本面彈性將更強，並且集中度將進一步提升。

中信證券表示，目前的住房交易中的槓桿率相比歷史水平並不高，房地產政策的全方位放鬆，房價從去年四季度開始企穩，地產基本面見底，正逐步恢復。

東吳證券研報顯示，隨着供需兩端政策放鬆，居民購房信心逐漸恢復，未來2-3個月房企銷售或出現較為明顯的回暖。

中達證券預計行業政策的改善或將進一步延續，維持行業“強於大市”評級。

文章來源:樂居財經