文 / 鳴山
出品 / 節點財經
隨着年報季的來臨，各大房企陸續交出2020年的成績單。“三道紅線”雷霆出擊，穩健取代規模成為關鍵詞，行業梯隊分化加劇。拿地、融資小心翼翼，誰都想平穩渡過週期。
近日，新晉千億房企禹洲的財報，讓外界感到一絲焦慮：營收“腰斬”、歸母淨利同比下降96.76%、股債雙殺輪番上演、被下調評級。同時，禹洲方面也頻頻出手試圖安撫市場情緒。
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評級下調，千億禹洲“渡劫”？
禹洲是一家集房地產開發、商業投資運營、酒店運營、物業管理、金融、貿易為一體的綜合性集團，1994年成立於廈門，2009年在港交所上市。創始人、董事局主席是林龍安。
4月13日，聯合國際將禹洲的國際長期發行人評級從BB下調至BB-，展望穩定；將由禹洲發行的高級無抵押美元票據的國際長期發行債務評級從BB下調至BB-
聯合國際表示，評級下調反映了禹洲2020年收入大幅下降、利潤率日益緊縮的負面影響，使其信用狀況發生變化，短期內恢復到BB的可能性較小。
與此同時，聯合國際還將禹洲的國際長期發行人評級、國際長期發行債務評級移出負面評級觀察名單，體現出對禹洲提高其收入規模和應對項目利潤緊縮方面與BB-相稱的預期。
2020年，禹洲合約銷售金額創歷史新高，達1049.67億元，同比增長39.74%。只是自2017年喊出千億銷售目標以來，禹洲的合約銷售額首次邁進“千億陣營”。
但其營收的增長勢頭卻因為疫情等緣故，在2020年踩下急剎車，掉頭下跌55.2%，歸母淨利潤更是同比下降96.76%，僅為1.17億元，毛利率也罕見下滑至個位數4.61%。
數據來源：東方財富Choice
在近期一連串消息的影響下，禹洲的股價持續下挫。截至4月14日收盤，禹洲股價報收於2.2港元/股，較3月5日盤中高點3.2港元/股跌去26.42%，最新市值為125億港元。
圖片來源：東方財富Choice
債市方面也不容樂觀，多隻債券淨價下挫。國際知名投行中銀國際認為，目前禹洲的債券價格已充分反映了近期所有的負面因素，並且近期債券回購展現了公司的充分信心。
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腳踩一道紅線，多舉措安撫投資者
中銀國際稱，禹洲2020年的盈利下降屬一次性的，主要原因在於部分項目延遲交付導致收入延遲確認，以及高利潤項目未並表導致毛利率下降，而其資產負債表仍十分穩健。
據貝殼研究院統計，依照“三道紅線”融資新規，禹洲剔除預收款後的資產負債率為77.9%，同比下降約1.2個百分點，超過閾值；淨負債率為85.8%，同比提升約15.6個百分點；非受限現金短債比為1.24，較上年同期下降約0.62。
這意味着，禹洲2020年僅一項超標，腳踩一道紅線。禹洲管理層稱，2021年將繼續降低債務規模，力爭在兩年內使剔除預收款後的資產負債率降至70%以下，由黃檔降到綠檔。
數據來源：東方財富Choice
法巴銀行指出，禹洲的流動性充裕，手頭現金達345億元，短期債務約189億元。預測禹洲未來的在手現金將達約359億元的水平，短期債務將降至約149億元的水平。
前不久，禹洲召開了對投資者的電話會，林龍安表示，禹洲會正視自身的問題以及不足，堅決反思糾正，核心指標依然穩健。希望大家堅信禹洲能夠度過暫時性的波動，繼續行穩致遠，還透露了建行行長對禹洲很有信心。
雖然業績下滑，但分紅卻沒有打折。2020年，禹洲擬派末期股息21.5港仙/股，相當於2020年合計拍息33.5港仙/股。上市11年以來，禹洲每股累計派息已遠超上市價格，很是大方。
此外，3月31日，林龍安還祭出增持的“大招”，宣佈以325萬港元（均價約2.5港元/股）增持公司股份130萬股。增持完成後，林龍安的持股總數佔已發行股本約58.8%。
電話會溝通、分紅派息、緊急增持、投行看好，禹洲似乎可以平安“渡劫”。
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一季度銷售額翻番
節點財經注意到，重重考驗之下，禹洲作為閩系老牌房企，仍然壯心未已。
中泰國際研報指出，禹洲土儲質量較好，聚焦核心城市，財務風險相對可控，我們認為公司應對問題態度積極，有望在調整後重回穩健發展軌道。
值得一提的是，禹洲土儲“糧倉”殷實。2020年，禹洲新增18幅地塊，總建築面積約284.74萬平方米，平均樓面價約1.19萬元/平方米，年底總可供銷售建築面積約2310萬平方米。
圖片來源：中泰國際研報
管理層在3月30日的業績會上表示，禹洲2021年合約銷售目標約為1100億元，根據推貨安排，大約實現6成的去化率即可達成。2021年的目標增長率約為5%。
4月9日，禹洲宣佈，今年3月的合約銷售金額（包括附屬公司及聯屬公司）為85.61億元，同比增長49.75%；銷售面積為45.71萬平方米；平均銷售價格為每平方米1.87萬元/平方米。
至此，禹洲2021年一季度累計實現銷售金額220.98億元，同比增長113.26%；累計銷售面積為122.57萬平方米，同比增長84.3%；平均銷售價格為1.8萬元/平方米。
按此計算，今年一季度，禹洲完成年度目標約20.09%，與同行水平接近。
節點財經(ID:jiedian2018)發現，一季度，中駿集團完成年度目標約22%、世茂集團完成年度目標約20.46%、時代中國完成年度目標約18.43%、越秀地產完成全年目標22%、花樣年的完成度約17.21%。
聯合國際認為，禹洲在未來12-18個月仍需繼續補充土地儲備，以維持其合約銷售的增長，特別是在合併基礎上，同時管理其債務增長以及提高利潤率。
可以肯定地説，2021年將是新晉千億房企禹洲扭轉不利局面的關鍵一年。在這個業績為王的時代，禹洲能否打出漂亮的翻身仗尤為關鍵。
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