深挖縱向多元化能力，朗詩打開大灣區市場的新方式

本文來源：時代財經 作者：張文

自粵港澳大灣區上升為國家戰略後，這裏已經成為房地產行業新的戰略高地。 6月14日，粵港澳大灣區內再迎重磅利好，國務院發佈關於印發《廣州南沙深化面向世界的粵港澳全面合作總體方案》的通知，這是對南沙定位的高度明確，也是推進大灣區建設的一個重要刻度。諸多房企爭相湧入粵港澳大灣區“戰場”，就如何快速打開局面展開實力較量。在此過程中，遠道南下的朗詩控股演繹了打開粵港澳大灣區市場的新方式。

綠建+代建，地產業務快速切入市場

2021年底，國內樓市仍處在低迷當中，位於中山坦洲的朗詩新城首次開盤1小時即去化85%。這個原名港澳城邦的項目停滯了近5年時間，幾度易手也沒能擺脱困境，但來自南京的朗詩地產接手後半年，一舉實現了命運的改寫。

朗詩地產的底氣來自健康舒適的綠色科技住宅產品，以及在華南市場初次試水的告捷。2019年，朗詩與德洲集團攜手合作，收購了中山市聯興房地產的南朗鎮項目，這個更名為朗詩德洲·尚郡的項目成為朗詩開拓大灣區篇章的起筆。在這之後，朗詩又獲得委託開發項目“德洲朗詩麓園”，順利落子深圳都市圈——大亞灣區。

（朗詩德洲·尚郡）

其實，進入大灣區很早就寫在朗詩控股的戰略佈局計劃中，因為其差異化的綠建技術在南方高温潮濕的居住環境中大有應用場景。以新一代健康住宅自由方舟為產品承載，朗詩德洲·尚郡今年6月實現清盤及交付，成為朗詩華南地區第一個交付的自由方舟項目，也是傳遞綠色科技住宅產品力最具説服力的“樣板間”，為其開拓和深耕大灣區市場提供了最佳切入口。

朗詩控股將地產業務定位為綠色建商+地產投行，業務範圍從專注於新建開發、科技住宅領域，拓展至存量更新、綠色公建等覆蓋更多領域和更多建築業態。而為了適應這一轉型的需要，朗詩綠色地產有限公司將更名為朗詩綠色管理有限公司，希望自己不僅能夠成為一家提供專業代建服務的品牌服務商，也兼備一定的投資能力，能夠通過優質的委託代建、合作開發、小股操盤合作項目來提高收益水平。

朗詩方面透露，目前正就惠灣和大灣區其他地區初篩後優質的項目，同步和德洲進行探討。

以點帶面，多元化業務紮根細分市場

以綠色建築為錨點，朗詩控股的多元化業務擴張也在這期間以點帶面式的快速啓動，這要得益於其2014年啓動的“產品差異化、資產輕型化、盈利多樣化”戰略轉型。朗詩以綠色地產的開發服務為根基，以建築與房地產行業及其產業延伸為主軸積極發展新業務，培育了綠建科技業務朗綠科技、物業服務業務朗詩綠色生活、綠色金融業務朗詩青杉資本、租賃住房業務朗詩寓、養老服務業務朗詩常青藤以及個人高端室內環境定製業務朗詩家。在提升大灣區宜居水平的政策利好下，這些新業務成為朗詩快速紮根大灣區的重要抓手。

過去二十多年的發展中，朗詩控股建立起了綠色差異化的產品優勢，這些能力的輸出也成為其服務於大灣區人居品質提升的競爭力。廣州熱銷的僑鑫·保利·匯景台就由朗詩控股旗下朗綠科技全程提供綠建技術服務，該項目是廣州首個六恆科技超品質住區，開創灣區的人居新標準。這些綠色技術在傳統的住宅項目上得到了印證，強大產品力成為背書。

（僑鑫·保利·匯景台）

而除了住宅，朗綠科技還為各類公共建築、園區提供綠色技術整體解決方案及專項技術解決方案，包括建築節能、建築能源與環境科技系統，智慧控制及管理系統、能源與設備運維管理、碳管理、室內污染物防控、綜合能源服務及綠建認證諮詢等。

而與綠建科技業務一同鋪開的還有物業板塊，除了服務自身項目外，朗詩綠色生活還以辦公類型的服務業態作為突破點，同時探索城中村、老舊小區舊改服務，不斷擴大在華南地區的服務規模。

2021年7月23日，朗詩綠色生活與宏電股份就宏電大廈的物業服務與運營達成合作。宏電大廈是朗詩綠色生活在深圳地區的首個純市場化拓展項目，也是佈局華南區域高端商寫的一次初探。據時代財經獲悉，朗詩綠色生活目前正在深度洽談深圳某5A甲級寫字樓物業管理服務。

（宏電大廈）

近年來，深圳採取“物業託管＋統租運營＋綜合整治”方式推進城中村綜合治理，朗詩綠色生活服務因勢介入，其服務的華西新光小區是深圳龍崗區橫崗街道城中村綜合物業管理服務試點項目。在朗詩綠色生活不斷擴大服務業態和規模的背後，是與國際服務標準接軌的物業管理水平及先進理念。

在國家大力發展租賃住房，租購併舉的政策方針下，朗詩旗下租賃住房品牌朗詩寓於2017年12月進駐華南地區，目前在營公寓11家，分佈在廣州和深圳，在營房量超過2300間，日常出租率保持在95%以上。在市場空間廣闊的盤活存量資產領域，作為朗詩旗下聚焦存量資產的地產基金平台，朗詩青杉資本聯合合作方於2018年收購廣州解放大廈項目，重新定位和改造後作為租賃住房由朗詩寓運營管理，提升資產價值，助力城市更新。

與此同時，朗詩控股旗下高端室內居住環境定製品牌——朗詩家，也在重點佈局珠三角核心城市。朗詩家專注個人高端室內環境定製市場，以“健康舒適”為核心價值，為各類住宅打造便捷、靈活的三恆產品，實現普通住宅到三恆科技住宅的一步升級。其廣州體驗展廳將於7月底正式對外開放，引領華南高品質生活。

應對行業調整，縱向多元化能力成護城河

不管是長租公寓、物業服務，還是綠建技術服務、室內居住環境定製，朗詩控股多元化業務在大灣區內的落地，縱向多元化能力開始在大灣區內形成合力，為朗詩控股建立起了行業競爭壁壘。

朗詩強調縱向多元化能力的打造並非沒有緣由。

朗詩並不避諱以美國鐵獅門為對標，與中國傳統房地產運營模式不同，鐵獅門採取的是“地產運營+地產基金”的發展模式，往往以不到5%的資本投入，通過提取地產開發鏈條各個環節的相關管理費和參與旗下地產基金超額收益的分配，分享地產項目40%以上的收益。

這種模式不要求房企操作整個項目過程，而是在整個地產投資鏈條中只扮演管理者、參與者、經營者或職業經理人中的一個角色。而鐵獅門模式實際上就是縱向多元化能力的打造，要有更全面的開發能力、地產投融資能力、物業持有經營增值能力以及可持續發展能力。

在房地產高速發展時代，鐵獅門模式的優勢並未完全顯現。過去，依賴加槓桿、高週轉以及土地紅利，房企在粗陋的經營模式下依然能掙得盆滿缽滿。但隨着三道紅線監管出台和去槓桿要求，行業已經發生根本的改變，高週轉模式難以為繼，創新模式開發時代到來。

有行業觀點認為，房地產接下來的主旋律將是多元化，真正的多元化時代，不僅僅是業務範圍的拓展和延伸，更是房企經營模式的一種更新換代，這恰恰需要縱向多元化的能力。

對於危機的前瞻性預判也讓朗詩能夠更從容地應對行業深度調整，在債務違約頻發的當下，朗詩已於近期如約償付了到期美元債。

日前，朗詩控股與專注研發環保健康材料的廣東鷹牌實業達成戰略合作，給千家萬户帶來更健康的人居空間的同時，也將助力打造綠色低碳建築產業鏈條，共同推動社會綠色可持續發展。

正如掌舵者田明所説，朗詩一直走在正確的路上。朗詩控股打造的縱向多元一體化業務體系，多以推動行業綠色轉型、提升民生福祉為企業發展及業務創新的方向，以此來贏得行業和消費者的喜愛與支持。而這恰恰也是朗詩從容應對行業深度調整、行穩致遠的重要基石，為建築與房地產行業整體轉型升級提供了新的思路。