文/樂居財經 魏薇
上市15年，中國金茂緊抓窗口，業務規模已經擴張到行業的第一梯隊。在行業的深度調整期，金茂將2022年的經營方針定位“提質增效”，健全城市公司發展機制，落實高績效導向。這半年來，金茂已有所收穫。
2022上半年，中國金茂實現簽約銷售額699億元，位列克而瑞行業榜單11位，較去年同期上升4位，行業排名已連續4年提升。期內實現收入287.45億元、毛利62.25億元，較去年同期均有所上升。
在這個現金為王的時代，金茂上半年累計回款733億元，回款率105%，創歷史新高。
當下，房企交付問題頻出，金茂以“工程管理”為年度主題，強調工程推動、專業協同，確保項目關鍵節點的達成，上半年共計完成29個項目31個批次的交付工作，主責交付項目實現應交盡交，無一緩交。客户第三方調研中，金茂的整體滿意度提升至87分。
管理層表示：“今年是房地產行業大幅下降的一年，但我們相信行業將觸達底部，未來逐步企穩。中國金茂會按照規劃前行，相信能夠實現既定的戰略目標。”
未來避免進入三四線
今年，中國金茂依舊保持着嚴格的投資紀律，在1-8月新獲取11個二級項目，且全部位於一二線核心城市，其中48%由城市運營項目貢獻。
中國金茂總裁李從瑞表示：“我相信隨着時間的推移，隨着我們對招牌掛項目紀律的嚴肅，城市運營項目的佔比會越來越大，優勢也會逐漸得到體現。此前，金茂在一二線城市拿地的比例都在80%以上。未來，金茂會避免進入三四線，要聚焦一二線，當前應聚焦在一二線的核心地段。”
優質的地塊及項目在一定程度上促進了銷售的達成。2022年上半年，金茂的多個項目熱銷。如北京東叁金茂府、北京西山金茂府，後者還獲得一季度豐台區套數及成交金額雙料銷冠。青島嶗山大雲谷金茂府累計銷售金額29億元，成為當地銷冠，太原龍城金茂府上半年業績名列前茅，簽約均價城市第一。
期內，金茂北京、金茂南京、金茂蘇州、金茂上海、金茂青島等城市公司簽約銷售額均突破50億元。
一直以來，中國金茂堅持城市運營商的戰略定位和雙輪兩翼的業務戰略。上半年，中國金茂簽約銷售額的25%來源於城市運營項目。
截至6月30日，中國金茂在全國佈局了34個城市運營項目。持續推進之下，中國金茂在城市運營上取得重要進展。
例如，金茂武漢與華為達成合作，全面搭建“數字+產業”基底，助力武漢方島智慧科學城打造中國金茂科學城IP標杆項目；中國金茂首個自持運營產業園青島中歐科創園，已實現97%的出租率，預計今年年底該園區產值將實現2億元以上；寧波生命科學城落位的上海師範大學附屬寧波試驗學校，作為全國首批“5G+智慧教育”示範校、獲得工信部教育部認定。
6月9日，中國金茂發布公告稱擬私有化中國宏泰發展，後者擁有多個優質產城項目，基石項目龍河新城位於京津冀首都經濟圈，如私有化進程順利推進，中國金茂將鎖定龍河新城約2萬畝土地儲備，後續將為其帶來可觀、穩定的收益。
截至上半年，老虎雲、豐牧農業、謙川科技等9家優質產業資源，以資源進場方式入駐中國金茂城市運營項目。目前，中國金茂累計與443家優勢產業資源完成戰略簽約，產業資源庫內的活躍資源數量超過1400家。
融資成本創新低
從去年下半年開始，房企融資越發艱難，今年以來雖有回暖趨勢，但資源更多地會向優質房企傾斜。
中國金茂憑藉良好的財務和運營表現，融資通道相對通暢。上半年，中國金茂獲得近200億元直接融資，其中包括髮行利率為3.4%的87.08億全國最大單碳中和CMBS債券、利率僅3.5%的15億全國首單地產行業併購主題公司債等。目前，中國金茂尚有1308億元未提取銀行授信及未使用直融額度。
期內，中國金茂的平均融資成本僅3.76%，創歷史新低。融資成本方面，截至6月末，中國金茂的利息開支總額約30.07億元，同比下降4%。
截至期末，中國金茂的計息銀行貸款及其他借款總計約1141.72億元，淨債務約為718.5億元，銀行類、直融類、保債類佔比約98%。一年內到期債務佔比下降6.7個百分點，佔比24.6%。另外，其永續債金額大幅降低，降幅達40.5%。
期內，中國金茂通過合理的債務管控，進一步優化現金短債比、淨負債率、剔除預收後資產負債率相關指標，繼續保持“三道紅線”全綠。
良好的財務表現獲得了評級機構的認可。4月8日，標普確認了中國金茂的“BBB-”長期發行人信用評級，並上調中國金茂評級展望至“穩定”。4月11日，惠譽發佈報告確認中國金茂BBB-評級並維持“穩定”展望。
中國金茂在半年報中表示，“未來本集團將繼續堅持‘城市運營商’定位，堅持‘科學至上’理念，狠抓提質增效，實現從常規發展模式向創新驅動模式、從規模導向往市值導向和利潤導向轉型。”
往期內容回顧↘️
濱江身上沒有“寒氣” | 中報風雲㉞
穿越週期，房企定力哪家強？丨中報風雲㉚
綠城的全品質曲線丨中報風雲㉙貝殼有三成國企生意丨中報風雲㉓
中海“叢林法則” | 中報風雲⑲文章來源:地產K線