觀點地產網 8月12日上午，時代鄰里線上召開2021年中期業績會，成為首家公佈半年報的物業股。
開篇定調，董事會主席兼非執行董事白錫洪感慨：“在過去的半年，物業行業裏面發生了很深刻的變化。”這與他年初所感的“路漫漫其修遠兮”有所呼應。
規模訴求驅動下，過去半年物企間收併購頻繁；另一方面政策在進一步釋放，包括鼓勵發展“物業服務 生活服務”的管理服務模式，以及針對行業運營合規問題等。
“處於這個時點，我越發感受到行業變化的速度之快，我們唯一能做的就是以戰略的定力來應對未來的不確定性。”
會上，管理層對這份半年報的成績是較為滿意的。總體而言，規模、收入、毛利、核心淨利潤等核心指標普遍大漲。
期內時代鄰里收入約11.62億元，同比增加65.5%；毛利約3.497億元，同比增加75.6%；毛利率約為30.1%，同比提升1.7個百分點；母公司擁有人應占淨利潤約1.53億元，同比增長約81.8%；期間每股基本和攤薄盈利為人民幣16分，同比增加77.8%。
至於未來增長規劃，管理層並未過多提及數字化的指標。比起規模增長的速度，時代鄰里的重心更多放在了業務結構調整等質量增長上。
自主外拓為增長重點
管理規模上，截至2021年6月30日，時代鄰里的物業管理合約項目共968個，總合約建築面積約1.244億平方米，較2020年12月31日約8160萬平方米增加約52.5%；在管項目則有814個，總在管建面約9790萬平方米。
“這樣的增速符合年初制定的規劃”，白錫洪表示，這其中新增的4600多萬平合約面積，時代中國貢獻了412萬平方米，收購併表的成都合達聯行科技有限公司貢獻了近3000萬平方米。
規模增長更多依賴外拓。其中4月份時代鄰里進一步收購成都合達31%的股本權益，從而達到共計擁有80%的股本權益；另一方面通過自主外拓，包括與中小型房企合作、此前收購上海科箭帶來的投後協同效應。
截至2021年6月30日，來自第三方開發項目的合約建築面積（不含城市公服項目）增加至約8940萬平方米。此外，共有154項合約物業管理項目尚未移交予時代鄰里管理，未交付建築面積約為2640萬平方米。
由此來自第三方物業開發商的物管合約及在管建築面積佔比超過70%，收入佔比也達63%，相比2020年底的51.3%有所提升。
經過合併成都合達的財務結果以後，目前時代鄰里的住宅項目的平均單價是2.46元/月/平米，對收入增長有所貢獻，不過這樣的價格表現仍中規中矩。
首席財務官郭柏成表示，“把收購標的貢獻的收益利潤佔比做一個時間分解，下半年會全部反映成都合達的財務貢獻。”
在拓展策略上，時代鄰里從2020年下半年有意進行調整，今年開始則有了大幅的轉變。執行董事兼行政總裁王萌表示：“目前是以團隊自主拓展為主、收購為輔，今後也會繼續堅持這個策略，進一步調整規模增長的結構。”
業態選擇上，住宅、產業園和公建三駕馬車是時代鄰里未來的發展的根本；區域上則定位全國四大優質和高增長城市羣的發展，希望未來的發展都聚焦在這四個區域裏面。
至於後續的拓展指引，至少有一半的規模增長將通過單項目的拓展獲得，而收併購上較為謹慎。
此外，管理層透露，時代鄰里也在着手新的商業模式。目前其通過與城投公司合作組建合資公司；同時上半年也與日立電梯進行股權合作，未來會在老舊的電梯改造和電梯加裝方面發力。
收併購方面，白錫洪坦言：“買一些東西回來其實並不難，有錢就行。”但更看重的是選取有質量的項目和業態，希望在有限的資源之下，追求新項目的質量和未來可塑性、增值導入性，具體包括項目的管理費、居住的人口、社區的品質、為未來增值服務的貢獻預期等。
“如果要我選擇盲目的追求規模增長，還是契合戰略規劃下的質量發展，我寧願選擇後者”，白錫洪強調。
白錫洪表示，在外拓上，“最重要的還是對存量非地產公司背景的住宅和城市公服項目的獲取。”
回顧上市後的收購成效，時代鄰里完成收購了4個項目標的，分別為廣州浩晴、廣州耀城、上海科箭51%股權和成都合達80%股權。
其中廣州浩晴和廣州耀城為電力行業領先企業；科箭物業的加入促進長三角佈局快速完成，目前正持續拓寬時代鄰里在區域工業、物流的覆蓋；收購成都合達聯行，則順利進入成渝經濟圈，亦在城市公服領域持續深入，目前與江西鷹潭市、四川成都温江區等達成了城市服務戰略合作。
收入結構調整
目前來看，時代鄰里的收入和利潤增長主要依賴於內生增長，包括毛利率的優化，增值服務的收入增長等。
上半年，時代鄰里收入約為11.62億元，同比增加65.5%；收入增加主要歸因於物業管理服務收入和社區增值服務收入增加。
分業態看，物業管理服務期內收入7.3億元，同比增長71.76%；該業務毛利率上升到27.7%，毛利額增長80%，主要是延續2020年整年的毛利率水平，當中也包括成本優化、管理優化的措施等。
非業主增值服務的收入同比下降8.3%至約1.7億元。郭柏成解釋道，該部分收入主要由時代中國的發展中項目產生，因地產銷售資源集中在下半年，因此上半年貢獻收入佔比有所下降，但預期整個2021年該部分收入增長超過10%以上。
社區增值服務收入的增長則較為突出，期內同比增加249.4%至約人民幣1.78億元，相當於用半年的時間完成了去年全年的收入水平。主要由於物業管理在管建築面積的規模擴大、服務用户大幅增長及生活服務業務類型愈加多樣化所致。
但該部分業務毛利率下降8.1個百分點至44%，這與服務組合的調整及變化有主要關係。據瞭解，該部分業務包括公共空間租賃及停車位管理、生活服務兩項。
內生增長也進一步改變了收入結構。目前物業管理服務收入佔比60%左右，社區增值服務和其它專業服務佔比則穩步上升，分別達15%和7%。
據管理層介紹，時代鄰里的收入增長重點已經轉移到社區增值服務上面，目前公司也正戰略性拓展生活服務，期內取得收入1.35億，增長超過4倍，而公共資源和停車場對收入的佔比已大幅下降到24%左右。
公共資源收益的分配主要伴隨着在管面積的增長而上升。針對政策對物管挪用公共空間收益問題，郭柏成表示，從數據上來看，時代鄰里在公共資源和停車場的收益上，上半年公共資源收入為1794萬，佔收入比例約1.5%，停車場管理收入約2500萬，佔總體收入約2%。
生活類服務上，其中美居業務增長是最快的一項，收入從去年同期的大概300萬元上升到今年上半年的5500萬元；此外資產管理業務、傳統增值服務、社區團購收入增長也有不同程度的收入增長。
對於社區增值的增長空間，郭柏成認為還有很大。其稱，時代鄰里2020年下半年才開始發力社區增值的部分業務，目前的滲透率還是比較低的，下半年各項業務還將排開。而未來的收的增長重點還是在生活配套上面。
此外，在其他專業服務方面，時代鄰里仍需不斷探索新的賽道領域。
上半年其新獲取了包括肇慶高新區環衞一體化項目等12個城市公服項目，新增總合約金額約人民幣91.4百萬元，年化合約金額約人民幣2940萬元。
白錫洪稱：“現在的物業企業已經不單純依靠住宅管理這種業態。”而時代鄰里住宅、產業園和城市公共服務三駕馬車中，下半年在產業園和城市公共服務上會發展得更好，住宅業務對地產的依賴性則會慢慢減少。
以下為時代鄰里控股有限公司2021年中期業績發佈會問答環節實錄：
現場提問：房地產開發是物業服務的上游行業，在近半年房地產行業在各方面都受到政策的嚴格控制，對物業服務行業會產生什麼樣的影響？
白錫洪：房地產這幾年確實一直在貫徹房住不炒的原則，大家都知道這種政策的背景其實是為了使行業更平穩、更健康發展。房地產調控政策，應該對物業行業影響是比較輕微的，對時代鄰里也是一樣。
從過去半年的數據可以看到，時代鄰里對於母公司時代中國的依賴性在慢慢減少，今年上半年時代中國給了我們大概410萬平米左右的面積，只佔了上半年4600萬平米不到10%的份額。
目前在物業板塊裏面，我們拓展的更多的是原來那些存量的住宅小區和公建服務的部分。因為大部分品牌發展商都有自己的物業管理公司，這些物業在開發之後就順理成章地交給了他們的物業公司管理，包括原來的一些開發項目和現在新增的項目。所以有房地產開發企業背景的物業企業這塊不是我們獲取規模面積最重要的途徑，我們最主要的還是對存量非地產公司背景的住宅和城市公服這部分的獲取。
另外我想跟大家講一下，現在的物業企業已經不單純依靠住宅管理這種業態。今年上半年時代鄰里的拓展規模裏還包括了產業園和城市公共服務，這兩部分在過去半年也得到了很好的發展。我們現在推動三駕馬車住宅、產業園和城市公服發展，我想在下半年產業園和城市公服這一塊會發展得更好，而住宅依賴地產開發那部分，依賴性應該會慢慢地減少。
現場提問：最近八部委聯合發佈的整治通知對物業服務行業的影響怎麼樣？通知給出的整治期限是三年，目前對物業服務行業是否已經採取具體的整治措施？
王萌：八部委本次發文其實重點整治的是房地產開發、房屋買賣、房屋租賃以及物業服務這些領域的亂象。物業管理行業在疫情之後，作為基層社會治理的關鍵一環發揮了很大的作用，尤其是維護社區的安定、提供就業崗位等方面都有很積極的正向作用，對於國家提出的六穩、落實六保的任務意義更加重大。再加上物業管理行業並不是一個壟斷型的行業，所以我們認為它並不屬於政府重點打擊的對象。
而且從長期來看，本次政府的發文其實是有利於規範行業的發展，在政府的嚴格監管下，運營不規範的物業企業將會被優化，進一步也會促進優質的資源向優質的物業企業傾斜，尤其對於時代鄰里這種已經上市的合規運作的公司，未來這種方向會更加有利於我們進行行業的整合和規範的發展。
整治行業亂象，短期來看好像從資本市場上給物業企業帶來了一些壓力，從長期來看，我覺得還是可以加速整個行業的進化，從而形成一種優勝劣汰、長期可持續發展的格局，更加利好我們這種品牌物業企業。這兩年國家也出台了一系列鼓勵性的政策，鼓勵物業行業從物業服務到生活服務轉型，這部分也是國家支持物業發展的主基調。
從通知發出至今，廣東省和廣州市陸續都有一些行動，開展具體的整治措施。廣東省就已經明確發出文件要求，引導各物業企業要嚴格執行相關的法律法規，貫徹落實非信息公開、公共收益分成等；廣州市也組織了一些活動，邀請了物業企業集中籤署承諾書，承諾主動公開物業管理費的收費和共有資金的信息內容，同時也增加優質物業管理的服務供給，不斷地滿足社區裏面羣眾生活服務的需要。我們也都積極地在配合政府開展一系列的工作。
現場提問：早前有政策出台要針對物管挪用公共空間收益，公司目前在這方面的佔比是多少？佔比如果不夠的話，會不會影響公司在公共空間領域的發展？
郭柏成：按照合同的約定，公共資源的收入是減去成本及税金以後的利潤進行分成，屬於業主的部分按照合約約定，有的是7成，有的是5成，這個部分用於補充物業維修基金的不足。
工作量上，我們目前針對每個樓盤專門開設了公共資源專用賬户，定期公示公共資源的收益情況，並將餘額轉到專用的賬户上面。從數據上來看，我們在公共資源和停車場的收益裏面，上半年公共資源大概是1794萬元，佔收入的比例是1.5%左右，停車場管理大概是2500萬元的收入，佔總體收入大概2%。在停車場管理裏面，有大概7成的業權是開發商擁有的，另外有30%左右是公共業主所擁有的。所以從數字可以看到，對我們總體的收益在極端情況下的影響也是微乎其微的。
對時代鄰里來説，目前收入的增長重點已經轉移到社區增值服務上面，而公共資源收益的分配，主要還是伴隨着在管面積的增長而上升的。未來我們收益的增長重點還是在生活配套上面，目前新出的政策也不影響我們的收入結構，因為我們都是合法合規經營，以及計算分成以後的收益。
現場提問：當下行業整合持續加劇競爭的情況下，時代鄰里的規模增長不算快，原因是什麼？管理層對於規模發展的想法是怎麼樣的？
白錫洪：增長快與慢，我感覺它應該沒有一種比較固定的思維，我想每個企業在不同時段裏面對規模實現的安排都不一樣。過去半年時代鄰里還是按年初制定的規劃來推動規模的拓展，上半年我們實現了4600萬平米左右的新增合約規模，這個增速跟我們的規模還是比較契合的。
時代鄰里4321的核心戰略中也談到了規模和方向的問題，除了規模，更重要的就是質量。時代鄰里定位在中國四大優質和高增長城市羣的發展，我們希望時代鄰里未來的發展都聚焦在這四個區域裏面。面積方面，我們現在處於行業裏面中游的水平，合約面積大概1.2億平米，到今年年底相信在管面積和合約面積還會有持續的貢獻。
時代鄰里在追求規模的時候，我們更希望是有質量的發展，過去半年我們在三大業務組成方面，包括住宅、產業園、城市公服都得到了很好的發展。住宅、產業園和公建這三大業態是時代鄰里未來的發展的根本，也是我們堅持的策略。每一項物業的類型，我們都面對不同的競爭者，但是我們還是要均衡地發展，或者是在某一個時期裏面，有質量、有針對性地發展，這是我們一直堅持的原則。
至於規模的增加包含了三大部分，一個是收併購，一個是單項目的拓展，還有母公司時代中國每年提供大概五六百萬平米優質的住宅項目和相關的業態給我們。
收併購的問題上，如果要我選擇單純規模盲目的增加還是吻合鄰里的戰略佈局規劃下有質量的發展？我寧願選擇後者。因為我想要買一些東西回來其實並不難，有錢就行，但是我們在標的物的選取收併購的時候，還是要比較謹慎。在過去一年多的時間，我們一直在研究這個問題。我們希望可以在有限的資源之下，無論是收併購還是項目的拓展，新項目的獲取，我們都會追求它的質量和它未來的可塑性，以及未來的增值導入性。
相信隨着我們的團隊成熟和星火計劃激勵的制度，以及我們的品牌在區域的影響力，在2021年全年，在上半年開局比較好的情況下，下半年應該有更多的驚喜。
現場提問：下半年公司在外拓方面的指引如何？競爭激烈的情況之下，會不會調整一下併購的策略？
王萌：時代鄰里通過之前的收併購，已經快速完成了從大灣區向全國重點城市的佈局，也完成了從住宅向各個業態運營體系的沉澱和積累，建立起了一個全業態的管理體系、管理標準、特色服務，包括我們自身可持續發展的人才培養體系，也為現在和今後長遠發展單項目拓展做好了一系列的準備。
從2020年下半年開始，我們就在調整投拓策略和結構，尤其從今年開始我們大幅進行轉變，目前是以團隊自主拓展為主、收購為輔，今後也會繼續堅持這個策略，進一步調整規模增長的結構。我們希望至少有一半的規模增長能夠通過單項目的拓展獲得，明年和後年我們都希望單項目投拓獲得的比例能夠進一步提升。
關於收購，我們會結合自身的估值和市場的行情，非常審慎地去決定這個事情，我們會對標的進行全方位的考量，尤其對它未來發展潛力、估值進行一定的判斷，也會評估判斷市場的形勢，審時度勢地做出一些考慮和安排。
今年下半年我們暫時還沒有明確的併購的指引給到大家，我們這部分會根據市場的情況，有什麼好的消息再跟大家及時溝通。外拓作為我們下半年的重點，預計還是很有信心能夠完成年初給出的既定目標。