出品 l 觀點財經
作者 l 橙子
日前,中房協在北京召集了10家頭部房企開了一個座談會,主要是為了解一線企業運營情況,徵詢企業對行業未來發展的意見建議,併為後期決策提供一些參考。
關於該會議無太多信息披露,但也確實反映出當前市場對房地產開發商的一些影響,而隨着10月份進入三季報披露期,上市房企的經營狀況也將告訴我們最真實的市場信息。
從金地集團(600383)來看,10月17日,金地披露三季報,除了營業收入同比正增長,經營利潤、淨利潤等盈利指標,均出現不同程度的負增長,且債務壓力仍存,土儲權益佔比持續較低。
增收不增利
根據金地三季報顯示,截止到9月30日,金地實現營收538.84億元,同比增長33.25%;
歸屬於上市公司股東的淨利潤33.09億元,同比下降33.72%。
其中:
2021年第三季度,公司實現營業收入196.1億元,同比下降4.64%;
歸屬上市公司股東的淨利潤14.84億元,同比下降26.19%。
圖片來源:金地集團三季報
整體營收表現不佳,反映到實際銷售層面,今年9月份,公司實現簽約面積 98.1萬平方米,同比下降20.88%;實現簽約金額212億元,同比下降17.84%。
圖片來源:金地集團官方公告
導致金地今年前三季度營收表現不佳的主要原因,除了銷售結轉情況不及預期,還有重要一點在於金地近年來逐年下滑的盈利質量。
三季報數據顯示,截止到今年三季度,金地銷售毛利率為18.13%,較2020年的32.86%下降了14.73個百分點,而在2017年到2019年,該指標分別為34.25%、42.68%和40.5%。
而三季度銷售淨利率則只有10.63%,此前2017年到2020年該指標分別為25.39%、24.06%、24.51%和18.22%。
盈利質量表現不佳,也讓金地三季度ROIC(投資回報比)進一步降至2.86%,較年初7.82%下降了4.96個百分點。
圖片來源:萬得股票
此外,從現金流表現來看,截止到今年三季度,金地經營活動產生的現金淨流量為-7.59億元,同比減少168.26%,較年初減少82.74億元。
全年現金淨增加額也只有5.48億元,去年同期該指標則為54.56億元,其利潤水平不高,資金結轉能力下降明顯。
圖片來源:萬得股票
當然,除了盈利質量問題,一直困擾金地的債務問題和土儲權益問題,今年三季度也並未獲得明顯改觀。
借新還舊?明股實債?
難掩真實債務壓力
對於房企而言,負債就是一把雙刃劍,房企需要通過負債擴大規模,在債務增長中攫取利潤,但也需要承擔在市場環境不景氣的時候,巨大債務壓力帶來的反噬。
在這方面,目前金地債務壓力仍存。
根據三季報,金地當前總負債規模為3618.84億元,同比增長22%,較年初增加了542.92億元,其中流動負債規模為2658.99億元,佔總負債比重高達73%。而金地目前賬面貨幣資金為547.65億元,或面臨着不小的償債壓力。
圖片來源:萬得股票
受迫於資金窘境,金地集團採用了“借新還舊”的方式來償債。
根據公開信息披露,金地集團今年上半年發行共計49.95億元的一般公司債,期限均為5年;
發行共計80億元的中期票據,發行期限均為3年;
發行8億元超短期融資券,期限為250天。
上述募資的用途均為償還債務。
今年8月,金地集團再度發行一筆規模4.8億美元,期限3年的美元債,發行利率4.95%。
圖片來源:金地集團三季報
此外,為進一步“美化”財務報表,金地從2018年起,少數股東權益就在逐年大幅增加。
2018年到2020年,金地的少數股東權益分別為200.27億元、282.75億元和365.6億元,佔全部股東權益比例則分別為30%、34%和39%。
而到今年三季度,金地少數股東權益增至429.85億元,較年初增加了64.25億元,佔全部股東權益比例也突破40%至42.86%。
圖片來源:萬得股票
不難發現,金地少數股東權益正呈逐年增長態勢,這也是為何金地負債規模無明顯下降,且在三季度依靠外部融資產生的籌資性現金流淨增94.39億元的情況下,其資產負債率卻僅較年初增加了1.71個百分點至78.3%。
圖片來源:東方財富
且根據其2021年半年報數據,金地居然實現三道融資紅線全部綠檔。
截至2021年6月30日,公司淨負債率為69.59%;剔除預收款後的資產負債率為69.44%;現金短債比為1.19倍,成為為數不多達標房企。
然金地實現這一切的方式並非盈利質量提高或銷售結轉向好,而主要是通過外部發債“借新還舊”,以及增加少數股東權益,攤薄公司利潤來實現。
困擾大多數房企的債務壓力,金地同樣存在。
土儲權益佔比處於行業低位
此外,除了債務壓力,金地在土儲權益問題上,同樣面臨焦慮問題。
根據其三季報數據,截止到今年三季度,金地新增土地儲備1492萬平方米,而金地的權益土儲僅為599萬平方米,權益佔比40.15%,大幅低於行業平均水平。
圖片來源:金地集團三季報
而根據其半年報數據,截至2021上半年末,金地集團總土地儲備約6729萬平方米,權益土地儲備約3515萬平方米,佔比為52.24%,系TOP20陣營裏的較低水平。
土儲權益佔比較低,儘管可以表面上擁有規模優勢,但兑現到業績層面,卻在拖累盈利質量。
而這也是當前大多數房企不得不面臨的難題,隨着地價升高,及優質地塊供應縮減,疊加融資限制,房企不得不面臨更高拿地成本和拿地門檻,合作拿地則是在該背景下最好的解決方案。
當然,即便如此,金地仍沒有放棄對規模的追逐。
三季報顯示,2021年前三季度,金地集團土地總投資額約1135億元,獲取土地101宗,新增土地儲備約1492萬平方米,縱觀2020年全年1657萬平方米的新增土地儲備可推算出,其在今年前三季度內的拿地面積就達到去年全年的90%。
可以預見,隨着“限房價”、“競地價”等政策的發佈,房企即便拿到地,利潤空間也會遭遇不同程度的壓縮,拖累盈利質量。
但對金地而言,除了繼續如此,還能有第二選擇嗎?
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