正榮服務：物業收入與在管面積剪刀差19.8%｜物企關聯史⑰

2020-06-18 由長孫秀芬發佈於財經

【編者按】房企分拆物業上市成風，上市初期，營收高度依賴關聯方已成普遍現象。隨着物企規模擴張，第三方在管面積佔比擴大，來自關聯方的收入與在管面積的比例出現了“剪刀差”。樂居財經推出《物企關聯史》系列，獨家穿透地產與物業公司的關聯關係。本期解讀——正榮服務。

【股權關係】正榮服務與正榮地產之間為“兄弟關係”,同屬於正榮集團，正榮集團董事局主席歐宗榮為正榮服務控股股東，持股87.3%。

【業務關係】正榮服務來自關聯方的在管面積佔比為47.9%，來自關聯方的收入佔物業管理服務收入的67.7%，物業收入與在管面積剪刀差為19.8%。

文／樂居財經研究院吳文婷

正榮服務的上市征程有了新動態。有消息稱，正榮服務計劃從6月26日開始接受投資者認購，並於7月2日定價；預計股票將於7月10日開始交易；由建銀國際擔任此次發行交易的獨家保薦人。

據招股書披露，正榮集團董事局主席歐宗榮為公司控股股東，持股87.3%，其子歐國強持股7.7%，兩人合計持股95%。

剪刀差19.8%

正榮服務的業務涉及服務各類物業，包括住宅及非住宅物業，如政府公建、寫字樓、工業園區和學校等。

截至2019年9月30日，正榮服務在34個城市擁有136個在管項目，覆蓋中國四個地區，即長江三角洲地區、海峽西岸地區、中西部地區及環渤海地區，在管項目的總建築面積約為2100萬平方米，總簽約建築面積約為3440萬平方米。

從業績上看，正榮服務的收入由2017年的2.73億元增加67.2%至2018年的4.56億元，並由截至2018年9月30日止九個月的3.21億元增加61.2%至2019年同期的5.17億元。

與此同時，其淨利潤也由2017年的2030萬元增加94.6%至2018年的3950萬元，並由截至2018年9月30日止九個月的2850萬元大幅增加至2019年同期的7430萬元。

業績的快速增長，離不開關聯方的助力。作為正榮集團旗下的物管公司，正榮服務與正榮地產（06158.HK）同宗同源。

數據顯示，2017年－2019年9月，正榮服務從正榮地產手中獲得的在管建築面積佔在管總建築面積的比例分別為77.1%、74.5%、47.9%。體現在收益上，同期，正榮服務通過為正榮地產提供物業管理服務獲得收益佔物業管理服務收入的比例為88.2%、71.9%、67.7%。

由此可見，2019年正榮服務來自正榮地產的在管面積佔比為47.9%，對應的收入佔比為67.7%，兩者之間出現了19.8%的剪刀差。

第三方項目收入佔比超三成

值得注意的是，近年來為了上市，在既有水平之上，正榮服務實施了兩個策略：擴大在管第三方項目規模和調收入結構。

數據顯示，第三方物業開發商項目增加，在管項目由2017年的216萬平方米增加至2019年9月的1092萬平方米。第三方項目收入佔物業管理服務收入的比例從11.8%提高至32.3%。

不過，反應在區域上，中西部地區、環渤海地區近三年來在管面積變化不大，增長較為迅速的是長江三角洲及海峽西岸地區。截至2019年9月底，二者在管面積相近，分別為819.1萬平米、851.5萬平米，但長江三角洲產生的收入為海峽西岸的2.48倍。

這也就意味着，前述急速擴張的第三方非住宅物業項目，很可能大部分位於海峽西岸地區。根據招股書，海峽西岸地區包括福州、莆田、平潭、南平、泉州、三明及漳州。

兜兜轉轉，又回到了正榮集團熟悉的地盤。

作為一家閩系房企，正榮地產在2016年將總部從福建福州搬遷至上海之後，逐漸開始全國化佈局。正榮服務也是從2017年才開始拓展第三方項目，報告期內由第三方物業開發商開發的項目中標率分別為22.7%、50.9%及27.6%，在不高的中標率下，海峽西岸地區第三方項目成功的可能性顯然更大。

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