地產行業正迎來歷史性的政策利好。
房地產市場迎來“三箭齊發”的利好，極大程度上提振了市場信心。截至12月2日，數據顯示，11月以來，申萬一級房地產行業指數累計上漲25.08%，漲幅在31個申萬一級行業中排名第一。與此同時，房地產相關主題基金也迅速“回血”，不少產品表現神勇。
那麼，相關政策對地產股以及地產產業鏈影響幾何？政策全面轉向支持與呵護後，能否扭轉房地產板塊的下行風險？未來行情又有望走向多遠？哪類企業或者哪些相關板塊值得關注？
對此，中國基金報採訪了、融通基金副總經理、融通行業景氣基金經理鄒曦、廣發金融地產ETF及聯接基金經理夏浩洋、嘉實金融精選基金經理李欣富國金融地產基金經理韓雪、國泰金鹿基金經理趙大震、海富通基金公募權益投資部基金經理胡耀文。
金句：
鄒曦：相關政策將有效改善優質地產企業的資產負債結構，有利於其合理擴張資產規模，實現規模利潤的持續增長，對其中長期股價表現有明顯的促進作用。
李欣：對於整體地產股相對來講，現在是一個利好頻出的階段。政策從多角度、多方式向房企提供資金支持。
韓雪：除卻政策累積效應放大行業復甦彈性外，未來優質龍頭房企集中度提升的優勢，也或將使地產股佔優狀態持續。
夏浩洋：地產股短期表現一方面是超跌後，由於政策預期反轉帶來的估值修復；同時，中長期來看，房地產行業存在一個格局重塑、行業龍頭集中度提升的過程。
趙大震：地產是本輪經濟週期中出清比較徹底的行業，尤其在經濟恢復的過程中還扮演了非常核心的角色。當前地產估值已經處於底部，存在較大的投資機會。
胡耀文：“第三支箭”傳遞出了穩定市場的信號，不僅是保項目，也是保主體，對市場有比較積極的作用。未來地產的需求還是市場比較關注的焦點，後續市場或期待更多需求側的政策進一步提振地產產業鏈。
“三箭齊發”穩市場信號顯著
有效緩解整體流動性壓力
中國基金報記者：11月28日證監會發布消息，決定在股權融資方面調整優化5條措施，標誌着支持房地產市場融資的“第三箭”已經射出。相關政策對地產股以及地產產業鏈影響幾何？
李欣：在短短20天的時間內，政策端三箭齊發，具有較強的信號意義，大幅提振各方的信心。對於整體地產股相對來講，現在是一個利好頻出的階段。政策從多角度、多方式向房企提供資金支持。一方面，支持存量貸款、債券合理展期，有效避免房企債務風險幕延。一方面，房地產企業新增募集資金用於保交樓、保民生，建築國央企房建工程風險敞口有望下降，有望帶動資產負債表持續改善。另一方面，建築業務迎良性循環，再融資可用於經濟適用房、棚户區改造、舊城改造拆遷安置住房建設、補充流動資金、償還債務，有助於建築國央企更好服務我國實體經濟發展，更好服務穩定宏觀經濟大盤。
韓雪：政策層面從信貸、債券和股權三個融資主渠道支持地產企業融資的堵點已全部疏通，政策“三箭合一”的出台力度和速度顯著超出市場預期。尤其時隔12年恢復重組申請和再融資審批，政策端的層層鬆綁、持續加碼，有助於為當前住宅與商業地產引入新的資金，盤活存量不動產，促進全行業的信用復甦。目前來看，放寬房企股權融資首要是為了促進“保交樓”工作，避免惡性事件再發生，有力支撐市場信心，同時也有利於扭轉房地產市場下行風險，穩定經濟發展預期。政策強度持續提升背景下，短期行業估值修復動力邊際增強，全市場風險偏好也有望受益。
夏浩洋：總的來説，支持房地產融資的“三支箭”正式落地，無論對於房地產市場整體流動性壓力的緩解，還是市場信心的修復，都有着重要的積極作用。“第三支箭”射出後，對地產股而言，股權融資恢復有利於改善企業流動性壓力，同時幫助困境房企紓困。
5條股權融資相關規定中，最受市場關注的是恢復涉房上市公司併購重組以及再融資，這一方面有利於優質房企併購出險的困境房企，依靠併購重組的方式，化解困境房企的經營壓力；另一方面，再融資的恢復，有助於切斷負債擠兑帶來的流動性風險向優質房企傳遞的風險擴散。
對於地產產業鏈上下游企業，由於融資政策改善，帶動企業流動性壓力改善，再進一步傳導至上下游產業鏈的施工規模恢復。同時，由於房企的違約壓力降低，產業鏈相關企業對房企的應收賬款壞賬壓力大幅下降，相關企業迎來經營質量改善的機會。
趙大震：“央行16條”開啓了本輪金融系統對房地產企業融資的支持，可以稱得上“態度空前明確、決心空前強大、政策空前頻繁”，直指市場信心恢復，既給予保交樓資金保障，也遏制了房地產企業的信用風險進一步傳導。
隨着“第三箭”的射出，房地產企業各個融資渠道也結束了多年受限的歷史，銀行、債券、信託、私募和股權融資這些能輸血企業的命脈已全部打開。萬億資金投入助力保交付的信息釋放，在當前市場環境下就像一針強心劑，不僅民企的存量債權人減少了擔憂不再擠兑，需求端層面也讓購房者更敢去選擇購買民企房子。
供需穩步修復，地產配置價值提升。政策明確了金融系統對地產風險的底線，也意味着行業復甦的必要條件已具備，行業進入復甦階段。地產正處於基本面底部+預期好轉的情況，因此可繼續關注地產和產業鏈的相關標的。
鄒曦：適度放開股權融資限制，支持優質房地產企業合理擴張，是順應新形勢的自然選擇。相關政策將有效改善優質地產企業的資產負債結構，有利於其合理擴張資產規模，實現規模利潤的持續增長，對其中長期股價表現有明顯的促進作用。
同時，在相當部分的房地產企業已經陷入流動性困境的情況下，剩下的優質房企在獲得股權融資支持後，將承擔起穩定房地產市場整體投資的職能，有利於扭轉房地產投資迅速下滑的趨勢，對於穩定經濟增長將起到積極作用，相關地產產業鏈，尤其是與竣工相關的產業鏈將直接受益。
胡耀文：“第三支箭”傳遞出了穩定市場的信號，不僅是保項目，也是保主體，對市場有比較積極的作用。在融資端支持政策加碼後，未來地產的需求還是市場比較關注的焦點，後續市場或期待更多需求側的政策進一步提振地產產業鏈。
地產股短期呈現超跌反彈
中長期關注地產龍頭股配置價值
中國基金報記者：在地產行業連續“三箭齊發”的背景下，地產股表現較好。有觀點認為地產股目前處於一個超跌的預期和估值修復階段，您如何看目前地產股表現？是否是短期現象？
李欣：當下在中國，低要素成本的紅利期已經過去。另外一點，在內需上，地產在過去幾次週期中到了非常高的位置。從中國人均居住面積、保有量的數據來看，地產之前在18萬億的水平，隱含中期的頂部區域。隨着今年地產行業的調整，可能初步完成了第一輪出清，但大的頂部已經出現，所以指望地產像歷史上每一次週期調整一樣，出現週期上升的可能比較小，它畢竟見到了長週期的頂部區域，未來更多的是逐步築底和尋求中期平衡。
韓雪：展望後市，儘管房地產的中期問題仍客觀存在的，人口增速見頂帶來需求的註定趨弱，成本壓力高企擠壓居民收入分配比例，“地產去化”帶動長期經濟中樞下台階仍難言趨勢性改善。但從中短期投資的角度，目前政策應對主動性仍在增強，結構性政策正逐步走向深入，疊加未來需求端政策仍值得進一步期待，市場邏輯圍繞“政策落地-信用恢復-預期扭轉-銷售回升”的復甦態勢，已成為當前做多的一致預期。除卻政策累積效應放大行業復甦彈性外，未來優質龍頭房企集中度提升的優勢，也或將使地產股佔優狀態持續。
夏浩洋：地產股短期表現一方面是超跌後，由於政策預期反轉帶來的估值修復；同時，中長期來看，房地產行業存在一個格局重塑、行業龍頭集中度提升的過程。
從9、10月地產股的表現來看，股價經歷了頭部房企銷售結構性復甦和流動性風險向高評級優質房企傳導的震盪過程，在10月末地產股無論是股價還是估值，都處在一個相對底部的區間。在當時的股價環境下，市場相繼迎來“第二支箭”“第三支箭”的政策利好，監管對房地產行業堅定的政策支持力度得到驗證，因此股價在短期反彈明顯。
中長期來看，房地產行業中的龍頭企業，將持續迎來行業供給側出清帶來的競爭格局優化，有望實現經營質量的持續性改善。在過去高週轉的時代，房地產企業相互在追逐銷售規模，因此不斷犧牲利潤表的盈利質量。而在當前市場格局得到重塑之後，優質龍頭房企或將從追求銷售規模轉向追求盈利質量，而經營質量的中長期改善將持續驅動公司的ROE水平和股價中長期估值中樞的提升，因此，我們認為中長期來看，房地產龍頭企業的配置價值值得關注。
趙大震：當前財政、貨幣政策積極發力，政策拼圖漸趨完整，支持力度有望持續。上週“中國特色估值體系”引發的市場思考疊加地產風險處置、穩增長加碼共振，刺激市場產生快速的行業輪動。中期來看，市場大級別底部正在臨近，未來市場中樞提升將更加確定。
長期來看，我們認同中國經濟要轉型的邏輯，支柱行業肯定要慢慢從房地產轉型為先進製造等其他行業，但是轉型會是一個比較漫長的過程，不是一蹴而就的。房地產仍然是中國經濟非常重要的組成部分。
房地產的重要性在於，一是對於地方經濟，從土地財政的角度來説還挺重要的；二是人民對於美好的居住的需求還是存在。同時，這一輪危機後，競爭格局改善，後續對長效機制的探索也將幫助房企摒棄原有增收不增利的“跑馬圈地”式擴張，找到更健康的發展模式。
鄒曦：未來地產股的表現將出現明顯分化。預計優質房地產企業將優先獲得各種融資資源，包括信貸、債券融資和股權融資，即便在房地產市場規模可能縮小的情況下，仍然可以通過市佔率的提升獲得持續的盈利增長，進行新的成長週期，其股價表現具有很強的持續性。在過去的地產週期中已經被證明經營效率較低，經營策略不夠穩健的房地產企業，規模將逐漸萎縮甚至退出市場，其股價表現更多地體現為超跌反彈的趨勢。
胡耀文：目前整個地產行業的調整已經進入了比較良性的階段了，政策的出台也較為精準。我們比較看好地產股的表現，認為是當前資產配置中比較值得關注的板塊。
地產股估值水平處於底部
優質企業估值修復行情或將持續
中國基金報記者：您如何看到地產股的估值水平？結合基本面來看，後續估值修復行情是否有望延續？持續性有多強？
李欣：目前地產行業的基本面和估值都處於底部，在政策的利好帶動下近期出現了估值修復，後續股價上漲的持續度，地產板塊的機會可以分為三個階段。目前階段是民企地產逐步恢復的反轉，此前估值被殺到0.2~0.5倍PB的民企地產估值有望提升到0.8~1倍PB.在民企生死風險解除後，要看地產行業的銷售能否恢復到往年的水平。一旦銷售恢復，地產板塊就可以由向下找底的PB估值轉回原先的PE估值方式。
由於今年屬於估值業績雙殺，一旦銷售恢復，板塊就有雙擊的機會，我們看好這個階段還有40~50%的空間。此外觀察行業回到正軌之後房企市佔率的提升，除了開發之外的永續業務，還包括商業、物業等業務。
韓雪：目前地產股的表現是超低估值下上漲的開始階段。這一輪地產股上漲最核心的支撐在於行業確定性的供給側改革的機會，優質企業未來市佔率顯著提升，成本顯著下降，利潤率改善都是可以期待的積極變化。
夏浩洋：由於房地產行業利潤表體現的結算利潤對開發商來説是一個相對滯後的指標，如果我們從市淨率的角度去看地產公司的估值，11月初房地產指數在1.4倍左右，在近10年的底部區間，優質龍頭房地產企業甚至處於破淨區間。市淨率本質上反應的是市場對於房企項目儲備資產價格的預期，歷史相對底部的市淨率反應出市場對房地產行業銷售景氣度下行帶來的房價下行的悲觀預期。
當前估值的修復還只是反應了對於企業超跌後的預期反轉，對於行業景氣度的恢復，房價及銷量的觸底回升，在未來或將進一步驅動地產股行情。對於行業來説，土地市場的企業供給側出清是一箇中長期的過程，龍頭房企將迎來競爭格局的改善，我們持續看好龍頭房企經營質量改善背景下中長期ROE回升帶來的投資機會。
趙大震：房地產是本輪經濟週期中出清比較徹底的行業，尤其在經濟恢復的過程中還扮演了非常核心的角色。當前地產估值已經處於底部，存在較大的投資機會。
鄒曦：從PB和PE的角度來看，地產股的估值水平在A股市場處於窪地狀態。優質地產股後續估值修復行情將會持續，甚至在房地產市場銷售有效企穩之後將進入新的成長週期，其持續性可能可以以年為單位來衡量。
胡耀文：整體來看，地產行業的估值還是比較低的，如果行業恢復到比較健康狀態的話，還是有很明顯的修復空間。但估值是個動態過程，需要有持續性的項目和業績作為支撐，因此不同的企業或仍有分化。
看好後端竣工產業鏈、以及建材、輕工、家電等板塊
中國基金報記者：若從地產產業鏈的細分領域來看，您更看好哪類企業或者哪些相關板塊？
李欣：第一類，核心的央、國企。央、國企來講，在這塊的市佔率是有空間的，我們覺得未來市佔率是有提升的，但這可能需要比較久的時間去實現。第二類其實是我們更為看好的是不分國企和民企，在開發業務之外的永續業務，比如地產當中有一些商業購物中心的物業等這類業務，購物廣場是你平時吃飯、買東西可能都要去，所以這類似於是生活必需品，我們可以把它看成是類似於必選的消費，所以人流量是比較大的。所以我們覺得商業和物業這兩塊是我們非常看好的有永續增長的未來能提估值的業務，我們比較看好這類業務佔比比較高的房地產企業。
韓雪：目前政策對於房地產支持力度上在中段甚至是前半段的這樣的一個位置，往後看，依然會處於邊際向好的一個方向。從基本面的角度去看，過去緊縮週期帶來的是房企融資端的顯著分化，具體體現為融資的規模和成本的顯著分化。這一輪的房地產行業的投資邏輯，是一個非常強的供給側改革的邏輯。對於這些優勢的房企，未來面臨的其實是非常好的產業機會。
這個機會體現於：其一是市場主體數量大幅縮減，土地市場競拍的競爭激烈程度顯著下降，帶動房企拿地成本下行；其二是開發商作為銀行貸款的需求方，在整體貸款額度擴充但需求下降的背景下，開發貸在銀行之間的價格戰是必然趨勢，優質企業將受益於資金成本的下行帶來利潤率的抬升。因此對於銷售好拿地力度大且佈局高能級城市的房地產企業，未來這種增長的確定性和盈利質量都會更好，較為看好房地產行業整個估值和業績的雙升。
夏浩洋：從地產產業鏈的角度來看，我們相對更看好後端竣工產業鏈。在目前防疫措施優化、房企融資全面改善，同時融資政策方向重點支持房企施工及保交付背景下，行業整體竣工規模預計迎來修復。房企在完成在手項目施工竣工後，如果銷售景氣度進一步扭轉向上，對於現金的支出方向，將會更多用於土地投資，擴大銷售規模。前段開工端的產業鏈景氣復甦週期或將會相對慢於後端竣工週期。
趙大震：在國家對保交付的高度重視下，多筆紓困基金陸續推出，分發到各個省市，根據我們調研，最近兩週資金落地到項目的速度明顯較前期有所提升。預計這些真金白銀的投入將在明年的竣工數據增長中體現，恢復情況好於投資和新開工，因此利好地產產業鏈上的建材、輕工、家電等板塊。
鄒曦：從短期來看，在“保交樓”政策措施有效落地的情況下，竣工產業鏈會更加受益，包括消費建材、家居等行業。從中長期來看，當地產銷售企穩並逐步回升後，銷量穩定在什麼水平非常關鍵，這將決定地產產業鏈新的估值中樞水平。
胡耀文：中長期看好國企央企，地產市場將是各種並舉的多元化的市場，不僅有住宅地產，還有商業地產，棚改舊改等。國企、央企在棚改、舊改等領域可以充當比較重要的角色，且融資方面也是比較健康的。
“三箭齊發”對市場是全面性利好
A股底部大概率已出現
中國基金報記者：您認為近期對地產行業“三箭齊發”來提振經濟，這些對整體A股的影響大多？是否能帶來全面利好？
李欣：第一，第一支箭從實際操作中也主要投放到了優質房企中；第二支箭比較側重民營企業；而第三支箭的應用沒有太多的門檻，只要上市房企都可以享受此類政策的利好，所以政策效應的釋放會更好。
第二，第三支箭的發射，彙集了多種重磅的金融政策，包括重組、股份增發、私募等，這些都為房企後續資金的狀況改善創造了非常好的機會。
最後，三箭齊發，本身就形成了非常好的組合拳效應。儘管房屋銷售市場依然承壓，但這三個政策本身也可以比較顯著改善房企的流動性。一些和此類政策靠攏的企業更是可以享受利好。
夏浩洋：整體來看，此前抑制經濟復甦的一些因素正在出現邊際改善跡象，地產融資政策的持續寬鬆解決了房企負債端的擠兑問題，控制風險進一步向外擴散。接下來，在融資政策寬鬆的窗口期內，預計居民端的需求政策仍將繼續發力，幫助房地產市場銷售實現復甦，解決房地產市場景氣度下行的壓力。因此，從多方面來看，經濟復甦是一個確定性較強的趨勢，而A股在近期也出現了反彈，反映出資本市場對於經濟復甦的正面預期。
趙大震：房地產行業是中國經濟的動脈，上下游涉及到的行業和企業數量眾多，景氣關聯度極為緊密，通過對地產企業的定向放水，實際也是向全產業鏈輸血，提供了更多就業崗位，帶來需求的復甦，從基本面角度對所有行業都是利好。
在短短20天的時間內，政策端“三箭齊發”，具有較強的信號意義，大幅提振各方的信心。政策從多角度、多方式向房企提供資金支持，支持存量貸款、債券合理展期，有效避免房企債務風險蔓延。房地產企業新增募集資金用於“保交樓、保民生”，建築國央企房建工程風險敞口有望下降，有望帶動資產負債表持續改善。建築業務迎良性循環，再融資可用於經濟適用房、棚户區改造、舊城改造拆遷安置住房建設、補充流動資金、償還債務，有助於建築國央企更好服務我國實體經濟發展，更好服務穩定宏觀經濟大盤。
鄒曦：地產行業“三箭齊發”，具有明顯的信號作用，表現出政策當局對經濟下行的關注與擔憂，體現了因應實際情況優化調整政策，與時俱進的導向。結合各種有關的政策措施來看，這對於市場是全面性的利好。A股市場的大底部大概率已經出現，2022年4-10月份形成的這個底部，可能在未來2-3年都是有效的。
胡耀文：地產鏈對於大宗商品定價和整個宏觀經濟都會有影響。鑑於目前整個行業的調整已經進入了比較良性的階段了，政策的判斷也較為精準。我們對於行業的好轉是很有信心的。未來A股的風格切換也是存在可能的。
未來價值風格或有持續性機會
中國基金報記者：地產、銀行全線走強之後，市場風格是否會發生變化，相對來説佈局年底及明年一季度來看，哪些領域更佔優？
李欣：目前我們在這幾個子板塊當中最看好的就是地產，因為從政策的走向上來看，地產的政策底部反轉是最為明顯的，現在來看，利好政策還在出，我們覺得後續還會有。所以地產板塊我們是最看好的。
其次的板塊，地產起來了，也利好銀行和保險。本來我們説銀行的業績是非常好，但今年其實銀行股的漲跌幅出現了比較大的區別，很多時候擔心的就是地產商的風險。一旦地產的政策出現反轉，核心銀行壞賬壓力減輕會提估值，所以對銀行也是一個比較明顯的利好。所以我們的銀行是排在第二位的。保險相對來講要間接一點，經濟預期起來了，國債收益率提升了，對保險是個利好。
夏浩洋：整體而言，目前市場處在磨底階段，反彈重心或在於修復，低估值板塊的估值修復是一條重要的主線。
從風格上來看，考察過去歷史幾輪市場低點，底部回彈時市場的重心往往在於修復，而低估值與政策預期向好則是市場修復的主要邏輯。從細分行業相對估值水平來看，參照比較2010年以來4次市場大底後30個交易日區間漲跌幅表現，普遍存在相對估值低位水平的行業領漲反彈的現象。因此，目前從估值角度看，我們依然關注金融地產板塊在未來的估值修復機會。
趙大震：經濟預期上修(地產多隻箭)、流動性寬鬆配合、穩增長政策密度強度，可能會帶來階段性大票風格的修復機會，從破產估值預期的極端低估值迴歸到正常化。相對來説佈局年底及明年一季度來看，明年上半年處在經濟復甦初期，順週期板塊相對成長板塊會更有優勢。
鄒曦：市場風格會逐步趨向價值，在未來一年是大概率事件。應當看到，雖然政策方向已經有明顯的轉變，但是政策的優化是一個漸進的過程，把握好政策的力度，以免產生新的負面影響，是正常的選擇。因此風格轉換不會一蹴而就，但也正是如此，價值風格在未來一年將獲得持續的機會。就年底和明年一季度來説，房地產行業和竣工鏈的優質公司，將可能出現更優的投資機會。
胡耀文：短期穩增長預期有所提升，更看好與經濟修復相關的順週期產業。
樓市銷售復甦節奏仍是目前市場關注焦點
中國基金報記者：相對來説，在目前市場格局下，您認為市場風險點來自何方？您會更重視哪些因素？
李欣：房地產的主要風險點，在於交付、銷售、信用等形成了一個惡性循環，以居民縮表為標誌，成為了主要風險點之一。以及局部疫情反覆進一步干擾銷售復甦的風險，個別公司雖然獲得增信支持，但銷售乏力，債務仍可能展期的風險，房地產企業盈利能力進一步下降的風險。
對於投資者而言，短期行業信用修復仍需要時間，但主流房企估值已跌至歷史低位，沒有必要過分悲觀，當前時點是優質地產股的佈局良機。考慮到地產產業鏈涉及細分子行業眾多，且個股表現良莠不齊，個人投資炒股難免力不從心，藉助基金的專業之力曲線入市更為明智。
夏浩洋：從歷史來看，房地產市場的景氣度往往能對經濟增長的修復帶來影響，因此目前核心的風險點就在於房地產市場的整體景氣度能否如大家所預期的今年觸底後實現增長。從行業各個角度來看，未來一兩個季度的房地產市場銷售情況需要多加關注。
從不同城市來看，核心城市在企業聚焦拿地的策略下，潛在供應持續增長，而二手房掛牌量增加帶來的價格調整，對應的一二手房價差縮小，導致新房購買需求下降，整體新房銷售復甦的節奏或將存在一定波折。而非核心城市在較高庫存水平環境下，期房交付帶來的信任問題，或仍將一定程度上制約居民購房需求的釋放。
在當前房地產調控政策持續寬鬆的環境下，由政策放鬆到市場銷售恢復依然存在一定的距離與挑戰。房地產市場銷售復甦的節奏仍是目前市場的主要關注點。
趙大震：短期過快的預期修正可能帶來市場波動的加大。投資者可繼續關注政策預期修復的地產產業鏈上的建材、金融板塊等，但也要警惕政策不及預期以及疫情可能帶來的市場調整風險。
鄒曦：在目前經濟數據較弱，行業數據由於季節性因素擾動較大的情況下，政策導向成為市場的主導性影響因素。應當看到，政策預期的明朗是一個漸進的過程，在此期間，市場可能會對政策方向出現質疑，從而導致市場的波動。
胡耀文：目前，國內經濟的基本面處於弱復甦的格局。國內需求不足的問題亟待解決，未來各項關鍵政策的變化或是決定市場走向的關鍵變量，後續可關注中央經濟工作會議的定調，短期穩增長預期有望提升，相對更為看好經濟修復預期相關度高的品種。若中長期社融前瞻指標改善，經濟增長將逐步改善，對於A股會形成較強支撐。