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進入2022年以來，旭輝控股（00884.HK）的最大經營風險，被市場認為是來自外部的合作開發商。
3月，旭輝控股發佈2021年財報前夕，瑞銀髮布報告指出，公司的四百多個項目公司，80%非全資擁有，隨着合作方債務風險加大，旭輝的表外債務規模為600億－900億元，或投入100億－570億元接盤股權。
8月30日，旭輝控股2022年中期業績會上，合作風險問題再次成為投資者關注的焦點。旭輝控股董事局主席林中強調，「我們在合作項目上不做超額擔保和兜底，這是規避合作風險的最重要基礎，旭輝也沒有義務為合作方進行任何形式的投入和兜底。」
中報顯示，截至2022年6月30日，旭輝控股擔保的合聯營公司的負債是123.87億元，較2021年12月31日的157.87億元有所下降。
此前瑞銀的報告指出，旭輝非全資項目中，旭輝、其他民企、國企+港企、金融機構的持股比例分別為44%、38%、12%和6%。
今年的中期業績會上，管理層強調，經過集團的排查，涉及債務違約的合作方的項目，總量可控，佔總體項目的比例僅個位數。按貨值算的話，佔總未售貨值的比例也只是個位數。
林中表示，「過去一年多時間，旭輝對合作方主動分類管理合作方，即使按照最極端情況考慮，下半年的支付敞口預計只有五點幾個億。」
此外，林中還提出，企業主體出險和項目出險並不等同。可能集團違約了但是合作項目還處於正常銷售過程。另外，旭輝目前新增加的合作方主要是地方國企和戰略合作伙伴，合作方的風險影響在逐漸減小。
未來可以通過持續銷售來補充現金流和開發資金。目前項目監管賬户的金額超過50億，完全可以覆蓋下半年的主要事項開支，確保工程正常推進，確保總體合作風險可控，不影響公司的正常經營。
回顧2022年中期業績會，「二次創業」、「縮表」、「財務紀律」成為旭輝管理層的關鍵詞。今年3月的年度業績會上，林中認為「現在只不過是冬天，不是末日。」而中期業績會上，他多次用「深刻」來形容2022上半年的房地產市場。
據披露，截至2022年6月30日，旭輝剔除預收款的資產負債率、淨負債率和現金短債比率分別為67.7%、78.5%和1.62倍，「三道紅線」維持綠檔。
中期業績會現場，旭輝控股CFO楊欣強調，「公司下半年剛性到期債券已清零」。楊欣表示，「旭輝的債務結構依舊保持合理水平，短債佔比17%，一年內到期債務以銀行類融資為主。平均融資成本較去年末繼續下滑至4.9%。」
2022年中報顯示，旭輝控股上半年合同銷售額631.4億元，同比下跌53. 6%；營收297.2億元，同比下跌18.3%；歸母淨利潤為18.2億元，同比下跌45.6%。
不過，來自商業和物業的經營性收入達33.6億元，同比增長52%。管理層也強調輕重並舉、兩條腿走路。在核心城市快速建立起項目集羣的優勢，聚焦投資10萬平方米以上的大體量的Cmall項目，主動拓展符合標準的項目。
輕資產方面，旭輝商業會優選一、二線城市、旭輝商業已進駐的城市，重點拓展上海，主打中小體量的商業項目。
此外，在行業的冬天，旭輝也要啃下代建這塊「硬骨頭」。旭輝建管董事長陳東飆表示，「在內部團隊我們經常強調，要把甲方的心態轉成乙方心態。」
據瞭解，在代建方面，旭輝目前涉足與政府保持交樓相關的爛尾樓項目的合作。旭輝在2022年獲取了29個代建項目。陳東彪表示，旭輝的血液當中的合作基因，是發展代建業務的優勢之一。
資深作者 ｜ 宋虹姍