文/樂居財經 徐酒眠
遞表169天，萬物雲的鐘聲更近了。
9月16日，根據萬物云為公開發行針對香港市場的專場新聞發佈會信息，該公司已完成招股書註冊，股份代號：2602.HK，預計於下週一開始正式IPO路演，在本月內完成上市。
根據萬物雲披露的消息，其此次發行規模預計8-9億美金。雖然這組數值距離7月中旬市場傳言的20億美元有所差距，不過此等募資仍將成為2022年至今港股市場規模最大的首次公開發行。
與此同時，萬物雲的超豪華基石投資者陣容也浮出水面。
根據萬物雲披露，包括淡馬錫、瑞銀資管、中國城通控股以及旗下的中國國有企業混合所有制改革基金、潤暉投資、HHLR基金及YHG投資、Athos資本等，合計帶來約2.8億美金的基石投資金。
疫情爆發，物業從幕後走到台前，被推上造富神壇，尤其是滾滾而來的IPO，一度成為一場萬人空巷的造富運動。從高瓴、雪狐、紅杉等一眾全球知名基金機構，到京東、騰訊、阿里等國內互聯網巨頭，紛紛攜款而來。
然而，從火熱到平靜不過一年多時間，沉沉浮浮，明星投資機構早已在物管行業上演了大撤退。在這個時間點上，萬物雲能吸引來如此星光璀璨的基石投資者陣容，資本市場對其的期待可見一斑。
豪華基石陣容
萬物雲的一眾豪華的基石投資者陣容中，既有首次涉獵物業股的新面孔，也有上市物企的老熟人。
基石投資者中，淡馬錫是第二次與“萬科系”結緣。
2020年9月，萬科旗下的萬科物流發展有限公司增資擴股，引入的戰略投資者就有淡馬錫的下屬公司DahliaInvestments Pte. Ltd.，認購6%的股份，出資額約21.58億元。
成立於1974年的淡馬錫，是由新加坡財政部負責監管，以私人名義註冊的一家控股公司，在全球8個國家共有12個辦事處，是世界最大的主權基金之一。
官網介紹，其全球投資組合涵蓋廣泛的行業領域，包括金融服務，交通與工業，電信、媒體與科技，消費與房地產,以及生命科學與農業食品。截至2022年3月31日，淡馬錫擁有的投資組合淨值約4030億新元。
2002年，李光耀的兒媳、新加坡時任財政部長何晶加入淡馬錫，並在兩年後出任首席執行長。在何晶的主導下，淡馬錫2005年進入中國。目前，淡馬錫投資的企業中有22%在中國，僅次於新加坡的佔比27%。
第二家基石投資者，瑞銀資管也大有來頭，其是瑞銀集團旗下的資產管理公司，比淡馬錫進入中國的時間更久，其在中國已有20多年曆史。截至去年9月，瑞銀資管旗下管理的資產規模達到1.2萬億美元。
除了有外資巨頭的站台，中國城通控股以及旗下的中國國有企業混合所有制改革基金（簡稱“國混改基金”）的投資，則展現了萬物雲在國資基金中的吸引力。
國混改基金成立於2020年12月，由國務院國資委委託中國誠通控發起、聯合多家公司設立，是繼中國國有資本風險投資基金、中國國有企業結構調整基金之後，第三隻國家級基金。其總規模2000億元，首期募資707億元。
而潤暉投資、HHLR基金，以及YHG投資，三家投資機構則是物企IPO中的老面孔。
其中，潤暉投資作為基石投資人，曾參與了華潤萬象生活新股首發，認購金額達1億美元。
而HHLR基金及YHG投資，則是隸屬高瓴旗下的基金。在保利物業、華潤萬象生活、遠洋服務、金科服務、融創服務、合景悠活等上市物企的基石投資者名單中，均有高瓴的身影。
相對而言，Athos資本的存在感不算強。不過，Athos資本作為基石投資者在生物科技領域投資了不少公司，其中包括“植髮第一股”雍禾醫療、專注於醫學專科特檢服務的康聖環球，以及騰盛博藥等。
市值躋身物業股前三強
從籌備到遞表，再到通過聆訊，萬物雲IPO一直備受關注。而其能募集到多少資金、能撐起多大的市值，則是市場與投資者較為關注的兩個問題。
其預計發行規模8-9億美金，按照萬科此前公告，本次發行的H股股數不高於萬物雲發行後總股本的15%（超額配售選擇權行使前）計算，萬物雲的市值約在53億美元至60億美元之間，換算成人民幣則為370億元-419億元之間，摺合416億港元-471億港元。
以此來看，萬物雲的市值在沒有破發的情況下，至少能躋身港股上市物企前三強。不過，這僅僅是在保守預估的情況下，也有業內人士預測，在強大的基石投資者助陣下，一個可觀的收漲或不成問題。
截至9月16日收盤，華潤萬象生活（01209.HK）與碧桂園服務（06098.HK）的總市值分別為812.57億港元、534.30億港元，排在他們後面的兩家央企物業股——中海物業（02669.HK）、保利物業（06049.HK）總市值分別位279.05億港元、267.81億港元。
處在停牌階段的恆大物業（06666.HK），總市值為248.65億港元。而餘下物業股的總市值均值200億港元之下。
事實上，鬱亮向市場釋放萬物雲將資本化信號之後，曾有不少業內人士分析表示，其或能衝擊物業股爭當頭馬。不過房地產行業動盪，物業股被牽連估值走向低迷，部分業內人士認為，萬物雲此時上市，很難爭取到一個高估值。
以萬物雲2021年度約17億的淨利潤計算，其市盈率或約為24倍-28倍。這一估值水平，目前處於上市物企前列，且遠超碧桂園服務當前9.88倍的市盈率水平。
面對物業股估值的時機問題。萬科董事會秘書朱旭坦言，上市對萬物雲而言，無論哪一個時點都是一個新的起點，而不是終點。“我們並不追求行業估值的頂點上市，我們希望獲得市場理性的估值，讓所有參與IPO的股東在萬物雲後期的發展中共同分享價值的增長。”
言外之意，對比估值，萬物雲似乎更看重自身的發展和成長。萬科半年報數據顯示，2022年上半年，萬物雲實現營業收入143.5億元（含向萬科集團提供服務的收入），同比增長38.2%。
據樂居財經《物業K線》統計，目前刊發2022年中期業績報的58家上市物企中，營收在百億規模之上的只有碧桂園服務，收入200.6億元，同比增長約73.5%。同期，雅生活服務營收規模排在第二位，約76.2億元，同比增長22.0%。
規模方面，截至2022年6月30日，萬物雲在社區空間居住消費服務方面的合約建築面積約9.3億平方米，在管建築面積約7億平方米；商企和城市空間服務的總合約建築面積約1.6億平方米，在管建築面積約1.4億平方米。
能與之相較量的也是碧桂園服務，同期，除“三供一業”業務外，碧桂園服務合同管理面積約為16.1億平方米，收費管理面積約為8.4億平方米。此外，“三供一業”業務的物業服務的合同管理面積及收費管理面積分別為8530萬平方米及8520萬平方米。
文章來源:樂居財經