文/樂居財經李奕和
“只有時代的企業，沒有企業的時代。”這樣一句話似乎很適合當下的房地產語境。
在行業如日中天之時，房企羣雄逐鹿，一日千里，規模幾何級增長；而當行業下行，房企即便再有心在規模上衝刺一把，往往也力不從心，最後願望落空。
領地控股是此中的代表房企之一。這家發軔於四川的房企，曾在2019年二十週年之際，喊出2020-2021年衝擊千億的戰略目標。它不知道，那是一輪地產盛宴的最後時刻，黑夜即將來臨。
兩年過去了，領地控股顯然沒能如願當年的宏圖偉略。它在2021年的合約銷售230億元，相比千億不足四分之一。
不僅如此，因規模的追逐，近些年追高的土地價格，也開始侵蝕領地控股的利潤空間。毛利下降、增收不增利等一系列問題，讓它上市後發出的第二張年報，並不那麼令人滿意。
千億規模再落空，試水不良資產收購
2021年，領地控股實現累計合約銷售230億元，相對應的合約銷售面積272.5萬平方米。銷售額雖然同比增長4%，但相比其曾經喊出的千億目標，不足四分之一。而在2020年，該公司實現銷售金額221.34億元。
這意味着，領地控股的規模目標已經兩度撲空。
在地區分佈上，發家於四川的領地控股，通過近些年的全國化擴張，腳步已有所邁開，但各地的佔比仍然較小。
過去一年，京津冀地區、華中地區、成渝經濟帶及四川省、粵港澳大灣區貢獻的合約銷售，分別佔領地控股2021年合約銷售總額的0.8%、5.9%、76.6%及7.5%。成渝經濟帶及四川省仍有着絕對的優勢。
領地控股的收益目前來自四個業務領域，分別為物業銷售、商業物業經營、酒店經營及項目管理，期間實現總收益合計150.55億元，相比2020年的131.58億元，增長14.4%。
這些業務中，物業銷售的收入佔比達到99.0%。
據瞭解，由於期內該集團已確認建築面積的增加，領地控股物業銷售收入實現148.97億元，同比2020年增加14.1%。此外，該公司商業物業經營、酒店經營、項目管理分別實現收入1.04億元、4920.2萬元及409.7萬元。
作為一家區域較為集中的中小房企，領地控股雖已在2020年實現上市，但在供地量集中等背景下，其土地擴張的意願並不強烈。這也是民營房企在過去一年表現出較為明顯的投資特點。
據瞭解，除了在年初通過聯合南通國企，以23.26億元拿下南通宅地，以及年中時拿過眉山2宗地，領地控股在土地市場少有露臉。相反，借道不良資產收購成為其重要的納儲方式。
去年6月，其通過與包括中國東方資產在內的相關方訂立債務重組協議，以向四川久遠、四川禾田及綿陽瑞春注資2.27億元，收購上述三家公司各51%股權。從而獲得了位於四川綿陽市涪城區佔地面積50.94萬平方米的6宗商住用地。
然而，不良資產收購往往隱藏曆史遺留導致的產權、債務糾紛等問題。這也意味着，領地控股在開發這些土地中將面臨隱性風險。
增收不增利，毛利率四連降
公開市場拿地不積極，與其負債結構和手中持有的現金有關。
“三道紅線”上，2021年，領地控股的淨負債率60%，剔除預收款後的資產負債率72.1%，現金短債比1.03。觸及一道紅線，歸屬為黃檔企業，有息負債規模增長不得高於10%。
數據顯示，領地控股於2021年12月31日的現金及銀行結餘52.24億元，相比2020年有所下降。當中，除去已抵押存款及受限制現金後的現金及現金等價物42.98億元。
同於報告期內，該公司的計息銀行及其他借款合計119.69億元，當中一年內到期有息負債41.83億元，一年期以上77.86億元。其即期的部分有息負債增長了2.27%。
在年報中，領地控股表示：“經營理念符合長期主義。控成本、降費用、增利潤是企業盈利的底層邏輯，用財務視角貫徹到業務管理工作中，唯有費率控制、效率提升，才能保持企業長青優勢。”
然而數據卻指向了另一個事實。即使營收穫得了增長，領地控股期內卻出現毛利下降、利潤減少，陷入增收不增利的困境。
根據年報，該公司實現毛利29.08億元，相比2020年的35.56億元下降18.2%。毛利率則由2020年的27.0%下滑至2021年19.3%，大幅下降了7.7個百分點。
若把時間軸拉長，2018年-2021年，領地控股的毛利率分別為35.7%、27.8%、27%以及19.3%。數據表明，該公司毛利率已經連續四年下降，而在過去的一年，降幅最大。
毛利下降主要由領地控股的銷售成本的增加所致。2021年，該公司的銷售成本121.47億元，比2020年增長了26.5%。領地控股稱，銷售成本的增加大於銷售收入的增加，主要是該年度交付的部分項目土地收購成本較高。
不僅如此，在“三費”中，由於第三方銷售代理貢獻的收益增加導致佣金增加，領地控股銷售及推廣開支由2020年的6.5億元增加43.7%至2021年的9.33億元；另因於聘請提供法律及諮詢服務的專業機構的服務費增加，其行政開支也增加13.6%至2021年的6.51億元。
這些費用的增加最後導致了一個結果，領地控股的利潤被大大侵蝕。2021年，該公司錄得淨利潤6.37億元，同比2020年的10.61億元，下降了39.96%。期內錄得歸屬於母公司擁有人的利潤4.88億元，同比更大降43.25%。
同規模營收的房企中，明發集團164.16億元的營收，實現淨利潤19.97億元。嘉華國際132億元的營收，實現淨利潤28億元。比較之下，領地控股的利潤存較大差距。
文章來源:樂居財經