焦點研究院 · 融資月報
監測時間：2022年9月1日至9月30日
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本月要點 ：
· 融資規模：四大原因助力9月融資全面回暖，華潤獲80億居首
· 融資結構：民企迎窗口期融資佔比攀升超10%，國資房企仍為基石
· 股權市場：股權轉讓金額或超150億，三大原因加速併購談判
一、融資規模：四大原因助力9月融資全面回暖，華潤獲80億居首
房企各渠道融資規模降幅均收窄，單月融資大幅回升。2022年1-9月，房企通過境內債、境外債和資產證券化三種渠道共融資7202.8億元，同比下降36.4%，降幅較1-8月再度縮小1.9個百分點。其中，房企境內債融資3942.7億元，境外債融資1230.0億元，資產證券化融資2030.1億元。
深入各渠道來看，三大渠道同比降幅均再度收縮。境內債1-9月同比下降14.0%，降幅收窄2.6個百分點；境外債1-9月同比下降56.6%，降幅收窄0.5個百分點；資產證券化1-9月同比下降48.1%，降幅縮小2.4%。綜合來看，1-9月累計融資總額已經走出了此前“停貸”等風險事件的影響，同比來看各渠道降幅均有小幅提升。
9月單月房企融資回升明顯。從數據上看，9月共完成787.4億元融資，環比上漲超30%，同比也僅下降16.1%。除境外債因8月基數過低導致環比增長超3倍外，境內債和資產證券化融資規模均保持穩定增長，其中以境內債增長為主力。單月融資環比激增的原因在於：
（1）國企、央企及城投公司發行穩中有升。其中，華潤置地單月完成50億債券發行及30億資產證券化產品發行，總計融資80億成為房企首位。華潤置地下半年逆勢擴儲行為明顯，因此在資金需求上也比較大。此外，首開股份、招商蛇口及上海金茂單月債券發行規模均在30億以上。
（2）中債公司為民營房企增信的效果顯現。美的置業、新城控股、碧桂園及旭輝集團相繼發行中債全額擔保債券，也提振了民營房企在境內債市場融資的士氣。此外，卓越、中駿、綠地等公司也相繼申請發行這類債券，民企大有藉此機會完成境內債“突圍”的架勢。
（3）多家民企成功發行境外債，其中以合景泰富最為亮眼：9月合景泰富發行兩筆境外債，分別為7.95億美元債優先票據和6.36億美元交換要約，其中新票據是該公司的高級債務，由公司的某些現有子公司擔保。
（4）各地保交樓行動積極進行，樓市吃下一顆“定心丸”。從信心的傳導流程上看，保交樓為購房人帶來信心，刺激了商品房市場交易回暖，使得房企銷售及回款情況好轉，從而帶動房企在信用端得到改善。對於部分流動性緊張的企業有一定的利好。
二、融資結構：民企迎窗口期融資攀升佔比超10%，國資房企仍為基石
9月，房企境內債融資結構依舊呈現國央企、城投公司站台，民營及混合所有制房企尋求突破的狀態。
其中值得注意的是，雖僅有4家民營房企在中債公司的擔保下成功發行中期票據，但其佔總體融資規模比重已經達到11.8%，相較此前佔比不足10%的月份提升明顯。此外，這4筆中票平均融資利率僅為3.26%，與國央企發行利率基本持平。此前中債公司多為城投公司提供擔保，本次惠及民營房企，預計更多民企希望抓住這輪政策紅利期，力求加入“融資白名單”中。
此外，國央企發行債券總量也有所上漲，佔比接近總規模50%，城投公司債券發行佔比相比其他類型企業則有所下降。從總體上看，融資發行人依舊以國資企業為主導，民營企業可在優質“領頭羊”的帶領下，趁着窗口期積極申請發行。
三、股權市場：股權轉讓金額或超150億，三大原因加速併購談判
據焦點研究院不完全統計，2022年9月典型房企及物管公司股權已轉讓及擬轉讓金額超過150億人民幣，併購案在沉寂了一段時間後，發生頻率有所上升，以項目公司股權收併購為主，買方則包括房企及資管公司等。
9月，多家典型房企通過出售項目或子公司股權的方式加快資金回籠。目前看來可將房企分為兩類，一種是曾經出現現金流危機的出險房企，為了達到填補資金空缺的目的；另一種是穩健房企尋求強強聯合，或為了維持自身流動性而進行資金騰挪。
物管公司方面，雖連續出現大型併購案，但併購對價相對較低。從定價上看，物管公司的估值迴歸理性。金科服務被收購價摺合市盈率遠遠低於其上市首日收盤估值，無法擺脱市場大環境影響。物管公司強調規模成長性的時代逐漸過去。提高“管理濃度”以提升服務效率，需求長期發展質量將成為物管公司下一階段的目標。
儘管出售項目會帶來損失，但對於目前的房企而言，能補充現金流，維持企業基本經營更為重要。其核心目的仍是為應對行業下行，回籠現金來保證正常經營。近期併購案頻發的原因可能在於：
（1）個別房企（以民企為主）通過債券渠道難以獲得同之前高槓杆經營時等量的資金，導致企業現金壓力過大，已經逼近企業臨界點，因此加速出售項目資產“回血”。但通過這種方式轉讓項目，賣方一般要接受較低的價格，甚至是一定虧損，因此除了情況緊急外，達成交易的難度很大。
（2）某些項目需要尋求合作方共同管理，通常為強強聯手。其中一方面是隨着項目深入，總體體量和難度有所上升，導致原操盤方希望引進其他開發商取長補短，做好資源整合；另一方面可能是兩家企業合作較多，在股權合作上進行一定的項目資源轉化，達到進入或退出某個城市或項目的目的。
（3）國家對國企央企開展收併購，紓困民企的呼籲已經有一段時間，這期間收購方在接觸了大量收併購標的後，進行了嚴謹慎重的研判，於近期開展實際動作。