房企拿地熱情回升 聯合體湧現
臨近年末，房企拿地熱情回升，熱點地區優質土地溢價率再次攀升。為了緩解拿地資金壓力，不少房企採取聯合體拿地的方式。中國證券報記者觀察到，土地市場成交再度活躍，既與房企年度銷售目標完成率、銷售回款率整體較高有關，也和熱點地區掛牌土地數量和質量同步有所提升有關。
成交活躍
中原地產研究中心統計數據顯示，截至目前，上海、杭州、廣州3個地區土地出讓金額超過2000億元，北京、南京、武漢、寧波、佛山、蘇州、成都、重慶8個地區土地出讓金額超過1000億元。重點監測的50大城市年內土地出讓金額達到3.75億元，同比增長幅度達到20.7%。
進入四季度，以深圳為代表的一線熱點地區土地市場成交依然火爆。11月23日，深圳密集出讓8宗住宅用地，總成交價為339.81億元。這是深圳年內規模最大的一次土地出讓，單日成交總金額也創歷史新紀錄。這8宗地共吸引了萬科、融創、金茂、保利、中海、金地、華潤、招商、華髮等25家房企參與競拍。最終分別由融創+華髮聯合體、深圳地鐵、萬科、佳兆業、安聯高速、金茂、電建、中信競得。
據瞭解，這8宗宅地分別位於寶安區、龍華區、坪山區和光明區，總建築面積約為224萬平方米，起拍總價約為294.42億元，最高限制總地價約為426.8億元。除寶安區地塊用於建設可售人才住房外，其他7宗地均用於建設普通商品住房，且均採用“雙限雙競”的辦法以掛牌方式出讓。
對此，中原地產首席分析師張大偉分析認為，整體來看，疫情的影響逐漸轉淡，多個地區集中出讓大額熱點地塊，使得土地市場成交金額持續上升。在經濟全面復甦、資金相對寬鬆的背景下，房企拿地積極性逐漸提高，使得土地市場熱度持續提升。從成交地塊的溢價率看，不少地區土地溢價率出現了較明顯的攀升。雖然從全國範圍看，土地價格沒有出現全面的上漲，但部分城市土地價格已經達到歷史高點。
集中拿地
針對房企參與土拍積極性提高的原因，張大偉指出，疫情對房企的資金鍊影響雖然大，但國內融資難度降低，部分企業拿地積極性再次提高。房企開始積極拿地，主要是為了追求市場規模，特別是很多近年拿地很少的企業，也開始積極拿地。從二季度以來，不少房企判斷市場會快速企穩，政策刺激樓市，拿地積極性明顯提高，特別是5月至10月，土拍市場整體行情持續升温。此後，各地市場繼續復甦，大部分城市土拍恢復到了疫情前的平均水平。
部分房企集中拿地趨勢明顯。12月3日，濟南8宗地塊集中出讓，總出讓面積為385畝，總成交額為35.88億元。最終，招商蛇口以總價12.35億元競得奧體西路以東、中林路以北的A、B地塊以及盛福片區A8地塊。其中，奧體西路以東、中林路以北的A地塊，出讓面積為1.6萬平方米，土地用途為商務金融用地，起始價為1.64億元。奧體西路以東、中林路以北的B地塊出讓面積為2.13萬平方米，土地用途為商務金融用地，起始價為2.17億元。盛福片區A8地塊，地塊位於歷下區天香路以東、宏宇路以西、中林路以北、楊柳路以南，出讓面積為4.95萬平方米，土地用途為住宅用地，起始價為8.54億元。
中國證券報記者觀察到，臨近年末，熱點地區集中掛牌優質地塊，也是引發房企積極競拍的一大原因。12月4日，浙江省杭州市以129.8億元掛牌7宗主城區地塊，包含2宗住宅用地，5宗商業/辦公用地。7宗地總出讓面積為32.33萬平方米(約485畝)，總規劃建築面積116.1萬平方米，預計將於2021年1月5日入市。
聯合體湧現
除自身積極參與土地招拍掛外，中國證券報記者梳理發現，近期房企通過聯合體拿地的現象整體較多。
從聯合體組成看，多數是區域性房企和品牌房企之間的合作。12月8日，成都市以拍賣方式成功出讓一宗城鎮住宅用地。最終，成都開元錦瀾置業有限公司(成都城投)、金茂西南企業管理(重慶)有限公司(金茂)以8.9億元競得。地塊溢價率為14.8%，樓面價為15500元/平方米，配建並無償移交統籌住房面積比例為9%。
不少聯合體競得地塊溢價率較高，且在出讓前進行過激烈的角逐。12月7日，江蘇省南通市以掛牌方式成功出讓一宗住宅用地。經過434輪競價，南通市房地產開發集團有限公司、江蘇吉浩置業有限公司以98355.32萬元競得，樓面價為14047元/平方米，溢價率為40.47%。
不少聯合體競得的地塊屬於一線熱點地區的優質地塊，地塊成交總金額較高。12月4日，上海1宗住宅用地成功出讓，最終由融信+保利+招商聯合體以52.129億元競得。地塊名稱為靜安區中興社區C070202單元268-01地塊，地塊東至輕軌3號線，南至輕軌3號線，西至寶昌路，北至寶源路，土地用途為住宅用地，出讓面積為2.43萬平方米，起始價為52.19億元。
對此，多位地產觀察人士對中國證券報記者表示，聯合拿地可以均攤風險、控制成本。通過聯合拿地可以實現資源互補，房企之間各取所需。比如有的企業在產品上或者銷售層面上更有優勢，那麼大家聯合拿地後，就會由一家企業操盤，其他房企作為戰略投資方。但這種拿地方式也存在一些弊端。一方面，大型房企之間聯合拿地，首先出現的是誰是操盤者的問題，還有聯合拿地房企之間對一宗地塊的價格接受程度，每個房企的上限或許不同，如何達成一致，也是一個難點；另一方面，在項目進入銷售階段時，各個房企對項目銷售週期和階段的把控也會有所不同，有的企業希望高價出售、獲取高額利潤，有的企業希望快週轉、回籠資金。對於利潤和快週轉之間的平衡，也需要各個聯合體的企業去協商解決。