樂居財經範慧茹 發自北京
“金融街物業以辦公樓物業管理為主，未來增長會低於同業。”一年前，在金融街物業(01502.HK)上市之際，行業分析師黃焯偉曾做出過這樣的預測。專題｜2021中報風雲：物業》》
如今，黃焯偉的話一語成讖。上半年，金融街物業不管是在營收方面還是在管規模方面，增速均低於上市物企均值。
截至2021年6月30日，金融街物業營收取得約6.04億元，同比增加約18.81%，增速在48家港股上市物企中排名倒數第4位；在管建築面積約2810萬平方米，30.09%的增速僅排名32位。
頂着國企背景的光環以及行業偏少的商業物業服務供應商的頭銜上市，金融街物業曾被寄予厚望。而當入局商管者越來越多，金融街物業在主營商管物業佔比上卻有所收縮，逐漸失速。
商業物業降速
在聚焦商業物業的道路中，金融街物業在緩慢“踩剎車”。上半年，金融街物業外拓的重點方向放在了非商業物業領域，其中公共物業領域的管理面積增速最快。
今年上半年，金融街物業在管建築面積約2810萬平方米，較去年同期增長646.9萬平米。按項目業態劃分，零售商業大樓及酒店在管面積為65.2萬平方米；辦公樓在管面積為699.2萬平方米；綜合體在管面積為101.1萬平方米；住宅物業在管面積為1173.6萬平方米；公共物業、醫院、教育物業在管面積為770.6萬平方米。
其中公共物業類在管面積增長了400.7萬平米，佔總增長面積的61.94%；其次是住宅物業，增長了181.9萬平米，佔總增長面積的28.12%；而非商業物業在管面積僅增長64.3萬平米，在總增長面積的佔比中不足1成。
今年6月份，金融街物業還簽訂了收購株洲宏達的意向書，以此切入市政服務領域，進一步擴充公共物業。
尋求公共物業補充的金融街物業，其非商業物業毛利潤的增速卻沒能跟上在管面積的增速，以至於非商業物業在管面積佔比和毛利潤佔比“剪刀差”進一步拉大，也使得商管物業的佔比不斷被擠壓。
2021年上半年，金融街物業非商業物業在管面積佔比69.2%，而毛利僅佔比23.11%。兩者剪刀差為46%，較去年同期41%的差值擴大5個百分點。與此同時，商業物業在管面積佔比由去年同期的37.1%進一步下降至30.8%。
餐飲虧損74萬
主打商業物業，金融街物業該項業態在管面積佔比如今僅剩三成，而除了物業管理服務主業之外，金融街物業更是特立獨行兼做餐飲服務。
上半年，金融街物業餐飲服務收入取得1879.7萬元，較去年同期717萬元增長162.16%，佔總營收的3.11%，較去年同期增長1.7個百分點。
這項營收增長看起來還不錯的餐飲副業，不僅沒能給金融街物業帶來利潤，反而處於長期虧損狀態，拖累整體利潤。2021年上半年，金融街物業的餐飲服務虧損74.4萬元，毛利率為-3.96%。
金融街物業餐飲服務營收增長的同時，其所用原材料及消耗品成本呈2倍速增長，上半年該項成本花費1733.7萬元，較去年同期增長268.8%。
與此同時，金融街物業整體毛利率也長期處於低位。今年上半年，金融街物業毛利率取得22.24%，較去年同期微增1.57個百分點，在48家港股物企中排名倒數第七。
有高毛利之稱的商業物業部分，其毛利率也僅為27.03%，雖有微增，不過依舊低於上市物企31.36%毛利率均值；非商業物業服務毛利率則更低，僅為15.5%。
淨資產收益率下滑
規模以及營收等增速較緩，但金融街物業花錢保守，“囤”了不少現錢，這也使得其淨資產收益率大幅下滑。
上半年，金融街物業淨資產收益率為7.07%，較去年同期15.31%，下降8.24個百分點。降低的原因，一方面是上市後大量的募集資金淨額的湧入，擴大了淨資產總額，另一方面，與其較為保守的開銷有關。
目前，金融街物業手握13.48億元，較去年底的13.79億元微降0.31億元，依舊保持13億元以上的充足現金，其中部分資金來自上市時的募資金額。
上市時，金融街物業募資淨額達到6.48億元，而截至今年上半年，只花去1314萬元，還剩下約6.35億元。
其中，用於收併購以及投資的募集資金淨額僅使用了376萬元，還有3.85億元待使用。或也有意識到收併購動作較慢，金融街物業今年6月份簽訂了收購意向書，6月23日，金融街物業宣佈，將以約1.3億元的價格收購株洲宏達65%股權，此外還欲收購一家香港物業公司。
不過這兩筆收購在未來能否起到提振毛利率的效果，還尚未可知。宏達物業主要服務城市市環衞、市政服務領域，目前該業態在物管市場中的利潤率水平普遍不高。今年上半年，因城市服務業務的補充，碧桂園服務在消化過程中受到影響，毛利率下滑。宏達物業管理服務總面積達1000多萬平方米，城市服務能夠起到面積快速擴充的同時，利潤空間還有待挖掘。
文章來源:樂居財經