鬱亮的反思
不同於往年董秘開場的業績會，31日當天，萬科董事會主席鬱亮率先以“檢討”開場。
“昨晚特別忐忑，就像一個學生沒考好試，拿成績單要給父母看一樣。我完全能夠理解股東各種各樣的情緒，不滿也好、失望也好、困惑也好、關切也好，我感同身受。”
鬱亮的歉意主要來自萬科上市31年來的第三次淨利下滑，前兩次分別在1995年和2008年。
“每次下滑背後都暴露出我們在過去發展中累積的短板問題，當外部環境出現挑戰時，短板問題就會以淨利潤下滑的方式給我們敲響警鐘，這都是對我們的警醒。”鬱亮在業績會上坦言，“警鐘”敲響提醒我們必須始終對市場保持敬畏之心，正視問題、對症下藥、快速行動，期待明年給大家交上合格的答卷。
“未能堅決擺脱高增長慣性”
從財務層面看，2021年萬科淨利潤下降源於三方面，包括毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值。
其中，毛利率下降是財務層面的主要影響因子，2021年萬科整體毛利率21.8%，同比下降7.4個百分點，扣除營業税金及附加後的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%。從結構上看，開發業務依然對萬科淨利潤具有決定性作用。
同時，受按權益法確認的投資收益及股權轉讓相關收益減少影響，2021年萬科投資收益下降69億元。此外，去年下半年尤其進入四季度以來，市場出現明顯下行，萬科對部分項目、個別股權投資等進行減值，合計減少歸屬上市公司股東的淨利潤約26億元。
鬱亮也在財報中坦言，儘管公司在行業中較早意識到高速增長終將結束，慚愧的是，我們的行為未能堅決擺脱高增長慣性。當追逐規模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過於樂觀，一些項目的投資預期沒有實現，導致毛利率下滑。
離散度大+探索成本高是主因
“不管如何反思，考試就是沒考好，向52萬名股東誠摯致歉。”
鬱亮承認，利潤的下滑主要集中在兩方面：管理上，萬科過去一直是充分授權、分佈式的特點，造成了離散度大的問題。“萬科過去一直是充分授權、分佈式的特點，這在行業快速增長時期，有利於迅速抓住市場機會。但隨着競爭越來越激烈，大型複雜項目越來越多，單一城市公司和單一區域，不具備完整能力，這就會表現出參差不齊和離散度大的問題，部分項目不及預期，拉低了整體表現。例如項目操盤能力分化，少數項目出現投資失誤等。”
同時，在業務層面，鬱亮承認，多賽道同時探索所付出的成本，比預想更大，對過往業績產生影響。“2014年萬科開始進行轉型探索時，嘗試的賽道比較多，因為以萬科的規模體量，只有一兩條賽道，可能不足以支持可持續發展。但多賽道同時探索所面臨的難度和付出的成本，遠遠超出了最初的預估。過去開發業務增長速度快，承擔了有關成本，但市場環境變化之後，這些學費對業績的影響就顯露了出來。”
既沒必要也更不可能“業績洗澡”
在萬科38年的發展史上，並不總是一帆風順的，但作為上市房企，萬科公司治理的規範性，一直有目共睹。
但面對大幅下滑的淨利，在31日召開的業績會上，依然有機構人士提出：“萬科四季度淨利潤同比大降73.05%，是否存在‘業績洗澡’的可能？”
萬科總裁祝九勝直言，去年萬科業績的最大缺口是淨利潤，四季度大降有三個因素：第一是結算時間分佈，在四季度佔到40%，結算當中的權益比例下降了5個多點；第二個，萬科的投資收益基本會在四季度進行盤賬，部分投資業務出現收益下滑；第三個是計提方面的影響，四季度市場明顯下行，公司對一些項目進行了計提。
“萬科既沒必要也更不可能‘業績洗澡’”。祝九勝直言，業績下降之後，包括鬱亮在內的管理層個人收入也是大幅下降的，以全體萬科人為代價，可能是兩個數量級以上，這個票價也未免太貴了。以這麼貴的代價進行業績洗澡，既沒必要也更不可能。萬科是在公開市場披露的業績，所做的每一步都能經得起檢驗。
“一定要説和洗澡有關係，我們更願意用涼水這個詞，用涼水衝自己的身子，清醒自己的頭腦。我們不做業績洗澡，但要經常保持清醒的頭腦。這樣有助於讓自己看到與同行的差距，更好地去創造價值。”祝九勝表示。
毛利率可以維持在20%
祝九勝判斷，未來兩年萬科開發業務的毛利率可以維持在20%的水準，這裏有三個方面的保障。首先萬科還有7100億的已售未結資源；其次，萬科從去年下半年以來，投資機制發生變化，我們會特別好地做投資標準；第三個，萬科的開發經營本部成立後，產品能力找到原點，操盤能力得到提升，不斷推行項目管理，對銷售起到很好的促進作用。
地產分析師嚴躍進表示，市場風向已有所轉變，大家可以對地產企業的毛利率產生期許，這部分在今年下半年會更為明顯。同時，成本管控、精細化管理，也正在推動房企向管理要利潤，符合“黑鐵時代”運營模式。
事實上，在行業前所未有的震盪和調整的2021年，翻看萬科的年報，依然可以看到“模範生”的自律：實現合同銷售金額6277.8億元，營業收入4528.0億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤225.2億元，持有現金1493.5億元，淨負債率29.7%，保持了“綠檔”和業內領先的信用評級，經營性現金流淨額連續13年為正，年末存量融資的綜合融資成本降至4.1%……行業的暴風驟雨過去，勇者依然站在光裏。
北京商報記者 王寅浩