籌集6億美元，遠洋集團在等待“特殊機遇”

文/樂居財經李奕和

遠洋資本又一次站在了聚光燈下。

2月15日，遠洋資本官方微信披露，近日，其聯合多家全球知名機構投資者，發起設立6億美元地產特殊機會基金。

該基金是國內首支聚焦於境內住宅開發的美元特殊機會基金，主要錨定優質的城市更新項目以及有潛力的特殊機遇項目。

基金專注於投資中國境內包括長三角、大灣區在內的核心城市的住宅開發項目。遠洋資本擔任基金的普通合夥人（GP）及基金管理人，負責基金的日常運營及管理。

去年以來，遠洋資本在市場上的動作頗多。從戰投紅星地產、收購紅星美凱龍物流公司，到收購新加坡商用信託，再到接連成立的寫字樓、物流地產基金，遠洋資本所到之處，一路高光。

這一次，它又將目標瞄準了具有廣闊市場的城市更新領域。遠洋資本是誰？它何以在整體下行的房地產市場，動作頻頻？它的下一個目標，又將是什麼？

第四塊拼圖

該6億美元基金，被稱為是國內首支聚焦於境內住宅開發的美元特殊機會基金，但絕不是遠洋資本第一次以這樣的形式出現在外界的視野。

僅去年至今一年多，它以頻繁的資本動作，刷新着外界對其的認知。

2021年3月28日，遠洋資本首先以10.3億元對價收購紅星企發18%股權，戰略入股紅星地產。不足三月後的6月2日，其再次將紅星美凱龍旗下7家物流子公司攬入懷中，涉及項目總建築面積規模85萬平方米。

這兩筆與紅星美凱龍的合作，成為了遠洋資本此後一年裏的註腳。

該基金是繼冷鏈基金、核心寫字樓基金、物流地產基金後，遠洋資本近期成立的第四支美元私募股權基金。四個月前，其先後成立了核心寫字樓基金和物流地產基金。

去年10月13日，遠洋集團宣佈聯合數家國際投資人（包括全球主權財富基金與機構投資者），共同出資參與設立14億美元的核心寫字樓基金。10月18日，遠洋資本聯合某亞洲主權基金，再次發起設立4億美元物流地產私募基金。

該兩項基金分別專注投資於一線城市核心商圈成熟甲級寫字樓項目，及專注於投資一二線及重要物流節點城市的開發型及成熟型物流地產項目。

至於冷鏈基金，在遠洋資本中早有先例，甚至可追溯到其成立之初。

據瞭解，作為遠洋集團旗下另類業務的投資和管理平台，遠洋資本的前身是自2013年集團內部成立的房地產金融事業部。

其成立之初，定位為“以地產投資為核心的投融資平台”，主要依託在地產行業的背書和品牌，開展“資金外來、項目外來”的兩頭在外業務。2016年，遠洋資本的業務開始由“融資端”向“投資端”遞延，獨立性也不斷增強。

2017年，遠洋資本先後投資了九曳供應鏈及其上游企業鄭明現代物流，以此佔據了冷鏈物流的“主航道”。也正得益於這次合作，隨後的遠洋資本和鄭明現代物流共同發起成立了一支總規模60億美金的冷鏈倉儲基金。

2018年開始，該平台還先後發起設立多支基金，涉及城市更新、物流、醫療健康、夾層投資等多個熱點領域。當年12月，遠洋資本已正式成立城市更新基金，認繳規模50億元人民幣。基金聚焦一線及強二線商辦市場城市更新物業，採取“買入—修復—退出”的投資模式。

經過這些年的發展，遠洋資本業務範圍已涵蓋不動產投資、結構化投資、股權投資、投資顧問、戰略投資及其他五大領域，涉及“募資、投資、投後管理、退出”4個階段，並已逐步形成覆蓋“募投管退”資產管理全週期的閉環業務格局。

截至2020年末，遠洋資本在管項目220個，在管規模1062.82億元，較上年末增長35.02%。其中，不動產投資、結構化投資、股權投資、投資顧問、戰略及其他在管規模佔比分別為27.21%、35.32%、8.28%、18.93%和10.25%。

城市“新機”

作為遠洋集團的投融資平台，遠洋資本一直以來被看作是前者實現向“以卓越房地產實業為基礎，具有領先產業投資能力的投融資集團”轉型的主力軍。

在如今市場下行、融資受限的房地產市場，遠洋資本也成為遠洋集團“脱重向輕”的一大重要利器。據瞭解，其已成立的多支基金，投資收購的標的不乏遠洋集團旗下項目。

去年10月成立14億美元核心寫字樓基金的同時，遠洋就曾以64.15億元的出售價，將旗下北京CBD Z6地塊及遠洋光華國際項目注入該基金。

當時，以出售項目回收的64.15億元資金計算，除去成立基金的4億美元（摺合約人民幣25.74億元），遠洋集團明進賬超過38億元。

而在4億美元物流地產基金成立時，其也稱已鎖定首批位於上海和河北廊坊的三個種子項目。當時有人士猜測，如無意外，這些種子項目也多將是遠洋物流旗下物流資產。

曾有業內人士向樂居財經指出，無論是寫字樓還是物流地產，遠洋通過成立基金再注入項目，不僅拓寬了企業融資渠道，同時能減少既有資金的佔用，迴流現金，為抵禦行業風險和把握投資機會提供了更大的可能。

2021年上半年，遠洋集團“三道紅線”指標均處於“綠檔”。

此次發起設立的6億美元地產特殊機會基金，遠洋資本瞄準的是規模龐大的城市更新市場。

遠洋資本稱，當下，中國已邁入城鎮化進程的中期階段，一二線核心城市湧現出大量的城市更新需求，這與人民對美好生活的不斷追求是相輔相成的。“聚焦於這個領域做投資，有利於推動中國房地產行業不斷健康發展。”

此前，住建部統計數據顯示，全國共有老舊小區約有17萬個，涉及居民超過4200萬户，建築面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達4萬億。

面對廣闊的存量市場，去年以來，北京、上海、天津等地紛紛發起設立城市更新基金，且力邀多家實力房企參與。而在廣州，早於2017年已成立總規模達2000億的城市更新基金。

據瞭解，作為國內最早涉足城市更新的房企之一，遠洋集團目前在一級開發和城市舊改業務的儲備資源近1000萬平方米。去年以來，該集團還在重慶、深圳、長沙等地獲取多個項目。

未來，該基金是否將投入遠洋旗下的城市更新項目，值得考究。此外可以預見的是，隨着地產業暴雷增多，房企手中持有的資金沉澱量大的城市更新也被逐一擺上貨架。對遠洋資本而言，無疑不是一大機會。

值得一提的是，從目前結果看，遠洋資本在城市更新領域已少有成績。去年5月13日，遠洋資本實現了北京鑽石大廈項目的順利退出，收購方為安獅資產。

這是遠洋資本旗下城市更新基金實現退出的首個項目。鑽石大廈物業產權建築面積2.3萬平方米，是遠洋資本2017年通過境外股權交易方式收購的中銀資產包的六個項目之一。

文章來源:地產K線