越秀服務林峯：不為併購而併購|中報風雲④

文/樂居財經研究院鄧鑫妮

8月11日下午五點，越秀服務（06626.HK）非執行董事兼董事會主席林峯準時攜管理層出席中期業績發佈會。

都是熟面孔，執行董事兼行政總裁張建國和執行董事兼常務副總裁毛良敏坐於林峯兩側，財務總監陳冬鵬先生和資本運營總監萬思藴坐在兩端。

越秀服務一向是財報披露的積極執行者，如今再度打響港股物企的第一槍，而這也從側面反應出其對自身業績表現的自信。

2022年對於越秀服務而言有着不同的意義，是成立30週年，也是上市第一年。

眼下的這份財報，記錄了越秀服務2022年上半年的業績成果，收入結構持續優化，管理規模穩步提升，並持續發揮TOD業務的優勢。

上半年，越秀服務實現營業收入10.90億元，同比增長13.8%。毛利率為31.7%，依舊維持在較高水平。公司擁有人應占盈利約為人民幣2.11億元，同比增長18.6%。

展望未來，林峯表示：“越秀服務將繼續夯實優質物業管理服務的基礎，在服務品質、規模拓展和社區增值三個方面重點發力，持續提升客户滿意度，努力提高經營質量，更好地回報股東對越秀服務的支持和信任。”

借船出海

2021年6月，越秀服務成功進入上市物企行列，其優勢和特點十分明顯：TOD綜合物業管理經驗。

上市之初，越秀服務搭乘600公里的地鐵線駛入港交所，業務主要盤踞在廣州。有廣州地鐵背書，越秀服務今年首次將業務鋪排到廣州之外的地區。

2月9日，越秀服務今年的外拓迎來開門紅，成功中標福州地鐵2號線項目。隨後，越秀服務接連拿下長沙地鐵6號線及青島地鐵4號線項目，駛向全國更多的城市。

“目前已經與重慶、昆明、南寧等地的地鐵建立聯繫，同時我們還憑藉第二大股東廣州地鐵的優勢借船出海。”對於TOD業務的外拓路徑，林峯諳熟於心。

越秀服務TOD業務的實力不斷被驗證，而今其已經實現承接大灣區以外地鐵項目的重大突破，業務的潛力和價值不斷被挖掘。

截至2022年6月30日，越秀服務TOD在管面積為657萬平方米，合約面積為658萬平方米，上半年新增合約面積46萬平方米。期內，TOD物業管理業務所得收入為人民幣1.39億元，同比增長18.9%，佔總收入比例為12.7%。

第三方外拓漲幅151%

越秀服務管理的業態，粗略可以分為非商業和商業，進一步可以細分出四大業態，分別為住宅、商業、大交通和城市服務（及公建）。

越秀服務多點開花，但並不盲目外拓規模，畫了條跑道，始終保持着自己的速度。

規模外擴，依舊堅持早前的約定。“2023年，在管面積突破一億平方米。”業績會上，林峯重申規模擴張的目標。

截至2022年6月30日，越秀服務在管項目286個，在管面積為4355萬平方米，較截至2021年12月31日增加467萬平方米。其中，非商業項目236個，在管面積為3980萬平方米；商業項目50個，在管面積為380萬平方米。

上半年的外拓中，第三方的漲勢喜人。期內，第三方外拓合約面積達387萬平方米，同比顯著增長151%。

之所以能夠順利達成外拓目標，毛良敏指出：“除了房地產新增市場的貢獻外，我們還聚焦於TOD以及公建項目。”

規模增拓上，越秀服務穩紮穩打，相對迅速的收購外拓，今年暫未啓動。

“目前有積極接觸一些標的物企，但沒有合適的，上半年沒有達成協議。”林峯進一步表示：“去年以來地產行業的流動性趨緊，有一些物業的標的開始釋放出來，我們也在做積極的接洽。目前賬上的現金比較充裕，更偏向做高質量的併購。我們希望所選的標的，一是符合公司整個戰略的佈局，二是具備可持續發展的能力。”

毛良敏指出：“目前估值相對之前合理很多，但是買賣雙方對估值有不同的理解，上半年越秀服務在積極穩妥的外拓。”

同時他也表示，“從目前情況看，我們認為收併購相對前面幾年是比較好的時機，我們會積極推進收併購，希望在下半年能夠有標的落地。”

沒有大筆收購支出，越秀服務手中現金依舊充裕。截至2022年6月30日，越秀服務現金及現金等價物餘額近41.5億元，較上一年同期增長3.46億元，約9.1%。

股價承壓上漲

談及物管股的整體態勢，越秀服務的管理層也直言，物企一定程度上受到了來自房地產的壓力。

林峯認為：“物管公司是輕資產，抗週期性很強，但從去年以來物管股的股價確實有所調整，主要還是受地產板塊的影響，我們覺得資本市場需要時間重新建立信任。”

今年前七個月，有48家物企市盈率下跌，40家物企的股價回落，物管股估值重新洗牌。

越秀服務的股價是其中表現較為穩健的一隻，依舊保持漲勢。

股價上漲，一方面是越秀服務的母公司越秀地產給予的信心，另一方面則是越秀服務在服務基本功上下的功夫。

“這一輪的調整，實際上也是價值體現和優勝劣汰的過程，相信資本市場會對物管股重新建立信任。”林峯表示道。

物企價值的體現，追根到底還是要守好物業服務品質的基本盤。在這個前提下，越秀服務拓展了更多的物業服務賽道，比如業主增值服務中的美居業務。

上半年，越秀服務實現營業收入人民幣10.90億元，其中，非商業物業管理及增值服務的收入為8.11億元，同比增長19.5%；商業物業管理及運營服務的收入為2.79億元，同比基本持平。

非商業物業管理及增值服務中，物業管理服務收入達3.95億元，同比增長32.9%，佔總收入比例提升至36.2%；得益於非商業物業在管面積增加、服務用户大幅增長以及家居生活服務類型多樣化，社區增值服務收入同比增加32.2%至人民幣2.44億元，佔總收入比例提升至22.4%；非業主增值服務佔總收入比例則為15.8%。

社區增值服務收入佔比進一步增加，其毛利率水平依舊強勢。期內，越秀服務整體毛利率為31.7%，社區增值毛利率僅次於非業主增值，達到37.8%。

越秀服務業績會上答媒體提問：

媒體：請問管理層如何看待當下物管股估值回調？在當前情況下，物管企業如何降低房地產行業下調對其的影響？物管企業的估值在未來是否有望迎來修復？

林峯：物管公司是輕資產，抗週期性很強，所以投資者也比較喜歡，但從去年以來物管股的股價確實有所調整，主要還是受地產板塊的影響，我們覺得資本市場是需要時間重新建立信任。

這一輪的調整，實際上也是價值體現和優勝劣汰的過程，相信資本市場會對物管股重新建立信任。

我長遠看好物業管理的發展前景。目前，行業的市場份額比較分散，整合的空間也比較大，而且在組織、經營品質方面，我們堅持做好物業服務的品質基本盤，然後在這個前提下，拓展更多的物業服務賽道，比如業主的增值服務，美居業務等。

媒體：受房地產的持續調整影響，小房企選擇通過出售物管公司來補資現金流，那麼請問公司是否會在這個過程中調整收併購策略？此前接洽的標的進展如何？在當下的收併購中公司更為看重什麼？

林峯：我們要做高質量的併購，不僅僅為了併購而併購，我們選的標的，一個是符合我們整個戰略的佈局，第二還要看可持續發展的能力。我們在積極探索，包括跟一些國有企業的物業以及TOD賽道企業的進一步合作。

正在接觸一些標的，但是還沒有很合適的，包括 PE倍數這方面還不是很合適，所以暫時沒有達成協議。

我們希望在2023年上市三年內，規模要達到1億平方米，我們能達成這麼一個目標，除了收併購還有外拓。

媒體：公司曾在年初的業績會上表明外擴面積要翻倍，請問現在的情況是怎麼樣的？越秀地產今年可為公司貢獻多少在管面積，公司未來的規模增長路徑是怎樣的？

林峯：我們希望今年是翻倍的目標，年初定的就是新增700萬平方米的外拓面積，實際上我們上半年已經新增外拓面積是387萬平方米，同比已經增加了1.5倍。

市場外拓方面的項目質量較高，包括中移動的廣州商業寫字樓項目、廣州的文化館等，上半年參投的中標率達到50%。

媒體：今年越秀服務在廣州之外拓展了多個TOD項目，想問下半年還有什麼外拓計劃？

林峯：上半年我們TOD項目在廣州之外拓展了3個項目，分別是福州地鐵2號線、長沙地鐵6號線和青島地鐵的4號線。

除了這幾個已經拓展成功的項目之外，我們現在已經跟重慶地鐵、昆明地鐵、南寧地鐵公司積極地開展戰略合作的工作。同時我們還藉助第二大股東廣州地鐵的優勢借船出海，積極的去開展 TOD的拓展業務。

媒體：房地產開發速度放緩，物業管理規模增速是否受到拖累？

林峯：地產企業的在行業大的變局下不斷出現分化，因為越秀地產的發展比較健康，還有正的增長，我們作為它的子公司，能從母公司這邊獲得穩定的交付的面積。同時由於母公司穩健的財務和經營的表現，也助力越秀服務能夠更好地去拓展第三方的市場，給我們的拓展樹立較好的信心。

媒體：上半年第三方外拓合約面積同比增長151%，請問迅速增長的主要原因是什麼？

毛良敏：上半年我們在第三方外拓方面取得了比較突出的成績，同比增長了1.5倍，這也是我們外拓能力在持續增強的重要體現。團隊建立起來，外拓能力提升，我們相信在未來會有更多的外拓貢獻。

另外，因為我們主要除了房地產的新增市場之外，還聚焦於TOD和公建項目，所以雖然房地產會對物業管理行業有一些壓力，但我們在TOD和公建方面的優勢依然還在，我相信未來在拓展方面會持續取得優異的成績。

媒體：收併購市場物企估值是否已經回到一個合理區間，目前是否是好時機？

毛良敏：目前整體收併購市場的估值在回落，相對之前來説合理很多了，但確實買賣雙方對於估值的水平還有一些不同的理解。

中間有一些價值的差異，我們上半年基於謹慎穩妥的策略，也洽談了幾家。目前情況來看，收併購相對前面幾年較好，我們會積極推進收併購，希望在下半年能夠儘快有標的能夠落地。

媒體：公司未來的派息政策是怎樣的？

林峯：招股書裏面我們披露派息率不低於30%，去年全年派系率是35%。今年中期我們參考行業整體的情況，中期是暫時不派息。

公司將會維持穩定的派息政策，持續為股東創造價值，共享收益隨公司整體穩定增長。

媒體：公司預計什麼時候能推出股權激勵的機制？

張建國：關於對管理層的股權激勵，公司一直在積極地推動這個事情。目前，我們正在和上級管控單位對相關方案進行深入研討，將會參照母公司的一些做法以及監管政策的一些要求，希望今年年內能夠把這個政策落實到位。

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責任編輯：梓譯

文章來源:樂居財經研究院