今日早盤房地產板塊異動拉昇，宋都股份、萊茵體育漲停3連板，北辰實業、新華聯漲停，華聯控股、泰禾集團、京能置業、金科股份等跟漲。
不僅房地產板塊，近期基建產業鏈比如鋼鐵、建材以及石油等低估值週期行業都有不錯的逆勢漲幅。在如今股指震盪多變的行情中，房地產行業投資的安全感從哪來？投資者應該如何進行佈局？本文將重點分析以上問題。
短期真的安全，長期多元業務帶來更強抗逆性
2022年房地產企業面臨概括起來來自兩方面壓力：銷售壓力和債務壓力。
對於出現負面輿情的開發企業，消費者擔心房屋不能交付，或不能如期交付，或即便如期交付但品質遠低於預期。為了保護地方消費者的權益，對於交付可能存疑的項目，地方勢必嚴格開展預售監管。銷售的下降反過來更加劇資金的緊張，且降價無法完全打消買房人對交付的顧慮。
項目併購是解決交付問題的出路。中信證券認為，資金困難企業只有不斷變現資產， 轉讓項目，才能獲得現金迴流。中國人民銀行對項目層面的併購也持鼓勵的態度。
三種特殊的併購會率先開展。中信證券認為，由於銷售整體表現不佳，開發項目盈利能力過低，資金充裕的企業太少，當前地產開發項目不會普遍展開；但併購項目層面合作伙伴的股權、在借款方的大力支持之下出現的併購和輕資產管理平台的併購將會率先盛行。我們認為到 2022 年 3 月之後，隨着資金進一步寬裕，普通項目的併購也會出現。
可以總結為以下循環：政策調節?行業依然存在，但企業競爭格局不同?保行業，但未必保企業。最終房地產行業短期短期的安全可能會衍生為2022年財務安全。
(資料來源：浙商證券)
浙商證券認為國內房企未來發展可以借鑑海外龍頭房企發展之路。從三井房地產 2020年業態發展來看，主營業務租賃、銷售和管理是公司收入三大支柱，收入分別佔31%、36%、20%，利潤率分別為19%、17%、10%。其中日本國內銷售收入佔總銷售收入的51%，東京都市圈銷售貢獻佔到了國內銷售收入的89% ；其餘49%為海外銷售收入。
(資料來源：浙商證券)
2007年三井房地產製定未來發展計劃時，從增速上可以看到公司對交易業務和管理業務有着較高的期待。然而 2008年全球金融危機使得日本經濟再次陷入低迷，新房和二手房成交量大幅下滑，公司管理和交易板塊2010年營業利潤分別較2009年下滑23%和75%。存量物業租賃利潤穩如泰山，展現出優異的穿越週期的能力。
如何佈局房地產產業鏈？
去年12月，樣本公司的銷售額和麪積分別減少31.1%和35.0%，與2019年的銷售額和銷售面積分別減少了7.1%和19.4%。月環比下降幅度較10、11月略有改善，但仍維持在較低水平，公司銷售業績繼續下滑。
從統計數據來看，12 月單月，銷售降幅較大的包括恆大、佳兆業、榮盛、世茂、陽光城、富力；單月銷售漲幅較大的公司，則包括碧桂園、龍湖集團、招商蛇口、華潤置地。 全年來看，銷售降幅較大的公司，有恆大、富力、陽光城和中南；銷售增幅較大的公司，則有綠城中國、招商蛇口、金地集團、華潤置地。
12 月銷售表現依然低迷，總結來看目前地產銷售依然低迷，土拍在降低門檻、城投加持等背景下略有回暖，政策面見底信號不斷確立，供給端及需求端資金面均略有改善，目前來看對優質房企支持力度更大，行業洗牌或將提速，經營穩健、運營能力強的央企國企及部分優質民企優勢進一步凸顯。長城證券維持推薦 1)優質龍頭及部分民企萬科、保利、中海、招商蛇口、華潤置地等，2)物業相關公司碧桂園服務、旭輝永升服務、華潤萬象生活。
中信證券認為 A 股地產龍頭公司，既不存在股權融資的可能，又確實受益於較為穩固的盈利能力和市場份額的小幅提升。我們看好優質房地產開發企業的投資機會，尤其是 A 股上市公司的機會，建議關注：保利發展、萬科 A、金地集團、招商蛇口和濱江集團，也對港股上市：龍湖集團、華潤置地、旭輝控股集團適度樂觀。