當前，如何化解房企流動性危機成為當務之急，而鼓勵優質房企併購出險房企的優質項目，有助於以市場化方式化解風險。近日，人民銀行和銀保監會聯合印發《關於做好重點房地產企業風險處置項目併購金融服務的通知》（簡稱“《通知》”），提出支持併購貸款以及債券融資力度，同時提高併購效率，控制併購貸款風險。
業內人士認為，房地產行業普遍流動性收緊，即使健康企業也難以對同行施以援手，而鼓勵優質房企併購優質項目，尤其是給予信貸支持，可以激發其參與的積極性，利好房企化解風險。
近日，人民銀行和銀保監會聯合印發《通知》，其中提出支持併購貸款以及債券融資力度。圖片來源/IC photo
鼓勵併購優質項目，化解房企風險
據悉，《通知》內容涉及6個方面，包括穩妥有序開展併購貸款業務、加大債券融資支持力度，以及積極提供併購融資顧問服務、提高併購服務效率、做好風險管理、建立報告制度和宣傳機制。
《通知》明確，銀行業金融機構要按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產項目併購貸款業務；重點支持優質的房地產企業兼併收購一些出現風險和經營困難的大型房地產企業的優質項目。
這也意味着，併購主體自身條件要好，否則有可能拖垮優質房地產企業。
在加大債券融資支持力度方面，《通知》明確支持優質房地產企業在銀行間市場註冊發行債務融資工具，募集資金用於重點房地產企業風險處置項目的兼併收購。
據媒體報道，接近監管人士表示，一方面人民銀行鼓勵銀行業金融機構積極為併購企業發行債務融資工具提供服務，提高發行效率；另一方面，也鼓勵金融機構投資併購債券和併購票據等債務融資工具。
對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，《通知》鼓勵項目併購而不是企業整體收購。這有助於項目順利竣工、交付，維護購房者的權益。從目前來看，陷入困境的開發商不少都是大型的開發商，能對企業整體進行收購盤活的優質開發商比較少，而且引起的陣痛也比較大，不利於市場的穩定。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，併購的目的是為了化解困難房企的項目建設風險，包括可能會出現爛尾的住房項目，這與收購企業股權沒有關係，是經營層面的範疇。這體現併購放鬆的導向，也利好房企風險的化解。
併購貸款激活房企參與積極性
早在12月初，已有“合理發放房地產併購貸款”的消息出現。當時銀保監會新聞發言人在答記者問時就表示，現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、併購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產行業和市場平穩健康發展。
而此次《通知》則是對併購的具體操作細則、監管方向和要求給予明確，從而利好在實踐中更好地操作。
據媒體援引知情人士消息透露，近期人民銀行分別與國資委和銀保監會召開了相關會議，鼓勵大型民營企業、央企和國企併購出險和存在困難的房地產企業的優質項目，同時希望大型銀行和股份制銀行能夠積極為併購方提供併購貸款，另外，對出現風險和困難的房地產企業不要抽貸、斷貸。
在貝殼研究院高級分析師潘浩看來，當前，房地產行業整體面臨流動性收緊、信用風險提升、自身造血能力不足的問題，即使運營較為健康的企業也自顧不暇，更難以對同行施以援手。而“合理發放房地產併購貸款”則會很好解決這一問題。
“目前市場下行，預期悲觀，開發企業資金鍊都比較緊張，以自有資金併購有點困難。資本市場以無抵押的信用債支持併購，能夠激活開發商參與併購的積極性。”李宇嘉如是稱。
另據貝殼研究院統計觀察，在企業端目前看到的利好現象集中在前期財務穩健的企業，對於風險已暴露或風險較高的企業依然面臨較高的資金壓力。此次《通知》對穩健型房企介入解決風險房企的問題有一定裨益，風險房企有機會通過多方面手段防止風險的進一步擴大。
值得關注的是，12月8日有消息傳出，招商蛇口等房企在中國銀行間市場交易商協會註冊發行併購票據，募集資金用於房地產項目的兼併收購。
提高併購效率，控制併購貸款風險
《通知》從併購融資顧問服務、提高併購服務效率、做好風險管理等方面作出了明確要求。其中提到，加強與證券公司、會計師事務所等第三方機構的合作，匹配併購雙方需求，提高併購成功率。
而在提高併購服務效率方面，《通知》建議加快重點房地產企業項目併購貸款的審批流程，提升全流程服務效率。對於風險可控的項目，可以提前啓動盡職調查和信貸審查。此外，推動地方政府優化被併購房地產項目預售資金管理，加快權證辦理等支持措施。
在風險管理方面，《通知》要求，銀行業金融機構要按照穿透原則評估項目的合規性，嚴格遵守房地產開發貸款的監管要求，加強併購貸款的風險控制和貸後管理，做好資金用途的監控。
在李宇嘉看來，不管是併購債券還是併購貸款，都不僅強調依法合規、風險可控、商業可持續的原則，還要求底層可穿透，金融機構必須要做好盡職調查，防止項目背後複雜的債權債務關係和產權上的瑕疵。
嚴躍進認為，當前房地產金融放鬆的邏輯是：房貸政策放鬆、發債政策放鬆、房地產資產證券化政策放鬆、收併購政策放鬆。政策的循序漸進與化解當前房地產企業的金融風險等有關，給很多機構和企業提供了更多的金融支持和寬鬆環境，有助於借併購實現優質項目的擴展。一些問題房企的項目可以獲得更好的消化，有助於促進此類企業項目的去化，也加快資金的回籠，防範房企經營問題的擴大。
“推進行業重組和併購是市場正常優勝劣汰的一個結果，也是在貫徹促進房地產行業的‘良性循環’，更是維護房地產行業健康發展。”李宇嘉認為，在推進信用債券發行和併購貸款發放方面，國家明確融資不計入貸款集中度管理，提振金融機構推進這類業務的積極性，這有利於緩解市場相對悲觀的負面情緒。
新京報記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 賈寧