榮盛“突圍”“三道紅線”求生：變更會計政策 資金依然吃緊
腳踩兩道“紅線”的榮盛將目光投向了變更會計政策。
12月7日，榮盛發展發佈公告稱，根據《企業會計準則第3號—投資性房地產》、《企業會計準則第28號—會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規定，將對投資性房地產的計量模式由成本模式調整為公允價值模式。
公告稱，本次會計政策變更後，公司將按評估機構出具的相關投資性房地產評估結果作為投資性房地產的公允價值；若相關資產受宏觀經濟環境影響導致其公允價值變動，可能會增加公司未來年度業績波動的風險。具體對公司財務狀況及經營成果的影響將以年度審計機構確認的結果為準。
榮盛的這一波操作立刻引來投資者們的質疑。有的投資者表示公司資產增加，對應負債率的紅線就不踩了；有的投資者直接問：韭菜愚鈍，這是要玩技術性增利一類的手段嗎？
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄向地產與星空表示，榮盛會計政策變更都是為了能夠使企業提供更可靠、更相關的財務信息，更加客觀的反映公司的財務狀況。但是這種變更也可能會對公司經營業績和盈利能力產生錯誤估計，使得投資者對公司的投資價值等的判斷產生偏差。
資金壓力
事實上，年終時刻，讓榮盛董事長耿建神經緊繃的不止“三道紅線”這一樣。
根據榮盛最新公佈的三季報數據，前三季度貨幣資金餘額256.21億元，比年初減少約44億元；存貨餘額約1853.6億元，比年初新增價值約253億元；一年到期有息負債為581.75億元。
榮盛貨幣資金遠少於一年到期的有息負債，短期償債壓力較大，寒冬嘆“錢緊”。
而榮盛為了能借到錢也用遍了各種方式。根據公告，榮盛發展大股東榮盛控股曾分別在8月7日、9月11日、10月22日、11月4日、11月10日將手中持有的公司股份全部或部分質押，用途分別為置換存量貸款、償還債務、股權投資、償還借款及補充質押。
發行債券方面，榮盛在3月就發佈發行公司債預案，擬發行不超過120億元的公司債；5月，榮盛在董事會上又提及將設立一筆購房尾款資產支持票據，金額不超過40億元（含40億元），同時還將註冊發行一筆非公開定向債務融資工具，規模不超過50億元（含50億元），期限為不超過5年（含5年）。
在此前提下，榮盛進行了多次融資。2月，榮盛境外間接全資子公司在境外發行3億美元的高級無抵押定息債券，債券期限364天，票面利率8.75%；3月18日，榮盛預案公告，擬分期發行不超120億元的公司債，發行期限不超過5年。
8月20日，榮盛公告稱6.82億元供應鏈金融資產支持票據發行完成，其中票據優先級發行總額為6.78億元，發行利率為6.8%，票據次級發行總額為400萬元。11月，榮盛20億元購房尾款ABS獲深交所受理。
有媒體報道稱，榮盛隱秘融資7.78億元。11月2日，用益信託網發佈一款名為“GQ·尊享21號集合資金信託計劃（第2期）”的信託產品，投資方向為房地產，募集資金用於投資香河萬利通永續債，投資門檻100萬元，發行規模為7.785億元，預計收益7.5%-7.7%。公開資料顯示，上述信託產品融資方為香河萬利通實業有限公司。據天眼查APP顯示，香河萬利通實業為榮盛發展的間接全資子公司。
積極尋找資金的同時，榮盛也把目光投向了縮減成本。有消息稱在榮盛近期內部工作會議上，董事長提出從現在開始暫停一切不必要的招聘，明年年初裁員20%的計劃。
增長放緩
外部融資是一方面，房企最終要靠的是自我造血能力。根據榮盛的三季報數據，截至9月末，公司營收約為436.62億元，同比增長12.42%；歸母淨利潤約為44.05億元，同比下滑9.88%；經營活動產生的現金流量淨額約為-76.17億元，同比下滑10.24%。但榮盛在第三季度經營活動產生的現金流量淨額暴跌3949.83%，約為-37.15億元。
圖片來源：榮盛2020年三季報
榮盛正陷入“增收不增利”的窘境。數據顯示，2017年至2020年三季度末期，榮盛的淨利率分別為15.71%、14.68%、13.52%和9.93%；同期毛利率分別為29.50%、31.46%、30.08%和28.80%，已連續三年下滑。
而高息融資是榮盛利潤下滑的原因之一。據用益信託網不完全統計，今年以來榮盛共發行了19筆信託產品，絕大部分的成本在8.8%-9.6%之間。
高溢價拿地也拖累了榮盛前進的步伐。Wind數據顯示，2020年前三季度榮盛累計新增計容面積570.42萬平方米，同比下降31.41%；新增土地平均樓面價4077.87元/平方米，同比上升70.39%。
榮盛在第三季度新增計容面積102.99萬平方米，同比下降50.5%，環比下滑62.24%；新增土地平均樓面價4958.31元/平方米，同比增長241.44%，環比增長3.3%。
拿地和銷售是房企賴以生存的兩大支柱，榮盛雖然迅速做大規模、成功實現千億目標，但資金短板仍然存在、融資成本偏高，可見，“河北王”的位置做得並不穩當。
市場似乎對此也持懷疑態度，10月26日榮盛發展披露三季報的首個交易日,該公司股價大跌5.98%,市值蒸發逾20億元。
有投資者曾向榮盛提問，請説明為什麼今年以來公司業績整體向下，越來越差？榮盛不僅拿地成本提高，税負、財務費用也在上漲，這樣的情況業績想不降都難。
提問中還寫道“貴司也不要拿疫情説事了，請實打實地給投資者説明情況，不要用外交用語。”
圖片來源：雲財經
榮盛回答得也很認真，不過選擇性地“聽不見”：“2015年到2019年，公司淨利潤從24.28億元增長到91.2億元，四年時間增長了2.76倍，充分體現了公司戰略和執行的正確、高效。目前，行業和公司面臨新的挑戰，公司將保持自身的傳統優勢，不斷打造新優勢，繼續為股東創造價值回報。”