【大河財立方 記者 秦龍】“棚改利器”PSL重出江湖。
1月2日，人民銀行官網發佈消息稱，2023年12月，國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行淨新增抵押補充貸款（PSL）3500億元。期末抵押補充貸款餘額為32522億元。這是自2023年2月淨新增17億元后，PSL再次淨新增。從規模上看，單月3500億元的淨新增額處於歷史第三高的水平。
PSL作為央行貨幣政策之一，其用途在於為特定領域提供長期穩定、低成本的資金。創設於2014年的PSL最初用於棚改領域，同時，也服務於棚户區改造、地下管廊建設、重大水利工程、“走出去”等重點領域。
PSL與樓市的關係起於“棚改”，被稱為“救房地產大招”。此次央行重啓PSL更是引發市場遐想空間，新一輪棚改重啓？多位業內人士在接受大河財立方記者採訪時表示，新一輪的PSL重啓具有明顯的針對性，可能主要用於“三大工程”，即保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。
2021年底，中央經濟工作會議首次針對房地產提出“探索新的發展模式”，“探索新的發展模式”。隨着2022年11月《關於規劃建設保障性住房的指導意見》的出台，“市場+保障”雙軌制房地產發展新模式進一步明晰，“三大工程”成為“保障”一軌中重要的一環。
“三大工程”作為銀行支持房地產行業的重要抓手，對於穩地產投資起着重要的作用。而目前，市場關注的焦點之一是PSL投放對於日益下滑的地產投資能否起到積極作用，3500億能否撬動地產投資上揚？
對此，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜在接受大河財立方記者採訪時表示PSL投放對於拉動地產投資的效果需要具體分析。如果PSL資金能夠順利投向相關領域，將有助於緩解房地產市場的壓力，推動基建投資增長，提高微觀主體活力。然而，要實現這些效果，需要政府加強政策協調和監管，確保資金的有效利用。
廣發證券固收首席劉鬱則更為明確地表示，此輪PSL資金的投放可能在3000億—7000億元左右，若全部用於地產領域，對2024年地產投資的拉動作用可能在2%—5%。但整體來看，本次城中村改造和保障房建設對房地產的影響或小於此前的棚改貨幣化。
“三大工程”拉動地產投資幾何
“本輪新增PSL資金可能主要用於‘三大工程’。”多位業內專家猜想。
這種猜想基於政策面的信息。
央行行長潘功勝近期多次表示，為保障性住房等“三大工程”建設提供中長期低成本資金支持，完善住房租賃金融政策體系，推動構建房地產發展新模式。而PSL恰恰符合期限較長、成本低的資金特點，成為“三大工程”資金支持關鍵工具之一。
“PSL重啓具有一種積極的信號意義。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受大河財立方記者採訪時説，作為一種政策性金融工具，PSL投放邏輯是，由政策性銀行貸給商業銀行，商業銀行再貸給企業，投放到一些特定的項目，從而解決企業一部分資金來源。它和一些市場化資金聯動，發揮更好的作用，形成良好的資金支持環境。
柏文喜分析，PSL重啓並投用到“三大工程”説明政府在支持經濟和穩定金融市場方面採取了進一步行動。PSL作為一種長期低成本的資金來源，可以為“三大工程”等重點項目提供穩定的資金支持，推動經濟增長。具體來看，一是增加中長期流動性供應，支持實體經濟發展；二是促進降低企業融資成本；三是穩定市場預期和信心。
劉鬱亦表示，當前地產仍處於下行通道中，2024年PSL工具可能投向城中村改造和保障房建設兩大地產相關領域。“城中村方面，由於城中村項目啓動週期較長，預計前兩年投資規模不會太大，2024年城中村改造仍然屬於項目啓動前期時間段，預計2024年城中村改造投資規模可能不到2000億，在2027—2030年左右達到約1萬億元的高峯。保障房方面，2024年投資體量可能約4000億元。”劉鬱預測。
而對於後續PSL投放的頻率與力度，多位業內人士也持樂觀態度。嚴躍進表示，未來使用可能性比較好，可能比2014年那一輪支持力度還大。
“2024年繼續使用PSL工具的可能性較大，但具體力度還需要根據經濟形勢和政策需要進行評估。如果經濟形勢依然複雜多變，政府可能會加大PSL投放規模和頻率，以穩定市場預期和信心。”一位國內資本機構人士這樣對大河財立方記者分析。
“棚改利器”助力地產走出低谷
實際上，從PSL投放的背景來看，每逢地產下行週期，PSL便“派上用場”，從而一定程度上助力基建投資與地產投資。
據大河財立方記者梳理，PSL在過往投放歷史中發揮關鍵作用。自2014年創設，PSL經歷兩輪擴張。
第一輪PSL投放，即2015年及2018年啓用PSL，為了扭轉地產預期、支撐投資增速、穩定信用擴張，2015年政策以棚改為抓手，PSL為工具，快速推動了地產庫存去化以及地產投資。
第一輪PSL對當時地產投資的貢獻多少？據住建部數據，2015—2018年，每年棚改開工量均在600萬套以上，棚改投資額分別為1.54萬億元、1.48萬億元、1.84萬億元和1.74萬億元。而其中由PSL貢獻的資金，佔棚改投資額的35%—66%。從這一角度來看，廣發證券研報認為，第一輪PSL對棚改投資的撬動作用約為1:2，即發放1筆PSL資金可以帶來兩倍的投資額的增長。具體到地產投資增速而言，2015—2018年PSL對地產投資增速貢獻均在6%以上。
第二輪，在2022年，PSL為基礎設施重點領域提供資金支持，2022年年末基建投資與建築業PMI接連反彈。具體來看，2022年9—11月，PSL重啓累計淨投放6300億。該輪PSL一方面為政策性銀行提供負債資金來源支持“保交樓”，另一方面投資於基建領域。PSL雖然對企業中長期貸款有一定拉動作用，但該輪地產投資和銷售均未見明顯改善，房地產開發投資額、銷售面積和銷售額同比均仍在負值區間，基建和製造業投資同比增速也有所下滑。
此輪PSL增長屬於第三次增長。那麼，此輪PSL投放對投資影響如何？對此，東吳證券分析，參考棚改經驗，“十三五”期間棚改完成投資額約7萬億元，此期間PSL合計投放約2.6萬億元，PSL拉動投資的槓桿效應約為1:3。
廣發證券研報則分析，從PSL的撬動作用來看，按上一輪棚改的經驗，PSL對棚改投資的撬動作用約為1:2，即發放1筆PSL資金可以帶來約兩倍的投資額的增長，從年均投資額6000億—8000億元的規模測算出發，所需的PSL資金的投放可能在3000億—7000億元，若全部用於地產領域，對2024年地產投資的拉動作用可能在2%—5%。
“整體來看，本次城中村改造和保障房建設對房地產的影響或小於上輪棚改貨幣化。一方面可能主要帶動地產投資和基建投資，對於居民購房需求和新房銷售提升的影響取決於價格和預期傳導；另一方面城中村改造的週期較長、規模相對較小，短期內效應或不明顯。”劉鬱表示。
見習編輯:李文玉 | 審校:陳筱娟 | 審核:李震 | 監審:萬軍偉