投資講究預期差，預期差越大，收益越多！
當前，中國預期差最大的行業是什麼？
也許非房地產莫屬。
2021年春節之後，市場大調整，前期漲幅巨大，估值高企的消費、科技、醫療、新能源等行業跳水之後再跳水，股價腰斬者不在少數。
在市場極度低迷的時候，房地產行業成為黑暗裏的燈塔，暴風雨中的避風港，春節之後截至3月29日，滬港兩地房地產板塊均逆勢上漲，東方財富房地產指數上漲累計上漲1000點，恆生地產分類指數也有1000點以上的漲幅。
房地產行業逆勢而動，既是價值迴歸，也是預期差造成的資金再平衡。
2020年，房地產行業在疫情和政策調控下，一直是滄海遺珠，不受市場偏愛，但實際上，中國房地產的韌性，居民對房產抗通脹的價值認可，遠遠超出想象！
據國家統計局數據，2020年中國商品房銷售額17.36萬億的銷售額再創歷史記錄！
2021年前兩個月，房地產市場進一步升温。
國家統計局的數據顯示，2021年前兩個月，中國商品房銷售額對比兩年（2019和2020）平均增速達22.3%。
無論是2020年，還是2021年前兩個月，房地產市場的增長幅度均大幅跑贏GDP。
真王者 逆勢方顯英雄本色！
百萬億GDP時代，朝着中等發達國家進軍的中國，各行各業都在加速集中，房地產也不例外。
據機構數據，2020年房地產行業集中度明顯呈加速態勢，行業超預期之下，龍頭成為最大受益者。
房地產集中度
還記得2016年到2018年，房地產表現大超預期之後，房企龍頭股價不斷上漲，兩倍、三倍甚至更多。
2021年，似曾相識的感覺又回來了，這時候一定要盯緊真正的龍頭。
3月25日，多年穩居房地產行業銷售第一的碧桂園，公佈了最新的財報數據，財報一如既往地穩，穩中帶着驚喜，驚喜中更有未來。
據碧桂園財報，2020年全年，碧桂園集團連同其聯營合營公司共同實現歸屬於集團股東權益的合同銷售額約5706.6億元，同比增長3.3%，權益銷售面積6733萬平方米，同比增長8%，銷售業績再創新高。
還記得2020年上半年，碧桂園財報裏，歸屬股東權益的合同銷售金額為2669.5億，也就是説，下半年碧桂園的發展不斷加速。
2021年，碧桂園加速的勢頭有增無減。
前兩個月，據碧桂園公佈的數據，累計實現權益合同銷售金額868.6億元，同比增長61.33%。2月份單月，碧桂園實現權益合同銷售金額約465.5億元，同比增長122.52%。
據悉，在十強房企中，碧桂園是唯一實現2月環比增長的企業，增幅為15.45%。
另據克而瑞的數據，2021年1、2月，在TOP 3房企中，碧桂園的銷售增速是最快的，接近60%的銷售增速，遠遠超出另外兩家。
狄更斯説，這是最壞的時代，也是最好的時代。
2020年，我們看到很多龍頭房企有這樣或者那樣的困難，這説明房地產行業的洗牌，已經蔓延到龍頭企業裏。
這種洗牌是全方面的，不只體現在2020年的業績上，更體現在後續發展的後勁上。
土地堪稱房企的彈藥庫，沒有彈藥，房企後續的發展自然會遭遇波折。
2020年碧桂園是所有房企裏面拿地金額最多的，全年一共獲取511幅土地，權益總代價約2100億元。
2020年，為了開源節流，滿足央行的標準，少拿地，少花錢是不少房企的常見策略，但碧桂園卻不走尋常路，逆勢大手筆拿地，這是為何？
這是一種自信，這是龍頭綜合實力的體現。
和一般房企不同，碧桂園在保證規模發展的同時，更多在精細化管理上下功夫。
舉個例子，碧桂園向來對銷售回款非常看重，2020年碧桂園通過銷售回籠現金5193億元，權益回款率達到91%，連續5年超過90%。
現金流是企業的生命線，對於房地產這種重資產行業來説更是如此，一分錢難倒英雄漢的事情，在2020年不要太多。
風雨欲來，我自巋然不動，碧桂園的坦然，得益於其常態化的未雨綢繆，得益於對現金流的重視再重視。
截至2020年底，碧桂園可動用現金餘額達1836億元，資金保障能力良好，讓碧桂園能夠更加從容地應對市場變化的不確定性。
精細化管理做在平常，且成為一種習慣，這才是優秀企業必備的素質，臨時抱佛腳，碰上困難才恍然大悟，要猛抓回款，拼命提高回款率，往往知易行難，力不從心，為時晚矣。
正當其他房企拼命提高回款率的時候，碧桂園還在費用上做文章。
據碧桂園財報，2020年碧桂園銷售費率為6%，費率比2019年再降低一個百分點。
不要小看一個百分點，對於動輒千億、萬億的銷售金額來説，1%意味着百億級資金。
巨人也能做細活，碧桂園讓人們見識到巨輪的靈動和機敏。
企業發展，速度、規模、風險得平衡再平衡，尺度得拿捏再拿捏，過猶不及，方寸合適才行。
據碧桂園財報，在兼顧發展規模的情況下，碧桂園淨負債率仍然保持在非常良好的水平上，55%的淨負債率，遠低於70%的紅線。
碧桂園已經連續多年保持淨負債率低於70%了，這讓碧桂園有足夠多的餘地，逆勢拿地，逆勢崛起，別人眼裏的限制，在碧桂園這成了發展的契機。
穩健的財務水平，良性健康的發展態勢，也讓碧桂園在融資市場的信用越來越高，融資成本越來越低。
截至2020年12月31日，公司有息負債總額從3696億元下降至3265億元，同比下降11.7%，期末平均融資成本僅5.56%，同比下降78個基點，融資成本進一步降低。
（數據來源：企業公告）
未來三年 每年增長10%！這才是碧桂園的底氣！
3月25日，在碧桂園的財報發佈會上，有一個信息格外扎眼。
碧桂園集團總裁莫斌表示，公司有信心未來三年每年錄得10%以上的權益銷售額增長，並保持各項經營指標同步增長。
為什麼碧桂園如此篤定未來三年的業績？
一方面是基於現實，一方面是自信未來。
碧桂園篤定未來三年年均增長10%的現實基礎是這樣的：
據碧桂園財報，截至2020年12月31日，碧桂園錄得不含增值税的已售未結收入7851億元。
這句話大有乾坤！
由於中國商品房市場採取預售制，開發商在賣房之後，不能立刻確認收入，而是得等到竣工驗收交房之後，這意味着在房企的財務報表上，掛着鉅額未確認收入。
這7851億元就是碧桂園未來要確認的收入，相當於2020年碧桂園收入的快兩倍。
這麼多未確認收入，意味着接下來兩年即便碧桂園啥都不幹，也會有業績釋放出來。
碧桂園今天的自信實質來自昨天的佈局，長期的超前意識，自然讓未來的碧桂園充滿信心。
碧桂園對三四線的長期看好，某種意義上造就了碧桂園成為中國房地產行業的NO.1。
碧桂園看好三四的邏輯到底是什麼？
還記得，2018年業績發佈會上，碧桂園董事會主席楊國強曾經闡述“遍佈”戰略的邏輯。他説，“隨着農民工工資提升，他們產生了居住改善需求，而這些人不會在高房價的大城市買房，也不會在缺乏醫療和學校配套的農村居住。他們最大可能會在有學校和醫療等基本配套、且生活便利的城鎮居住”。
英雄所見略同，碧桂園董事會主席楊國強的看法和拼多多黃崢異曲同工。
要知道，正是看準了三四線及以下城市的發展和居民收入增長這條主邏輯，拼多多才能夠在淘寶和京東的夾縫中迅速成長為萬億巨擘。2021年，拼多多更超越淘寶成為中國活躍買家最多的電商平台。
運籌帷幄，方能決勝千里，碧桂園對展望正一一兑現，未來的邏輯會越來越硬。
據國家統計局數據，2010年至今，農村居民收入增幅顯著高於城鎮居民。
2020年，疫情之下，這個趨勢依然沒有改變。
國家統計局的數據顯示，2020年城鎮居民可支配收入增速為3.5%，而農村居民可支配收入增速為6.9%，幾乎是城鎮居民的兩倍。
農村居民不斷攀升的購買力，會在哪釋放呢？
國家統計局每年四月份都會公佈一份《農民工監測調查報告》，2020年4月公佈的最新報告裏寫道：
在外出農民工中，在省內就業的農民工9917萬人，比上年增加245萬人，增長2.5%；跨省流動農民工7508萬人，比上年減少86萬人，下降1.1%。省內就業農民工佔外出農民工的56.9%，所佔比重比上年提高0.9個百分點。分地區看，除東北地區省內就業農民工佔外出農民工的比重比上年下降3.4個百分點以外，東部、中部和西部地區省內就業農民工佔比分別比上年提高0.1、1.4和1.2個百分點。
也就是説，越來越多農民工選擇在當地留下來，而不是像幾年前那樣，趕赴東南沿海地區務工，這個結果意味着，農民工的購買力將留在當地，選擇在當地置業。
在最新的“十四五”規劃中，明確提出，未來五年中國城鎮化率要達到65%的水平。
想要達成65%，主要靠農村人口轉移來實現，據克而瑞的分析，未來5年至少得有5600萬人將由農村遷移至城鎮才能完成既定城鎮化率目標。
這進一步説明，未來中國樓市的增量是在三四線。
2021年，各地都已經公佈了GDP潛在增長目標，一般而言，GDP增速是和居民收入增速掛鈎，成正比的。
2021年哪裏增長最快就意味着哪裏的居民收入最快，哪裏的城鎮化速度最快。
哪裏快呢？
看看下圖便知，未來增速最快的地方几乎都在中西部，也就是目前三四線城市集中的地區。
正是預判到中國未來三四線城市的巨大潛力，碧桂園很早便在人口和產業都具備強大吸附力的重點三四線地區佈局。
據碧桂園財報，在碧桂園已獲取的權益可售貨值中，98%位於常住人口50萬以上的區域，93%位於人口流入區域；75%的土儲聚焦長三角、珠三角、環渤海、長江中游、成渝等五大都市圈；在碧桂園已進駐的245個三四線城市中，84%的城市處於庫存短缺或合理狀態。
2020年，碧桂園一共拿了511塊土地，權益總值代價約2100億，這2100億裏面，有65%位於重點三四線。據悉，在已開盤的項目裏，有超過9成項目年化自有資金回報率大於30%，這是非常驚人的經營效率和佈局價值的體現。
當然，碧桂園並不是只在三四線做文章，一二線城市碧桂園同樣也有不少着墨。
據碧桂園財報，2020年全年，按目標市場分，碧桂園目標一二線與目標三四線銷售金額比例為46:54。
來源：企業公告
如果我們把一二線的房產看作是股市裏的白馬，三四線的房產無疑相當於成長股，價值和成長兼顧，碧桂園的佈局精準老道。
截至2020年底，碧桂園在國內已獲取的權益可售資源約17536億元，潛在的權益可售貨值約5035億元，權益可售資源合計約2.25萬億元。
2.25萬億，足夠支撐碧桂園未來3年半以上的銷售業績。
看明白了麼？
超出市場和行業幾個身位的佈局，如此超前精準的前瞻性，會讓碧桂園未來的發展邏輯越來越硬，2.25萬億的現值，可能是最保守的一種估計了。
投資最看重確定性，有預期差的確定性，更是每一個投資者難覓的黃金，碧桂園未來三年增長10%的確定性，實在太足。
新碧桂園呼之欲出 又一個萬億市場！
碧桂園的前瞻性，讓其後發制人，厚積薄發成為中國房地產翹楚。
萬億碧桂園時代，碧桂園的多元化佈局，又顯示出其前瞻性佈局，其戰略眼光。
科技強國，科技創新是未來中國經濟發展最重要的主線，在“十四五”規劃裏，科技創新是被提及最多的詞彙。
碧桂園在做強做精地產主業之餘，兩年之前就開始在科技產業上進行佈局。
2018年7月，碧桂園成立博智林，重點聚焦建築機器人及智能施工設備的研發應用並建立以BIM數字化技術為基礎的建築產業互聯網平台，打造覆蓋建築工程全生命週期的智能建造全系統解決方案。
看出門道麼？和一般開發商，跨領域多元化不同，碧桂園的多元化是圍繞在地產主業周圍的，是結合自身需求出發的，這種多元化健康實際。
博智林成立兩年多，藉助碧桂園自身大量的建築實戰經驗，發展速度非常快。
據碧桂園信息，博智林現有在研建築機器人46款，絕大多數通用於現澆混凝土工藝與裝配式建築施工，其中18款建築機器人已投入商業化應用。
截至2021年2月，博智林機器人已在超過15個項目中開展試點應用，累計應用施工面積達80萬㎡。
外牆噴塗機器人在作業
2021年2月，鳳桐花園項目被住房和城鄉建設部列為智能建造試點之一。這是博智林首個建築機器人商業應用項目，也是目前國內唯一批量引入建築機器人應用於工程建造過程的項目。
強大的財力支持，研究投入以及空前大的實踐場景，讓博智林有足夠的魅力吸引越來越多科技人才加入。目前博智林，共有4000多名國內外優秀研發人才，集中開展重點產品研發、關鍵技術攻關，累計遞交專利申請近3000項，已獲授權近1000項。
有了博智林機器人的成功經驗，2019年碧桂園還成立了千璽機器人集團，希望用科技的力量，讓餐飲行業變得更健康，更便利。
千璽機器人投入巨資進行餐飲機器人的應用研發，且整合了業內最為頂尖的技術人才，據悉核心團隊中博士和碩士佔比高達80%，碩博佔比80%以上，比國內很多科創板上市的所謂高科技企業更要高出不少。
重投入之下，短期之內，千璽機器人就取得非常多的成果。
截至2021年2月20日，累計提交883項專利申請，已獲授權411項，自主研發機器人設備及軟件系統80多種。
截至2020年，千璽機器人已有組裝工廠9條產線和7個實驗室。年設備產量超1800台，設備產值超8000萬元。
根據碧桂園的規劃，2021年千璽計劃新增5條生產線，預計各類餐飲機器人的年產能力將達到6萬餘台，具備年產餐飲機器人產值30億元的生產能力。
在應用端，千璽機器人打造的機器人餐廳連鎖品牌，已進軍全國多個省市，共有80家門店在運營，分佈在大灣區九大城市，共投放單機設備583台，遍佈十多個省市。
2020年的疫情，讓人們意識到，無人場景的重要性，機器人的未來相信有更多可能性。
在3月25日的財報發佈會上，碧桂園集團總裁莫斌表示：
預計到2022年，博智機器人和千璽機器人餐廳將實現盈利。
這個表態非常重要，碧桂園的個性是言出必果，2022年機器人業務的盈利，意味着碧桂園多元化將上升到一個新台階，繼碧桂園房產，碧桂園物業，碧桂園教育等業務之後，博智機器人和千璽機器人也許將成為萬億碧桂園時代的新增長極。
每一個企業都有自己的個性和脾氣，我發現碧桂園也許是當前最不着急的房企，這種胸有成竹，來源對業務發展的自信，來源於不斷超前的預判。
上兵伐謀，碧桂園總是走在行業、產業、趨勢的前面，步步超前，越戰越勇，碧桂園的戰略眼光讓人佩服。
2020年，碧桂園已經成為《財富》500強裏排名最高的房地產企業，接下來，我們也許會在更多科技板塊裏，看到新碧桂園的身影！
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