文/樂居財經 楊宏彬
自啓德項目後，佳兆業再次選擇出售香港物業，緩解集團面臨的流動性危機。
12月5日，山高金融（0412.HK)發佈公告稱，將以最高不超過1.86億港元的價格收購佳兆業集團(1638.HK)旗下公司愉昇的全部已發行股本及待售貸款。
根據公告，本次交易由山高金融的全資子公司中國山東高速資本（香港）有限公司（下稱“山高香港”）以及佳兆業全資子公司佳兆業創投進行，佳兆業創投持有愉昇的全部股權，愉昇則間接持有香港皇后大道中99號中環中心38樓全部的權益。
山高金融之所以收購愉昇，與兩年前的一筆貸款有關。2019年12月18日，山高金融與佳兆業簽訂協議，前者通過山高香港向佳兆業全資子公司盛帆提供1.25億美元（相當於9.8億港元）的貸款融資，期限為一年，年利率為7.5%。
截止公告日，佳兆業這筆9.8億港元貸款尚未償還，故而將愉昇出售予山高金融，抵償上述的部分貸款。
山高金融表示，此次交易是參考了佳兆業集團及盛帆近期財務狀況及還款能力，同時其認為愉昇所持物業具有投資潛力，符合公司的整體利益。
同時，公告中也提到，這筆出售可能是“暫時”的，當佳兆業被視為有能力回購時，山高金融有權利把愉昇向其售出。
債務展期的代價
據瞭解，愉昇所持有的中環中心38樓是於今年7月份收購的，在此之前，愉昇及其附屬公司並未有任何收益。截止2021年11月31日，公司錄得淨虧損703.73萬港元，淨負債為4234.19萬港元。
雖然愉昇目前還處於虧損，但由於中環中心物業具備一定的價值，市場對愉昇估值約為7.5億港元，同時，愉昇還持有貨幣資金770萬港元，在扣減掉公司未償還的貸款5.7億元及153萬港元利息後，便得出了山高金融此番的收購價。
將愉昇出售抵債，但也只能抵消掉上述貸款中的部分金額，剩下的貸款，佳兆業選擇與山高金融協商展期。
根據公告，佳兆業與山高金融已經簽訂協議，將盛帆的還款期限延長至2022年10月2日，利率上升至14%。
實際上，這並不是佳兆業與山高金融之間的唯一的借款交易。
在今年10月初，山高金融將通過全資子公司Safe Castle，認購佳兆業全資子公司葉昌發行本金總額最多1.2億美元（相當於約9.408億港元）的票據，以現金分兩批支付，第一批票據為8000萬美元，於10月4日或前後發行；第二批為酌情購買的4000萬元票據。票據期限為1年，年利率每年11.5%。
這是一筆有抵押的票據交易。據瞭解，葉昌持有佳兆業美好（2168.HK)1.04億股股份，約佔總股本的67.18%，這一部分股權因認購票據一事被全數抵押予山高金融。
截止2021年12月6日，佳兆業美好收13港元/股，其抵押的1.04億股對應市值約為13.52億港元。
伴隨着盛帆借款的延期，意味着佳兆業需要在明年10月初償還上述兩筆貸款。山高金融在公告中表示，若上述兩筆借款其一發生違約，其有權根據融資協議採取強制執行行動。
山東高速的地產生意
向佳兆業貸款的山高金融是何來頭？官網顯示，山高金融是國有資本投資公司山東高速集團旗下的上市平台，山東高速持有其43.42%的股權。
目前，山高金融在香港持有放債人牌照，在中國擁有國內QFLP、融資租賃、商業保理和金融資產交易平台等牌照。其主要從事債務業務，包括資產管理、金融資產撮合交易業務、融資租賃和保理業務以及股權投資業務等。
實際上，山高金融僅是山東高速集團旗下的上市平台之一，除山高金融外，山東高速集團還持有山東高速（600350.SH）、山東路橋（000498.SZ）、齊魯高速（1576.HK）、威海銀行（9677.HK）4家上市公司。
除了山高金融與佳兆業的交易外，山東高速集團與地產的交集還有很多，最為典型的還是其對恆大的戰投。
2017年恆大引進戰略投資者，山東高速集團對恆大投資了230億元，佔恆大5.66%股權。其中，山東高速通過暢贏金程投資50億元認繳恆大地產新增資本。
去年12月，山東高速集團將所持有恆大地產4.7038%的股權出讓予深圳市人才安居集團，出讓價格為200億元，佔其2019年末合併報表淨資產的9.54%。而在前一個月，山東高速也將持有的恆大地產1.1759%股權以50億元的價格轉讓予深圳人才安居集團。
而在更早期，山東高速集團通過山東高速開展的地產業務還有很多。包括2013年向利嘉實業(福建)集團有限公司收購摩爾城項目44.9%的股權，以及向濟南紫宸實業集團有限公司收購漳浦縣前亭鎮火山島項目51%的股權等。
據瞭解，山東高速集團旗下原本有獨立的地產業務公司，其全資持有的山東高速資源開發管理集團有限公司，原名為山東高速地產集團有限公司，於2019年更名，雖然名字中已經去了地產二字，但該公司控制的47家企業中，仍有14家為房地產業公司。
文章來源:地產K線