文/樂居財經徐酒眠
今年52歲的川派地產商人鄒康，素來低調。作為德商集團的創始人，他在隱身背後指點江山的這些年，練就了一身高超的資本運營術。
高溢價拿地、出擊文旅，聯手四川交投、花樣年、弘陽、藍城等大房企擴張，鄒康慣用左右手騰挪的財技——比如借力旗下各業務板塊。
10月25日，德商產投服務（02270.HK）發佈關連交易公告，擬通過間接全資附屬公司成都德商，從關聯方德商達置業手中購買320個停車位，對價1560萬元。作為買方的成都德商需要在10月26日之前，完成全部款項的支付。
此次向關聯方收購停車位，德商產投服務在公告中表示，將由內部資源撥付。截至2022年6月30日，德商產投服務手中現金餘額約為2.54億元。
物業做車位生意，在行業司空見慣。據樂居財經《物業K線》不完全統計，包括中海物業、遠洋服務、康橋悦生活等至少有十餘家上市物企，都有涉及停車位業務。
或管理、或租賃、或協助租售、或倒買倒賣，該項業務在這些物企的業績報表中，也呈報了相對較高的毛利率水平。
“德商產投服務加入車位‘中間商’的隊伍，在開闢業務線之外，或許還有反哺關聯方之意。”有業內人士分析表示。
交易關聯方已被賣
在房企動輒幾億元的資金缺口面前，德商產投服務購買停車位的1560萬元資金，似乎是小巫見大巫。
鄒康手中的地產開發板塊德商置業，身陷缺錢困境。截至目前已有包括昆明的“藍光-德商天域”項目、成都的“熙華天璽”項目等被曝停工或爛尾逾期。
十天前，10月17日，一款名為“愛建共贏-德商發展基金集合資金信託計劃”（第1期）的在售信託產品開始在金融市場熱推。
據樂居財經《物業K線》瞭解，這是鄒康再次搭上愛建信託，擬募資8億“補血”的行動。
蚊子再小也是肉，一次性攬入1560萬元的停車位資金，讓德商達置業省去不少回款時間。然而，就在兩個月前，鄒康卻將德商達置業的權益轉讓了出去。
資料顯示，德商達置業全稱成都德商達置業有限公司，成立於2016年2月，主要從事房地產開發及運營，在轉讓前，由德商置業100%持有。
而德商置業分別由成都德商淵謀控股（集團）有限公司（簡稱“德商淵謀”）、鄒康持股80%和20%，其中德商淵謀則由鄒康與姐姐鄒健共同擁有91.9%。
成立不久，德商達置業的股權被多次分批質押給愛建信託，以獲得融資，直到今年5月底才因為“主債權消滅”而全部撤銷。
約兩個月前，8月中旬，德商置業退出股東身份，鄒康退出最終受益人，德商達置業便由兩位自然人高柏義、倪國舫各自持股50%。
之所以轉讓德商達置業，德商產投服務在公告中表示，德商達置業開發的房地產項目即將竣工，所以已將德商達置業的權益轉出，不過，截至公告發出之日，德商置業對德商達置業仍保留控制權及實益擁有權。
也就是説，截至公告發出，德商產投服務購買停車位的1560萬元，還是流向了德商置業旗下。
關聯方貿易應收款遞增
事實上，自德商產投服務IPO，關於其反哺和輸血母公司的言論就已經開始發酵。
2018年，鄒康曾先後兩次通過旗下其他公司，違規佔用物業板塊資金。一筆4300萬、一筆580萬，總計4880萬元，而這一年德商產投服務的年度利潤也不過3376萬元。
雖然後續償還了相關款項，但彼時在新三板的德商產投服務及鄒康還是收到了全國股轉系統出具的黃牌警告。
除了曾經的資金被違規佔用往事之外，德商產投服務的財報中，來自關聯方的貿易應收款正逐年激增，且遠超同期營收增速。
數據顯示，2019年-2021年，德商產投服務的關聯方貿易應收款分別約為551.3萬元、2087.2萬元、6425.2萬元，過去三年翻了近12倍。2020年和2021年的關聯方應收賬款增速達到了278.6%、207.83%，而同期的營收增速僅約85.08%、98.01%。
在最新的業績報中，截至2022年6月30日，德商產投服務的營業收入為1.26億元，同期貿易應收款約為1.19億元，其中，來自關聯方的貿易應收款進一步增至8041.3萬元。
目前德商產投服務的關聯方德商置業，正身陷多個“爛尾”項目，雖有愛建信託謹慎“輸血”，但能否借力上岸還未可知。
儘管在中期業績報告中，德商產投服務預計的貿易應收款減值，較2021年底僅增加25.7萬元。不過，有分析人士表示，“德商產投服務來自關聯方的應收款緊隨業務發展進一步擴大，帶來的壞賬風險不容忽視。”
“倒手”車位的利與失
就購買關聯方車位倒手賺差價，德商產投服務或可將中海物業當作樣板研究，以揚長避短。
2018年下半年，中海物業開始涉足車位買賣業務，並開始嚐到甜頭。2019年10月，中海物業與中國海外發展簽訂了上一份為期三年的框架協議：即中海物業可以不時就收購停車位與中國海外發展集團訂立交易。
2019年，停車位買賣業務首次出現在中海物業的財報中，第一年帶了960萬港元的收入，彼時該業務利潤430萬港元，毛利率達到44.6%。
今年上半年，中海物業停車位買賣業務利潤增加至2910萬港元，較2021年同期增長近1000萬港元。
日前，中海物業就再次與關聯方中國海外發展及中海宏洋集團訂立新框架協議，自2023年1月1日起至2025年12月31日止，未來三年，中海物業將獲得每年最高9億港元的貨值保障。
不過，儘管中海物業倒手車位的生意越做越大，但對整體毛利率的拉昇卻並不明顯。2016年—2020年，整體毛利率分別為24.82%、23.9%、20.43%、19.95%、18.3%。近六年時間裏，中海物業毛利率已經跌去7.43個百分點。
盈利水平相對較好的停車位買賣業務，在龐大的物管和增值服務面前，還是小巫見大巫，想要拔高整體毛利率水平仍有難度。
2019年之後，中海物業已經在財報中隱去裏車位買賣的毛利情況。“可能是車位買賣的盈利有波動。”分析人士表示。
德商產投服務也面臨毛利率下滑的情況。截至2022年6月30日，其整體毛利率約為35.2%，而上一年同期則為40.4%。
文章來源:樂居財經